Posts sobre:
En primer lugar, habrá de estarse a lo dispuesto en el Título Constitutivo y a la descripción de la propia finca, como señala el art. 553-9 b) CCCat.
El criterio que siempre hemos mantenido en Sepín es que no hay una fecha determinada para celebrar las Juntas de propietarios y, si bien para las ordinarias la Ley fija que han de hacerse una vez al año, sin marcar el momento ni la sanción por no convocarlas, en cuanto a las extraordinarias, no se establece obligatoriedad ni límite alguno, por lo que podrán convocarse o no e, igualmente, cabe la celebración de una a varias, la pregunta sería, ¿cuándo es más conveniente realizarlas?
Saber quiénes pueden votar o cómo se computan las votaciones es una de las cuestiones fundamentales en este régimen, pues de ello dependerán los acuerdos comunitarios clave para el funcionamiento de las Comunidades. Por eso considero de interés destacar las reformas que a este respecto se han producido por la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
No es el momento de señalar lo que pudo ser y no fue, ni el tiempo transcurrido desde su primera regulación, nueve años, ni tampoco la supuesta imposibilidad de poder haberla hecho antes, pues la citada reforma ya ha cumplido un mes desde su entrada en vigor. ¡Felicidades!
Nuevamente escribo sobre el régimen de propiedad horizontal en Cataluña y “sin novedad en el frente”.
Lo cierto es que en el mes de octubre de 2014 en el que publique el post “Ante la reforma de Libro quinto del Código Civil de Cataluña. Deseo de ser diferente o simplemente error subsanable” pensé que el próximo tendría el aliciente de poder hacerlo sobre algo nuevo, con el entusiasmo que esto provoca pero, seis meses después de este escrito, me encuentro en la misma situación, he de volver a lo mismo, y no es que no se generen problemas por aplicación de esta regulación, téngase en cuenta el polémico entramado de las Comunidades de propietarios, es que la incertidumbre provoca, en ocasiones, desesperación y, en este caso, una duda para las Comunidades, ¿celebro Junta o espero a la reforma?
Sirva este post como recordatorio, pues sobre este mismo asunto ya escribí en el mes de marzo de 2014, pero en esa ocasión lo hice en relación con la LPH estatal.
En Cataluña, ¿es obligatoria esta celebración a principios del año?
Cuando, hace ya ocho años, leí por primera vez la regulación del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, lo hice con grandes expectativas, pues teniendo en cuenta que en España llevábamos desde 1961 con una misma Ley que regulaba este régimen y, cuando la citada LPH, ya había pasado por importantes reformas, cuando tanto se había discutido, escrito, estudiado…, es decir, cuando se podía haber aprendido de los errores ajenos y legislado sobre esta misma materia… ¿qué sentido tenia si no era cubrir ciertas lagunas detectadas por la estatal?
Hablaremos de lo que hoy, mayo de 2014, es aplicable, pues hay que tener en cuenta que existe un Proyecto de reforma del Capítulo III del Título V del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo.
En la citada reforma, se vuelve a señalar que las notificaciones hay que hacerlas en el domicilio designado por el propietario, sin fijar límites geográficos, aunque se prevé en el art. 553.21.2 que la remisión se puede hacer por correo electrónico o por otros medios telemáticos de comunicación, o por correo postal siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación, quizás la utilización de estos medios telemáticos, supere el problema de la fijación de un domicilio en el extranjero, pero surge un problema; pues si interpretación de este precepto es que se requiere esta «fehaciencia», para todas las comunicaciones, haría inviable, económicamente, el funcionamiento de las Comunidades. Esperemos, por tanto que la citada interpretación sea otra o que se modifique el texto para hacerlo más sencillo.
La respuesta, al menos hasta hoy, mes de marzo de 2014, es distinta si la finca está ubicada en Cataluña o en el resto de España, aunque, si finalmente se aprueba la modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, esta sería la misma.
No obstante, repito, la situación en estos momentos es diferente. En este último supuesto estatal, la persona obligada a comunicar este cambio de titularidad de la vivienda o local es el vendedor, como establece el art. 9.1 i) LPH, así, el transmitente deberá notificar al secretario de la Comunidad (o a cualquier representante de la Junta de Gobierno, conforme al art. 13 al que esta misma regla se remite), por un medio por el que se pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.
El art. 553 del CCCat. creó dos figuras para el supuesto en el que el propietario no pudiese asistir a la Junta y, por tanto, votar: la de «representación»(art. 553-22) en el primero de los casos y la de «delegación» [art. 553-24.2 b)] en el segundo, lo que ha planteado problemas de interpretación a las Comunidades, teniendo en cuenta que en la LPH estatal solo se refiere a la primera.
