Ante la compra de un inmueble, ¿qué gastos comunes es obligatorio pagar?
No existirá duda con respecto a los gastos ordinarios que se giran tras la compra, deberá asumirlos como propietario a tenor de lo dispuesto en el art. 553-45 CCCat., tanto si se hace uso o no de los elementos comunes, como establece el párrafo 2 del citado precepto legal. Es decir, no se exime de la obligación de pago por el hecho de que el comprador no explote, por poner un ejemplo, el local que acaba de adquirir o no habite, de momento, la vivienda.
Tampoco habrá duda con respecto a la denominada “afección o afectación real”, como establece el art. 553-5 CCCat., pues se trata de un gravamen preferente, de tal modo que el elemento privativo responde por imperativo legal, con el límite temporal de la parte vencida del año en que se transmite y el año natural inmediatamente anterior, del pago de la deuda. En Cataluña, se deja claro que ha ser por todos los gastos, tanto los ordinarios como los extraordinarios, que pueda tener frente a la Comunidad, independientemente de quién sea el titular y quién el responsable último del pago. Es decir, la afección real grava el elemento privativo.
Ahora bien, el problema puede surgir con:
a) Los gastos extraordinarios girados con posterioridad a la compra pero aprobados con anterioridad.
b) Aquellos que, pese a estar programados por la Comunidad, todavía no han sido aprobados, por ejemplo, porque se están pidiendo presupuestos.
¿Quién deberá pagarlos?
Con respecto a los primeros, la jurisprudencia (como se ha pronuncia la AP Barcelona, Sección 17.ª, de 4 de mayo de 2012; Sección 16.ª, de 24 de marzo de 2009, y Sección 16.ª, de 19 de octubre de 2004) viene admitiendo que el nuevo propietario será responsable de las derramas que se giren con posterioridad a la venta, aunque se hubiesen aprobado con anterioridad y, respecto a los segundos, está claro que será el nuevo propietario el responsable, pues, además, ha podido participar en el acuerdo.
Todo ello crea una situación de incertidumbre para el comprador que, además de encontrarse con los consabidos gastos de la nueva compra, puede verlos incrementados de manera sorpresiva.
Para paliar este tipo de situaciones, nuestra recomendación es solicitar, siempre, un completo certificado de deuda.
El art. 553-5.2 CCCat. establece la obligación de aportar este certificado, necesario para hacer las correspondientes escrituras públicas de compraventa, si bien, se puede exonerar de presentarlo si los adquirentes renuncian.
Los transmitentes, según señala el citado precepto legal, “en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, deben (…) aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas”.
La recomendación sería que nunca se renuncie a la aportación de este certificado. La razón, además de que siempre es mejor conocer, aunque no obligue, es que en Cataluña se ha incluido un contenido que no aparecía en la legislación estatal, son aquellos gastos ordinarios aprobados, pero pendientes de repartir, debiendo de entenderse o extenderse igualmente a los extraordinarios, los que, como ya hemos expuesto, la Jurisprudencia viene admitiendo como responsabilidad del propietario, que lo es cuando se pasan al cobro.
Además, porque, en cualquier caso, los pactos entre las partes no vinculan a la Comunidad, de tal modo que, si existe deuda por el período de la afección real, lo asumirá el nuevo propietario, con o sin certificado. Nuestro repetido consejo es que, además, se solicite su ampliación a los posibles gastos extraordinarios previstos y no aprobados para evitar, en la medida de lo posible, sorpresas imprevistas y que, además, podría provocar que el comprador pudiese negociar el precio de compra si se prevé, por ejemplo, la ejecución de obras futuras importantes.
En cualquier caso y a estos efectos, hay que tener en cuenta que, con independencia de lo que figure en el citado certificado con respecto a las deudas, el nuevo propietario solo estará obligado por el período de la afección real, como ya hemos expuesto.
La conclusión es que la obligación del nuevo propietario sería el pago de la afección real, nunca mayor y todos los gastos girados con posteridad a la compra, aunque se hubiesen aprobado antes de la misma, pero, desde luego, si están previstas ciertas obras de envergadura en la Comunidad, el adquirente, que deberá pagarlas como propietario, podrá intentar negociar el precio de la venta, para lo cual, repetimos, será conveniente conocerlas, lo que se deberá pedir en el certificado de deuda.
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