En el régimen de propiedad horizontal en Cataluña ¿puede el representante del propietario votar en Junta o es necesaria la delegación expresa?

El art. 553 del CCCat. creó dos figuras para el supuesto en el que el propietario no pudiese asistir a la Junta y, por tanto, votar: la de «representación»(art. 553-22) en el primero de los casos y la de «delegación» [art. 553-24.2 b)] en el segundo, lo que ha planteado problemas de interpretación a las Comunidades, teniendo en cuenta que en la LPH estatal solo se refiere a la primera.

Espero que en la actualidad se trate ya de una cuestión zanjada y que realmente se aplica, desde la aprobación de la Ley parece que se ha interpretado que ambos conceptos son lo mismo.

En distintos foros y en propuestas a los órganos competentes para una próxima reforma del régimen de propiedad horizontal catalán, se ha hecho ver que el art. 553-24.2 CCCat. debe ser revisado, ya que ofrece dudas porque parece separar los conceptos de “representación” y “delegación”, cuando en realidad son sinónimos, de tal manera que quien actúa por un propietario en la Junta lo hace en representación y por delegación.

A la vista de que el Proyecto de Ley de Modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, nada parece que se vaya a cambiar en este sentido, me ha parecido interesante volver sobre el tema.

No obstante, comparando ambos preceptos, se podría decir que las diferencias principales son las que exponemos a continuación.

1. En principio, la “delegación” parece más restrictiva, pues  la “representación” se puede otorgar a cualquier persona, mientras que la “delegación” solo cabe a favor del Presidente o de otro propietario.

 No obstante, aunque así fuera aplicando lo estrictamente dispuesto en ambos artículos, no existiría diferencia de voto entre el representante y el delegado, pero, además, tampoco parece haber inconveniente legal alguno en delegar el voto a distintas personas de las mencionadas en el citado precepto. Este fue el criterio de la mayoría de lo encuestados que respondieron a esta cuestión planteada en la Encuesta Jurídica publicada por sepín y disponible en nuestra base de datos (www.sepin.es) con la referencia SP/DOCT/3419).

En cualquier caso, los propietarios tienen libertad de dar la representación a la persona que estimen oportuno, que podrá discutir y votar, como señala el art. 553.26.1 donde se estable que “para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto”.

A continuación concluye que podrán votar el propietario o su representante y quien tiene la delegación del voto. Así se han pronunciado la mayoría de los colaboradores en otra Encuesta Jurídica realizada por sepín (SP/DOCT/3354), donde se  preguntaba si la vista de ambos preceptos, podía inferir que quien tiene facultades para asistir (art. 553-22) no las tiene para votar (art. 553-24), que opinaban a favor de que si alguien tiene derecho para asistir también podrá votar.

Evidentemente, el contenido de los arts. 553-22.1 y 553-24.2 CCCat. da lugar a interpretaciones dispares, pero la doctrina (y, desde luego, sepín) ya opina que ambos conceptos deben tener la misma consideración, de tal manera que no hay problema alguno en que un propietario delegue y se haga representar por cualquier tercero, a los efectos de asistencia o voto, pues el mismo art. 553-24.2 a) permite el voto al representante.

2. La “representación” puede servir para todas las Juntas, mientras que la “delegación” solo lo será para una concreta, conforme al repetido art. 553-24, apdo. 3.

 Tal vez esta sea la diferencia, que el voto solo puede delegarse para una Junta concreta, pero las representaciones también podrán ser especificas o generales, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17.ª, de 25 de septiembre de 2008 (SP/SENT/441741). Además, no hay nada que impida que un propietario conceda una autorización permanente o vitalicia a una persona para que le represente en la Junta de Propietarios, con la única exigencia de que sea por escrito.

En cualquier caso, el comunero siempre tiene la facultad de revocar la autorización o representación mediante comunicación a la Comunidad o por su asistencia personal a la Junta de Propietarios.

Como vemos, salvo este último supuesto, no existe discrepancia entre una y otra, por lo que las consecuencias a los efectos de voto han de ser las mismas.

El propietario, en ambos supuestos, quedará vinculado con el voto del representante o del delegado,  (conforme a los arts. 553-22.1, 553-24.2, y 553-26.1), incluso cuando este diga que se equivocó, la decisión adoptada en la misma Junta es completamente válida y sin posibilidad de rectificación, pues son actos propios que conforman una mayoría determinada de conjunto que no pueden modificarse por decisión de uno de los partícipes.

En otro caso, sería fácil que a uno le representaran y luego, alegando un error del representante, cambiara el voto por su propio interés. Todo ello sin perjuicio de la responsabilidad que se puede pedir al citado representante por incumplir las instrucciones dadas por el mandante.

En definitiva, el criterio general es que será suficiente que el propietario conceda la autorización, por representación o delegación, a cualquier persona, incluido el propio administrador de la finca, pues, en ningún lugar, existe prohibición al respecto.

De este modo y por lo expuesto, el representante del propietario podrá votar en su nombre y, si se le negara el derecho a hacerlo, la posible impugnación, a  mi juicio, habría de tener éxito.