El blog jurídico de Sepín

Cuando, hace ya ocho años, leí  por primera vez la regulación del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, lo hice con grandes expectativas, pues teniendo en cuenta que en España llevábamos desde 1961 con una misma Ley que regulaba este régimen y, cuando la citada LPH, ya había pasado por importantes reformas, cuando tanto se había discutido, escrito, estudiado…, es decir,  cuando se podía haber aprendido de los errores ajenos y  legislado sobre esta misma materia… ¿qué sentido tenia si no era cubrir ciertas lagunas detectadas por la estatal?

Hablaremos de lo que hoy, mayo de 2014, es aplicable, pues hay que tener en cuenta que existe un Proyecto de reforma del Capítulo III del Título V del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo.

En la citada reforma, se vuelve a señalar que las notificaciones hay que hacerlas en el domicilio designado por el propietario, sin fijar límites geográficos, aunque se prevé en el art. 553.21.2 que la remisión se puede hacer por correo electrónico o por otros medios telemáticos de comunicación, o por correo postal siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación, quizás la utilización de estos medios telemáticos, supere el problema de la fijación de un domicilio en el extranjero, pero surge un problema; pues si interpretación de este precepto  es que se requiere esta «fehaciencia», para todas las comunicaciones, haría inviable, económicamente, el funcionamiento de las Comunidades. Esperemos, por tanto que la citada interpretación sea otra o que se modifique el texto para  hacerlo más sencillo.

La respuesta, al menos hasta hoy, mes de marzo de 2014, es distinta si la finca está ubicada en Cataluña o en el resto de España, aunque, si finalmente se aprueba la modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales,  esta sería la misma.

No obstante, repito, la situación en estos momentos es diferente. En este último supuesto estatal, la persona obligada a comunicar este cambio de titularidad de la vivienda o local es el vendedor, como establece el art. 9.1 i) LPH, así, el transmitente deberá notificar al secretario de la Comunidad (o a cualquier representante de la Junta de Gobierno, conforme al art. 13 al que esta misma regla se remite), por un medio por el que se pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.

El art. 553 del CCCat. creó dos figuras para el supuesto en el que el propietario no pudiese asistir a la Junta y, por tanto, votar: la de «representación»(art. 553-22) en el primero de los casos y la de «delegación» [art. 553-24.2 b)] en el segundo, lo que ha planteado problemas de interpretación a las Comunidades, teniendo en cuenta que en la LPH estatal solo se refiere a la primera.

La respuesta es negativa.

En el régimen de Propiedad Horizontal no es posible esta forma de votación, la razón es la necesidad de la DOBLE MAYORIA para los acuerdos de la Junta de Propietarios, es decir, hay que contabilizar a los propietarios y las cuotas de participación de cada uno de ellos, teniendo en cuenta que cuando un determinado propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca, tiene un solo voto, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª 10-2-1995 (SP/SENT/10092), este debe ser el espíritu de la Ley y su finalidad no puede ser otra que buscar un equilibrio entre las partes y evitar el abuso de unos sobre otros propietarios, lo que haría inútil cualquier discrepancia de la minoría, que se vería completamente desprotegida.

Se trata de un tema de suma importancia para cualquier propietario, es la forma de defender sus intereses frente a la mayoría, la base de la defensa individual a través de la acción judicial, por ese motivo es fundamental tener en cuenta los plazos en los que se puede ejercitar este derecho.

Unos breves apuntes para una cuestión polémica que, todavía, no tiene una concreta respuesta.

La problemática surge por la interpretación del art. 553.31.3 del CCCat, consecuencia, posiblemente, de la aplicación del art. 18.3 de la LPH, pero, con la diferencia que en este precepto se distingue entre propietarios presentes, asistentes a la Junta y ausentes, mientras que en el citado del CCCat, no existe esta distinción, estableciendo, simplemente, que “la acción de impugnación debe ejercitarse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.”, es decir, no parece haber diferenciación alguna, por lo que la pregunta sería, ¿desde cuando se considera notificado el acuerdo?

No existirá duda con respecto a los gastos ordinarios que se giran tras la compra, deberá asumirlos como propietario a tenor de lo dispuesto en el art. 553-45 CCCat., tanto si se hace uso o no de los elementos comunes, como establece el párrafo 2 del citado precepto legal. Es decir, no se exime de la obligación de pago por el hecho de que el comprador no explote, por poner un ejemplo, el local que acaba de adquirir o no habite, de momento, la vivienda.

 Tampoco habrá duda con respecto a la denominada “afección o afectación real”, como establece el art. 553-5 CCCat., pues se trata de un gravamen preferente, de tal modo que el elemento privativo responde por imperativo legal, con el límite temporal de la parte vencida del año en que se transmite y el año natural inmediatamente anterior, del pago de la deuda. En Cataluña, se deja claro que ha ser por todos los gastos, tanto los ordinarios como los extraordinarios, que pueda tener frente a la Comunidad, independientemente de quién sea el titular y quién el responsable último del pago. Es decir, la afección real grava el elemento privativo.

 Ahora bien, el problema puede surgir con:

 a) Los gastos extraordinarios girados con posterioridad a la compra pero aprobados con anterioridad.

 b) Aquellos que, pese a estar programados por la Comunidad, todavía no han sido aprobados, por ejemplo, porque se están pidiendo presupuestos.

 ¿Quién deberá pagarlos?