Cuando nos encontramos ante un inmueble que pertenece en proindiviso a dos o más propietarios, uno de los problemas más habituales que surgen, es el uso de forma exclusiva por uno de ellos, impidiendo que el resto de cotitulares pueda servirse del bien común.
Esa utilización de forma unilateral y excluyente vulnera el art. 394 del Código Civil, que establece lo siguiente:
«Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».
Ante esta situación, el copropietario que se ve privado de su derecho, como medida principal, solicita que se cese dicho uso exclusivo y que se le permita su utilización, pero la cuestión de la que nos vamos a ocupar es si, además, tiene derecho a solicitar al comunero que ha estado utilizando individualmente el inmueble una indemnización por los daños y perjuicios causados al no poder servirse del bien común.
Pues bien, los Tribunales han dado respuesta a esta problemática indicando que, efectivamente, el propietario que se ve privado del uso puede solicitar una compensación, pudiendo fundamentar la acción bien en art. 1.902 CC o en la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.
Así. en primer lugar, es necesario que haya existido oposición expresa a dicha atribución particular, solicitando que se cese en esa utilización exclusiva del cotitular o pidiendo el pago de una indemnización, ya que, en caso contrario, se entiende que ha habido un consentimiento tácito por parte de los codueños. Hecha la reclamación, el uso exclusivo se vuelve ilegítimo y es el momento a partir del cual, se empezará a calcular el tiempo a efectos de la indemnización.
En segundo lugar, se debe determinar cómo se ha de calcular la indemnización, siendo el criterio que han seguido las resoluciones judiciales, el de fijar, mediante el pertinente informe pericial, la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que estuviera alquilada, multiplicarlo por los meses que ha durado la indebida ocupación, a contar, como indicábamos, desde el momento en que haya existido una oposición expresa y dividir el resultado por el número de copropietarios de la vivienda, debiendo el comunero, que ha usado de forma exclusiva, abonar lo que correspondería de esa renta al resto de titulares, conforme a su porcentaje de propiedad.
Si uno de los condóminos hace uso exclusivo de los bienes sin acuerdo de los demás, el uso deviene ilegítimo o ilícito y el comunero tiene derecho a una indemnización al amparo del art. 1.902 CC
AP Ourense, Sec. 1.ª, 380/2016, de 8 de noviembre
SP/SENT/881825
Constando el uso exclusivo de un comunero de un bien de la herencia, existe derecho del comunero perjudicado a una indemnización por perder ese derecho de uso. Ello puede hacerse por el art. 1.902 CC o la vía subsidiaria del enriquecimiento sin causa
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 51/2016, de 29 de enero
SP/SENT/854083
Aunque la copropietaria también esté obligada al pago de cuotas, debe percibir indemnización al tener el uso exclusivo no consentido el otro copropietario
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 384/2015, de 14 de diciembre
SP/SENT/839717
El uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, a favor de los demás comuneros desde que reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás
AP Madrid, Sec. 14.ª, 158/2015, de 8 de junio
SP/SENT/819041
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