El blog jurídico de Sepín

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado

La crisis económica en la que nos hallamos inmersos está implicando un incremento exponencial de los casos en los que el arrendatario decide resolver unilateralmente, antes del vencimiento del plazo estipulado, el contrato de arrendamiento. El motivo puede ser, no solo la imposibilidad de hacer frente a la renta pactada o la propia inviabilidad del negocio, sino el simple conocimiento de que la renta que está pagando se halla por encima de la de mercado, por lo que, fracasado el intento de reducir aquella, encuentra otra vivienda o local de similares características con una renta muy inferior a la que está pagando.

Como bien sabemos, el art. 1.124 del Código Civil otorga al perjudicado la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, debiendo acudir para esta indemnización a las reglas generales contenidas en los arts. 1.106 y 1.107 del mismo texto legal.

Debido a las distintas circunstancias por estudios, trabajo o vacaciones que se producen a lo largo de nuestra vida, son muy abundantes los alquileres de pisos por “temporada”, entendiendo este concepto como un breve plazo de tiempo, habitualmente meses o semanas, sin que su destino tenga carácter de permanencia. Sucede con frecuencia en arrendamientos durante el curso escolar o universitario, por traslado o curso profesional durante un concreto período de tiempo o por períodos vacacionales de semanas o meses en verano e invierno (SP/SENT/71906 y SP/SENT/80719) lo que determina  que no nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda como tal, que regula el art. 2 LAU, sino que estemos ante un contrato denominado “de temporada”, al que no se aplica el precepto jurídico antes señalado, sino que aparecen regulados en el art. 3, apdo. 2, al establecer “arrendamientos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”, cuya calificación jurídica, en consecuencia,  será de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, a pesar de estar ante el alquiler de pisos.

 Es conveniente diferenciar este contrato de otros similares, pues si, además de alquilar el piso, se prestan otros servicios como limpieza o comida, habrá que calificarlo como arrendamiento «turístico» o de  «hospedaje», no teniendo cabida en los de temporada.

En varios medios de comunicación, durante estos últimos meses, nos vienen recordando que el mercado del alquiler en España es muy bajo. En la actualidad aproximadamente existe un 17% de viviendas alquiladas frente a un 83% de viviendas en propiedad, con un total de 700.000 inmuebles vacíos. Por otro lado, los juicios de desahucio por falta de pago aumentan sin cesar, ante la fuerte crisis que estamos viviendo, con el dato de 46.559 en el primer trimestre de este año.

El Proyecto de Ley de medidas para la flexibilización y fomento del alquiler aprobado en Consejo de ministros el viernes 24 de agosto, pendiente todavía de su tramitación en las Cortes, tiene como objetivo  solucionar estos problemas estableciendo unas normas que otorguen más equilibrio a la relación entre arrendador y arrendatario, con una mayor libertad de pactos, de tal forma que anime a muchos a poner en el mercado sus inmuebles y a otros a optar por este sistema de residencia, el alquiler, que hasta ahora no es práctica habitual.

La situación de crisis económica que vive nuestro país, ha motivado que muchos contratos que se celebraron con anterioridad al inicio de aquella, se hallen en la actualidad en un contexto totalmente distinto y con unas condiciones díficiles de cumplir. Este desequilibrio orignado por la crisis lleva a muchos letrados a recordar la aplicación de la casi olvidada cláusula rebus sic stantibus como única salida para la resolución de un contrato perjudicial para los intereses de nuestro representado.

En Sepín estamos gratamente sorprendidos de la magnifica acogida que ha tenido la invitación hecha en nuestro último Boletín Especial de Arrendamientos Urbanos, para que nuestros suscriptores nos enviaran sus propuestas de reforma en esta materia.

Las más de cien propuestas recibidas ya han sido remitidas al Ministerio de Fomento a través de nuestro Presidente, Daniel Loscertales Fuertes, miembro de la Mesa de Trabajo para la Promoción del Acceso al Alquiler creada por la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento.

Si alguna de estas propuestas llega a buen puerto, nos daremos por satisfechos y desde luego todos nosotros tendremos la satisfacción de haber hecho llegar al legislador una visión práctica, no ideologizada, de lo que debería ser la Reforma. Algunas de estas propuestas, adelantamos ya, no van a ser ni tan siquiera consideradas; así ocurre por ejemplo con una coincidente en muchos de los suscriptores, como es la creación de un Registro Oficial de arrendatarios morosos, que ya se estudió en una de las reuniones de la Comisión y que se decidió apartarla, por lo menos, de momento.