Hace escasos meses comentaba en sepín una sentencia de la AP de Tarragona de 9-5-2019 (SP/SENT/1008322), en la que se declaraban nulos los acuerdos adoptados en el apartado “ruegos y preguntas” de la Junta de propietarios. La sentencia era demasiado evidente, pero no debemos olvidar que no hay que restar importancia a una resolución judicial, pues esta ha sido consecuencia de una impugnación por parte de un comunero que estuvo ausente en Junta o simplemente que votó en contra, por eso, considero que es interesante aclarar, qué asuntos pueden aprobarse en Junta de propietarios.
Se podría empezar distinguiendo entre Juntas ordinarias y extraordinarias, teniendo en cuenta que, según establece el art. 553.21 del CCCat, estas últimas se convocaran para tratar asuntos urgentes, por lo que, todos los demás temas, han de incluirse en el Orden del día de la Junta general.
Luego, es importante redactar un Orden del día, un marco, en el que se han de desarrollar los asuntos comunitarios, lo que hará el Presidente con la ayuda del Administrador y, teniendo en cuenta las peticiones de los propietarios, como señala el art. 553.21.a) del CCCat.
¿Qué ha de contener?
Como señala el citado precepto legal deberá incluir:
- El día, el lugar y la hora de la reunión.
- La advertencia que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
- La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.
- La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición. Si las funciones de administración de la comunidad las realiza un profesional externo, este debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde el momento en que se envía la convocatoria.
Las dudas que pueden surgir a este respecto son:
¿Qué acuerdos necesitan el voto de los ausentes?
Según establece el art. 553.26 del CCCat, los que requieren unanimidad y mayorías cualificadas, cuatro quintas partes, teniendo en cuenta que, para este último quorum, bastará con que el acuerdo se adopte en Junta por la mayoría de los propietarios y cuotas de participación de los presentes y, se entenderá adoptado si, en el plazo de mes desde la notificación los ausentes no se han opuesto al acuerdo mediante escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
¿Si no se incluyen esta lista, los propietarios morosos podrán votar?
Aunque la razón de esta inclusión sea la de advertir o recordar a los propietarios que se encuentran en esa situación que, si llegado el día de la Junta, no podrán votar, nuestro criterio es que si en el momento de la votación son morosos, no podrán ejercer el derecho de voto, pues la privación está vinculada a esta situación como señala el art. 553.24.1. Así se ha pronunciado la sentencia de la AP Jaén, Sec. 1.ª, 145/2013, de 10 de octubre (SP/SENT/744146), que aunque señalando la LPH estatal se podría aplicar, de manera analógica, en Cataluña, o la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 31-1-2019 (SP/SENT/990379) que señala que no provoca la nulidad de la junta el hecho de que en la convocatoria no se informase quienes eran los morosos y que no tenían derecho a voto porque la actora pagó sus deudas antes de la junta, acudió y votó, si bien, también hay otras que consideran que son nulos los acuerdos en los que se ha privado de este derecho a los propietarios morosos que no han sido «advertidos» de este hecho en la convocatoria AP Barcelona, Sec. 1.ª, 226/2008, de 13 de mayo (SP/SENT/169810), la AP Lleida, Sec. 2.ª, 41/2012, de 30 de enero (SP/SENT/668683) estima que no se les podría privar de este derecho, pues no se les ha advertido de esta situación que pudo ser subsanada si así hubiese sido conocida, ahora bien, este hecho no dará lugar a la nulidad de Junta, como igualmente señala la citada sentencia de la AP de Lleida.
Pero, lo más importante son los asuntos a tratar, porque los propietarios deben saber con antelación los temas a tratar pudiendo decidir su asistencia o no a la Junta, de tal forma, no se pueden someter a votación acuerdos que excedan de lo expuesto en la convocatoria.
¿Cómo ha de redactarse el Orden del día?
Sobre este asunto ya se ha pronunciado la Jurisprudencia y aunque sea con respecto a la LPH estatal, consideramos aplicable también en Cataluña, aunque de forma analógica, entendiendo que basta con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca. Así, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 219/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/711067) señala que, no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios. Es decir, basta que en la convocatoria figure que se va a tratar, por ejemplo, el tema de los ascensores, para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio.
Lo importante, la mera referencia en el orden del día a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permite que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la Ley establezca para cada caso.
¿Será válido incluir una apartado en el Orden del día de ruegos y preguntas?
Este apartado se suele incluir, pero no para adoptar acuerdos, si no para tratar, hablar sobre distinta cuestiones comunitarias incluso a los efectos de poder elaborar el orden del día de la próxima Junta a celebrar, pero no será válido el argumento de que así aparecía en la Junta para poder votar cualquier asunto, pues en la convocatoria a ha de constar el Orden del día con los asuntos a tratar, debiendo especificarse todos ellos, de tal modo que los comuneros puedan decidir o no la asistencia a Junta, por lo que está claro que un punto en el que solo figurase los citados «Ruegos y Preguntas», no aclararía nada y podría adoptarse cualquier cuestión con la indefensión propia de los propietarios que no asisten.
Ahora bien, ¿qué consecuencias tendría que se tratasen y votasen en Junta temas distintos?
Hay que tener en cuenta que, en el régimen de propiedad horizontal, no existen los acuerdos nulos de pleno derecho, salvo que contravengan normas distintas a las propias fijadas en la LPH o el relativo a este tipo de Comunidad en Cataluña, de tal modo que cualquier acuerdo adoptado en Junta de propietarios será válido y ejecutivo, aplicando lo dispuesto en el art. 553.29 del CCCat.
Ahora bien, sí se pueden impugnar por cualquiera de los propietarios que voten en contra o por los ausentes a tenor de lo estipulado en el art, 553.31.
Un simple apunte, recordemos que antes de la reforma de este régimen en Cataluña, existían excepciones: la Junta de Propietarios podía acordar, aunque no estuviera en el orden del día, la destitución del Presidente, del administrador o del Secretario, es decir, de cualquiera de los órganos obligatorios de la Comunidad y también decidir el nombramiento de los nuevos cargos e incluso emprender acciones judiciales contra los destituidos.
Afortunadamente hoy, tanto en el régimen estatal como en el de Cataluña, solo se podrá adoptar lo que previamente se ha enviado en la convocatoria y que figura a trata como “Orden del día”.
