El blog jurídico de Sepín

Hace escasos meses comentaba en sepín una sentencia de la AP de Tarragona de 9-5-2019 (SP/SENT/1008322), en la que se declaraban nulos los acuerdos adoptados en el apartado “ruegos y preguntas” de la Junta de propietarios. La sentencia era demasiado evidente, pero no debemos olvidar que no hay que restar importancia a una resolución judicial, pues esta ha sido consecuencia de una impugnación por parte de un comunero que estuvo ausente en Junta o simplemente que votó en contra, por eso, considero que es interesante aclarar, qué asuntos pueden aprobarse en Junta de propietarios.

Sí, en Cataluña ya era posible antes que la Ley de Propiedad Horizontal introdujese la regla 12 del art.17, por la que, en los casos en lo que la vivienda se destine a actividades turísticas y mediante acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, se pueden fijar cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes, siempre que no sea superior al 20% y, evidentemente, sin efectos retroactivos.

En un post anterior, trate el tema de las votaciones en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña en esta ocasión me centraré en “los ausentes” ¿se han de tener en cuenta para todo tipo de acuerdos?

El art. 553-5.2 del Código Civil catalán establece: “2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión”.

Este servicio común, que suele estar sin uso durante el resto del año, comienza su puesta a punto para, normalmente, en el mes de junio, abrir sus puertas para el disfrute de los vecinos. Pero, ¿quién puede acceder a la piscina? ¿Podrá la Comunidad prohibir el acceso a determinados propietarios o a los arrendatarios? ¿Existe la posibilidad de sancionar a los morosos limitando el uso de este elemento común?

Cada vez que tratamos algún asunto de propiedad horizontal en Cataluña es irremediable pensar cómo se haría en el régimen estatal, y, desde luego, comparamos: ¿Se aplicará del mismo modo? ¿Existen diferencias? ¿Se ha mejorado?

Cuando compro una propiedad, una de las preguntas más recurrentes es: ¿tengo alguna obligación respecto a esos gastos que no asumí ni aprobé?

Esta fue una de las grandes diferencias con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, pues en este régimen para que se pueda alterar el marco en el que se desenvuelve la Comunidad es necesario el acuerdo unánime de los comuneros, tanto de los presentes en la Junta como de los ausentes por cualquier causa, por lo que fue una gran sorpresa, cuando se publicó en 2006 la Ley 5/2006, en la que se regulaba el citado régimen en Cataluña, que este quorum hubiera cambiado, lo que no ha se ha modificado tras la reforma por la Ley 5/2015.

El art. 553-39.1 CCCat. establece: “los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para efectuar las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa”.

Tras la reforma de este régimen por la Ley 5/2015 se introdujo, como no podía ser de otra manera, el sistema de la doble mayoría de cuotas y propietarios para la adopción de los acuerdos, pero todavía nos queda por resolver este interrogante, ¿qué hacer si no concurren ambas mayorías?