Ante la perturbación de un derecho real inscrito por un tercero que carece de título inscrito para ello, una de las posibilidades que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para el titular registral es la llamada acción para la efectividad de un derecho real inscrito conforme fija el artículo 41 Ley Hipotecaria, que, a su vez, remite a la regulación del juicio verbal establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicha acción, encuentra su fundamento legal, en el artículo 38 LH, que determina que, a todos los efectos, debe presumirse que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular conforme lo determinado por el asiento respectivo y que quién tenga inscrito el dominio de un inmueble o derecho real tiene la posesión de estos.
Como hemos indicado, los trámites a seguir son los del juicio verbal conforme establece el artículo 250.1.7.º LEC, siendo la primera exigencia necesaria, que el demandante sea el titular del derecho y que este se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad.
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Igualmente, es necesario que en la demanda se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que se dicte; que se señale la caución que debe prestar el demandado, salvo en el caso de que el demandante haya renunciado a ello, y que se aporte la certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite la vigencia del asiento que legitima al demandante, y de igual forma, se debe proceder a la correcta identificación de la finca sobre la que se ejercita la acción.
Por su parte, en relación con el demandado, en la citación para la vista se le apercibirá de que en el caso de que no comparezca, se dictará la sentencia en la que se acordará las actuaciones que hubiera solicitado el actor para la efectividad del derecho y que la misma sentencia se dictará en el caso de no prestar la caución que el tribunal determine, aunque comparezca al acto de la vista.
Además solo podrá oponerse si presta la caución determinada por el tribunal, siendo una cuestión alegada en muchas ocasiones, si el hecho de que se tenga reconocido el beneficio de justicia gratuita exime de la obligación de prestar caución, a lo que nuestro tribunales, de forma prácticamente unánime, han contestado de forma negativa.
Las causas de oposición están expresamente tasadas en la propia LEC, en su artículo 444.2, a saber:
– Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas
– Que el demandado tenga posea la finca o disfrutar del derecho discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
– Que la finca o el derecho se encuentre inscrito a favor del demandado y así lo justifique presentando la certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
– No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.
En cuanto al plazo de prescripción para el ejercicio de la acción, la jurisprudencia considera que no es de aplicación del plazo de un año establecido en el art. 439.1 LEC y en el art. 1968 CC para aquellos supuestos en los que se ejercita la acción en que se pretende la tutela sumaria de la tenencia o posesión regulada en el artículo 250.1.4.º, sino que estamos ante una acción de carácter real, cuyo plazo de prescripción es el de 30 años, conforme el artículo 1963 CC.
Indicar, que nos encontramos ante un proceso de carácter sumario, al estar limitado exclusivamente a declarar la efectividad del derecho real inscrito frente a quién lo está perturbando y solo poder alegar el demandado como motivos de oposición los legalmente establecidos, sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC)
No podemos dejar de hacer referencia, a la nueva redacción del artículo 250.1.4.º LEC establecida por la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que ha supuesto la adecuación y actualización del tradicional interdicto de recobrar la posesión para establecer un procedimiento que permita una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente y que fue objeto de estudio en otro de nuestros post.
Como cuestión importante a destacar, señalar lo indicado en el preámbulo que estable lo siguiente:
«Actualmente los derechos reconocidos por el Código Civil pueden ejercitarse por medio del juicio verbal, en ejercicio de las acciones que reconoce el artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los numerales 2.º, 4.º y 7.º En su virtud, cabe interponer aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El cauce conocido como «desahucio por precario» plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.
Otra hipótesis prevista legalmente es la que permite formular una demanda que pretenda la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o un derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute, si bien sin una adecuación del procedimiento al fenómeno de la ocupación ilegal en sus distintas variantes actuales, el cauce se muestra ineficaz. También presentan limitaciones o ineficiencias, como respuesta a este fenómeno, aquellas otras acciones que, al amparo de la Ley Hipotecaria, corresponden a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no tienen acceso al Registro y se exige al demandado prestar caución para poder oponerse.
Por todo ello, ante la demanda creciente de respuestas ágiles y eficaces sin tener que recurrir a las penales, se plantea esta reforma en la que se adecúa y actualiza el tradicional interdicto de recobrar la posesión para una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente previsto en el artículo 250.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante el procedimiento desarrollado en los artículos 437, 441 y 444 de la misma.»
Ante lo establecido en el mismo y la falta de regulación expresa en la modificación normativa, surgen dudas acerca de si dicho procedimiento, en el caso de estar ante una ocupación ilegal de una vivienda, debe ser el seguido obligatoriamente para el planteamiento de la acción o si el actor puede elegir entre el resto de las posibilidades que ofrece el ordenamiento jurídico sin temor a que su demanda puede ser rechazada por inadecuación de la acción ejercitada.
Así, si como se indica, en el supuesto de una ocupación ilegal de una vivienda no hay precario, ¿es obligatorio acudir al artículo 250.1.4.º LEC o se puede acudir también artículo 250.1.2.º LEC? De igual forma, en el caso de que la acción la ejerza el titular de un derecho real inscrito sobre la vivienda ¿tiene que acudir directamente a dicho procedimiento o puede acudir al 250.1.7.º LEC? De momento no tenemos una respuesta concreta, por lo que habrá que esperar a ver cual es la postura que toman los tribunales en esta cuestión.
La acción para la tutela de derechos reales inscritos
