Con independencia de la calificación de la Junta o el medio por el que estas se lleven a cabo, lo que está claro es que, en todas ellas, se han de documentar en el acta correspondiente, como señala el artículo 19 de la LPH.
Son numerosas las dudas sobre su contenido y firma y, aunque este tema ya se ha tratado en otros Posts, nos ha parecido interesante volver a estudiarlo para poder ver, a través de la respuesta de las recientes resoluciones judiciales que sobre este tema se han pronunciado, qué defectos son subsanables y qué otros darán lugar a la anulación de los acuerdos, siempre mediante la correspondiente acción judicial, teniendo en cuenta que, en cualquier caso, habrá de estarse al caso específico.
Con respecto al contenido, la LPH, solo señala que han de figurar los acuerdos, por lo que no procede incluir nada más, ni documentos, ni comentarios, aunque sí deberán figurar unas determinadas circunstancias que señala el citado artículo 19, y es la falta de alguna de ellas lo que puede dar lugar a la anulación de lo acordado, aunque, hay que tener en cuenta que la LPH no señala sanción alguna si se incumplen, es más, la jurisprudencia considera la validez del citado documento, aunque tenga algún defecto formal, pero, repetimos, siempre habrá de estar al supuesto concreto y no basarse tanto en el citado formalismo como en el perjuicio que la falta del mismo puede producir a un comunero y que por lo tanto, puede ser objeto de impugnación judicial, como señala el artículo 18.1.b) de la LPH, teniendo en cuenta que, además, estos defectos pueden ser, como veremos, subsanables. Igualmente se podría considerar como un acuerdo adoptado en contra de lo dispuesto en la Ley, en este caso el artículo 19, pero, repetimos, la jurisprudencia, por regla general, no considera como tales los meros defectos de forma, razón por la que, siempre aconsejamos que, como exponemos a continuación, en el caso de una posible impugnación por este motivo, se haga en el plazo más breve posible, tres meses, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, 233/2020, de 11 de junio (SP/SENT/1063615).
Veamos, por lo tanto, la respuesta de la jurisprudencia ante la omisión de alguna de las citadas circunstancias, siendo unas de las que generan más polémica las relativas a la designación de los propietarios asistentes y la relación de los que han votado a favor o en contra, además de la firma del acta.
Respecto a la primera, está claro que se debe saber quiénes asisten para poder computar los votos, pero volvemos a tener que valorar cada caso y considerar que no se vulnera este requisito como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, 256/2019, de 12 de junio (SP/SENT/1014246) cuando en el acta se hace una relación de los propietarios que no han comparecido, entre los que se encuentra el demandante apelante, haciendo constar que el total de ausentes es de un 29,3 y que el resto de los propietarios están presentes o representados por el 70,70% de las cuotas. Sin que la de consignación de la identidad de los asistentes por nombre y apellidos se considere que es un requisito básico del acta, pues como fija la citada resolución “siendo a este respecto clara la doctrina jurisprudencial que establece (por todas, sentencia de 7 de octubre de 1999 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ) que «la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto en sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido».
La segunda de estas circunstancias es que deben figurar: “Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de estos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen”
El legislador parece dejar a la decisión de la persona que redacta al acta, la necesidad de que figuren los nombres y las cuotas de participación de los propietarios y el sentido del voto, pues señala que ha de hacerse en el caso en que ello fuera relevante.
No obstante, hay que tener en cuenta el primero de los requisitos citados, la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados, con indicación, en todo, caso, de su cuota de participación, de tal modo que, por ejemplo, si existe unanimidad de voto, bastaría con señalar que todos los asistentes han votado en contra, así se ha pronunciado, la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 219/2020, de 29 de mayo (SP/SENT/1062391), no es preciso, en este caso, que conste en el acta el detalle de las votaciones cuando simplemente consta que no hubo votos en contra, sin que sea por tanto necesario que obren los datos de los emisores.
La sentencia de la AP Cáceres, Sec. 1.ª, 208/2020, de 12 de marzo (SP/SENT/1049672) establece que, al ser un acuerdo que requiere unanimidad que no conste en el acta la identificación de los votos en contra o la cuota de participación de los mismos, no afecta a la nulidad del acuerdo, en el que todos votaron en contra menos dos propietarios o si siendo necesario este quorum, hubo acuerdo en contra de los asistentes con la única discrepancia del impugnante, como señala la sentencia de la AP León, Sec. 2.ª, 79/2020, de 5 de marzo (SP/SENT/1049707).
¿Cómo redactar y enviar el acta de la Junta de Propietarios?
Ahora bien, la AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 424/2017, de 13 de diciembre (SP/SENT/938768), considera como defecto no subsanable no identificar a los votantes en uno u otro sentido ni señalar las cuotas que corresponden a cada uno, máxime cuando, no existe concordancia entre las partes, respecto a las cuotas de participación.
En este supuesto, la prueba es importante, porque si es determinante para poder saber el resultado del voto, incluso para una posible impugnación, estos datos deberían aparecer.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el voto en contra es un requisito para poder impugnar, como señala el artículo 18.2 de la LPH de tal modo que, si no aparece el sentido del voto, será más difícil probar la negativa al acuerdo del impugnante, así, en estos casos, sí aconsejamos que se solicite la subsanación de este defecto, como señala el artículo 19.3 del citado texto legal.
La tercera de las circunstancias es la firma del acta. El citado artículo 19.3 señala que esta debe cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, sin que sea necesario que sea firmada por los propietarios, como señala la sentencia de la AP A Coruña, Sec. 3.ª, 350/2020, de 23 de octubre (SP/SENT/1073623)
Ahora bien y como ya señalábamos en el post anterior, el criterio mantenido por sepín es que, la falta de esta firma no puede ser impedimento para hacer efectivos los acuerdos de fondo de la Junta de Propietarios, adoptados con todos los requisitos legales.
No se debe olvidar que, conforme el art. 3.1 del Código Civil, las Leyes se interpretarán «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, ateniendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Y, es obvio, que, cuando menos, el «contexto» y la «finalidad» de la Ley de Propiedad Horizontal no se cumplen dando esos derechos tan extraordinarios al Presidente y Secretario de la Comunidad, en detrimento del resto de la Comunidad.
Así, consideramos que el art. 19.3 de la LPH nunca puede ser interpretado atendiendo exclusivamente a la letra de la Ley, pues ello supone conceder derecho de veto al Presidente y al Secretario, dejando a su exclusiva voluntad el que los acuerdos sean válidos y ejecutivos, de tal manera que bastará que cualquiera de ellos se niegue a firmar el acta, que recoge los acuerdos de la Junta, para que los mismos dejen de tener efectividad. Es evidente que esto ocurrirá si, por decir unos ejemplos sencillos, se cesa al Presidente o Secretario, o se impiden unas obras del primero o se decide la reclamación judicial por falta de pago de las cuotas.
Por ello, considerando que la falta de sus firmas no paraliza los acuerdos de la Junta, pues siempre será posible probar que se adoptaron, los mismos no dejan de tener efectividad material y legal y como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 11.ª, 56/2020, de 19 de febrero (SP/SENT/1050817), la falta de sus firmas en el acta no hace nula la misma al ser defectos subsanables.
Incluso, la firma del acta de la Junta por parte de un tercero por delegación del Presidente, constituye, una mera irregularidad o defecto meramente formal que puede subsanarse y que no invalida los acuerdos adoptados en la Junta, así se ha pronunciado la AP Valladolid, Sec. 1.ª, en sentencia 140/2021, de 25 de marzo (SP/SENT/1101037)
La AP Madrid, Sec. 12.ª, 334/2019, de 11 de julio (SP/SENT/1016892) señala que el hecho de que el Secretario de la Comunidad no acudiera a la Junta y firmara posteriormente el acta no invalida los acuerdos adoptados en la misma si fueron correctamente adoptados.
La AP Valencia, Sec. 11.ª, 318/2019, de 28 de junio (SP/SENT/1022204), estima que no son nulos los acuerdos adoptados por la Comunidad por no constar en la copia del acta notificada a los comuneros la firma del Presidente y el Administrador cuando sí obran en el acta original
No obstante, si el propietario lo considera de interés, este tipo de defectos, podrán ser subsanables, ¿qué deberá hacer?, ¿qué sucederá si se deniega la subsanación del acta?
El art. 19.3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal establece que podrán subsanarse hasta la siguiente reunión. Es evidente que esto supone que, de seguir esta vía, es posible que se pasen los plazos de impugnación del art. 18 de la misma LPH.
Nuestra postura, cuando se trate de defectos importantes, por ejemplo, en el acta figuran acuerdos no adoptados o se omiten otros temas tratados en la Junta, es requerir al Presidente y Secretario para su inmediata rectificación y dar un plazo prudente para ello, pasado el cual presentar el juicio declarativo ordinario en el plazo más breve posible. El problema fundamental será de prueba, es decir, acompañar testimonios y luego que se ratifiquen en el Juzgado por los interesados que, efectivamente, el acta no refleja lo acordado en los aspectos concretos que correspondan.
Por último recordar que todos los acuerdos son válidos y ejecutivos desde la adopción por lo que si se trata defectos, por ejemplo, de defectos que cambien el sentido del acuerdo, se debería pedir esta repetida subsanación, y no dejar pasar el plazo, pues hay que recordar que este será válido y ejecutivo, así lo señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 8.ª, 317/2020, de 7 de octubre (SP/SENT/1077772) en la que se establece que al no haberla solicitado en tiempo y forma, no procede solicitar la declaración de nulidad del acuerdo.