Son momentos difíciles y, sin duda, las Comunidades de propietarios, a las que un alto porcentaje de la población pertenecemos, se encuentran con uno de los problemas más complicados de afrontar que pueden llegar a paralizarlas más allá de la posibilidad de adoptar acuerdos: la morosidad.
El hecho de que determinados propietarios no estén al corriente de pago de los gastos comunes hace que el resto vean incrementadas sus cuotas, pues es necesario seguir pagando los servicios y suministros con los que cuenta la Comunidad sin embargo, a este respecto y aunque no es el objeto del post, y aun conociendo algunas sentencias que consideran que no es posible que se actúe de este modo, entre otras las de la AP Lleida, Sec. 2.ª, de fechas 11 de noviembre de 2019 (SP/SENT/1026454), 13 de junio de 2014 (SP/SENT/775844) y 31 de marzo de 2016 (SP/SENT/860473), nuestro criterio está más a favor de lo expuesto en la AP Tarragona, Sec. 3.ª, de 12 de marzo de 2019 (SP/SENT/1065672) que considera válido el acuerdo por el que los comuneros asumen el pago de las cuotas impagadas por otros pero siempre que continúen la reclamación contra los deudores, y que este reparto se haga conforme a los estatutos, pues esta será la única forma en que se pueda seguir abonando estos gastos que permitirán poder seguir encendiendo la luz, utilizando el ascensor o teniendo un servicio de limpieza o consejería entre otros.
No obstante, es cierto que se trata de una excesiva carga para los comuneros que cumplen con esta principal obligación comunitaria a tenor de lo dispuesto en el art. 553.45 del CCCat, por eso es importante que la Comunidad pueda obtener ingresos extras fuera del cobro de estas cuotas comunitarias.
En primer lugar, no olvidemos que el citado artículo 553.45.4 señala que la Junta puede acordar un incremento de la participación en los gastos comunes en el caso de que un determinado elemento privativo haga un uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. En este caso, los ingresos vendrán igualmente de las cuotas de los comuneros, pero si se trata del desarrollo de una actividad quizá, en estos casos, no se produzcan impagos. Esta situación beneficiaría a ambas partes, a la Comunidad que obtendrá estos pagos y al propietario que no verá una finca abandonada, por falta de ingresos para el mantenimiento, lo que redundará también en su negocio, en una buena imagen de este.
Hay que tener en cuenta que, en este supuesto, el incremento no puede ser superior al doble de lo que correspondería por la cuota y ha de adoptarse por acuerdo de las 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aplicando lo dispuesto en el art. 553.26.2 e) CCCat. A este respecto, podrán consultar el post “En Cataluña, ¿puede la Comunidad incrementarme la participación en los gastos a pagar por el uso excesivo de elementos comunes?
Otra forma de poder obtener beneficios económicos será a través de los elementos comunes, el arrendamiento o venta de estos.
Sin duda esta puede ser una fuente de ingresos para la Comunidad que no genera carga alguna para los propietarios, no como en el caso anterior. ¿Cómo debe acordarse?
Para el primero de los casos, el arrendamiento, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña solo aparece regulado este quorum para los casos en los que el contrato se haga por un plazo superior a 15 años, el artículo 553.26.2.g) del CCCat señala el quorum de las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a su vez las 4/5 partes de las cuotas de participación. De este modo, en el caso de un plazo más corto, la consecuencia lógica nos llevaría al art. 553-.25.2 f), que establece una mayoría simple, para los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
Este es, al menos, nuestro criterio, pues a pesar de que sería más coherente, como fija la LPH estatal, que el arrendamiento necesitara un quorum determinado, con independencia de su duración, el repetido art. 553-26. 2 g) CCCat deja muy claro que la mayoría cualificada de 4/5 se aplica solo cuando la cesión es para más de 15 años. En estos casos siempre estamos ante arrendamiento o cesión onerosa, mientras que si esta es gratuita, el quorum necesario sería el de la unanimidad de propietarios, considerando aplicable el citado art. 553.26.1 en el apartado d), así se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, de 2 de julio de 2020 (SP/SENT/1060521).
Otra de las posibilidades en las que la Comunidad podrá obtener estos ingresos sería la venta de un elemento común, esta decisión, según nuestro criterio, necesitaría el acuerdo unánime, pues a pesar de que para modificar el Título Constitutivo y desafectar un elemento común, solo sería necesario el acuerdo de las 4/5 partes, como señala el art. 553.26.2. a) y c) si el nuevo elemento común pasa a ser privativo deberá tener una nueva cuota de participación en la Comunidad, por ende aplicaríamos el art. 553.26.1.a) del CCCat, pues habrá de modificarse también la del resto de los comuneros para que, entre todas sumen cien centésimas.
Sabemos que estamos ante tiempos complicados para la adopción de acuerdos, máxime para aquellos de formación sucesiva que necesitan el voto de los ausentes, pero quizá alguna de estas propuestas pueda ser la solución a la morosidad que están sufriendo ahora las Comunidades, sin olvidar, por supuesto, la posible reclamación judicial de estas cuotas dejadas de abonar.
Obras realizadas en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña
