Los propietarios presentes en la Junta de Propietarios. Única oportunidad

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La importancia de la convocatoria y la notificación de esta con el Orden de día a tratar es una cuestión fundamental en la celebración de las Juntas de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal.

Es decir, teniendo en cuenta que, todas las cuestiones comunitarias deben someterse a Junta, salvo que se trate de alguna reparación de extrema urgencia, es necesario que se cumplan los requisitos necesarios para su celebración, como señala el artículo 16. 2 de la LPH, esto es, la previa convocatoria, indicando los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrara en primera o, en su caso, en segunda, además de contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Así, lo importante en la citada convocatoria es el marco en el que debe desarrollarse esta reunión, que hará que los propietarios decidan su asistencia o no, además, una buena redacción evitará posibles discusiones e incluso, una impugnación judicial por este motivo.

Esta convocatoria deberá notificarse a todos los comuneros, así, el artículo 9.1.h) de la citada LPH establece que esta se hará, como el resto de las citaciones comunitarias, en el domicilio que cada uno de aquellos hubiere señalado en España, en su defecto, en el propio piso o local, y, si no hubiera resultado posible, en el tablón de anuncios o lugar destinado de la finca a estos fines, entendiendo que, máxime a los efectos de prueba, esta deberá hacerse por escrito, además, si la recepción no ha sido posible por los medios ordinarios, repito, de forma suplementaria, se puede insertar en el tablón de anuncios, es decir, esta notificación  solo podrá llevarse a cabo siempre que no haya sido posible hacerlo de las formas anteriormente señaladas.

Ahora bien, esta Ley no exige fehaciencia en las citadas notificaciones de tal modo que la prueba deberá hacerse por cualquier medio admitido en derecho, si bien, sería siempre recomendable que cuándo se trate de un asunto de interés, se realicen de tal manera que quede constancia de su recepción, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sección 14.ª, 365/2017, de 19 de diciembre (SP/SENT/940546).

Pues bien, una vez que todos estos requisitos se han cumplido, los propietarios tienen toda la información necesaria para asistir o no a la Junta, y es precisamente esta asistencia la que es el objeto de estos comentarios.

La pregunta que me han formulado en numerosas ocasiones es qué ventajas tiene la asistencia y si es mejor estar presente en Junta o esperar a lo decidido por el resto.

Mi criterio es que, si lo que se van a adoptar son asuntos de interés, se acuda y se participe en la votación, bien de forma presencial o mediante representación, como señala el citado art. 15.2 LPH, pues, en caso contrario, dejaríamos que los presentes decidan, teniendo en cuenta que, en la mayoría de los asuntos comunitarios, máxime aquellos en los que solo requieren el quorum de la mayoría de la regla 7 del art. 17, no es preceptivo computar el voto de los ausentes, como señala la regla 8 del artículo 17.

Pero, volviendo a los presentesen este caso, deberá considerarse como tal, todo propietario que asiste a la Junta, bien de manera personal o por representación y lo seguirá siendo si se ausenta para evitar una determinada votación, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 327/2015, de 12 de junio (SP/SENT/826661), que no admite la legitimación al haberse producido esta ausencia al no querer votar un determinado acuerdo, habiendo estado en la discusión del mismo y en idéntico sentido lo hace la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 124/2014, de 20 de marzo (SP/SENT/768421).

En estos casos los propietarios deben ser conscientes que el momento de la Junta es dónde deberán manifestar su aceptación o negativa, tanto cuando se trata de votaciones como para cualquier otra cuestión, es el lugar y la oportunidad y esta no puede hacerse de otro modo que mediante el voto, afirmativo o negativo, a favor o en contra, sin que la abstención o silencio, pueda dar derechos a posteriores votaciones, de tal modo que el que asiste y no se pronuncia ha dejado pasar la oportunidad de hacerlo, permitiendo que el resto, decidan por él.

He querido hacer esta aclaración por, en principio, parece obvia, pero tras la lectura de varias sentencias al respecto quizá, no todos los propietarios, lo tengan tan claro, veamos algunas de estas resoluciones en distintos supuestos:

Se considera presente el propietario representado:

De este modo, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 342/2018, de 27 de junio (SP/SENT/976130) si el comunero estuvo representado y votó a favor, no puede después impugnar los acuerdos, del mismo modo, la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 4/2014, de 10 de enero (SP/SENT/751130), se pronuncia en contra de la propietaria que impugna un acuerdo al haber estado representada en la Junta por su hijo y no haber votado en contra.

Y, si los comuneros estuvieron representados en la Junta, y quedaron decepcionados por el sentido del voto de su representante, deberán dirigirse contra este, en este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 200/2019, de 10 de mayo (SP/SENT/1016093).

Estará presente, pese a la asistencia de un copropietario:

En este sentido se pronuncia la AP Toledo, Sec. 1.ª, 240/2021, de 24 de febrero (SP/SENT/1098666). Siendo la propiedad de dos personas, basta el voto de uno solo de ellos, sin que acuda el otro a la Junta.

 La negativa respecto a una situación o acuerdo deberá manifestarse en Junta:

La AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 854/2021, de 22 de septiembre (SP/SENT/1122484) considera que no procede la impugnación de la delegación de la Presidenta a otra persona para presidir la Junta, pese a existir Vicepresidente, porque el impugnante estaba presente en la Junta y no manifestó su discrepancia.

También he señalado que solo se podrían tratar en Junta los acuerdos que previamente se han señalado en el Orden del día, pero podrá hacerse si todos los comuneros están presentes en la Junta y deciden tratar un determinado asunto.

Mi criterio es que no se considerará anulable por el hecho de no aparecer en la convocatoria, pues todos los propietarios son conocedores en este preciso momento. En este sentido se han pronunciado las sentencias de las AP de Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 148/2013, de 8 de mayo (SP/SENT/724122), y Alicante, Sec. 5.ª, 216/2010, de 20 de mayo (SP/SENT/516045)

No obstante, en este mismo supuesto, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga, Sec. 4.ª, 18-1-2008 (SP/SENT/171748) y Castellón, Sec. 3.ª, 345/2007, de 12 de julio (SP/SENT/142118), lo han hecho en contra, considerando que sí se podrá anular este acuerdo por no haberse hecho constar en el Orden del día de la convocatoria a Junta.

En cualquier caso, si un propietario, asiste a la Junta y no está de acuerdo, la recomendación es siempre votar en contra, pues sería la única posibilidad legal de poder impugnar judicialmente en la forma y plazos del artículo 18 de la repetida LPH.

¿Cómo deben realizarse las notificaciones en la Comunidad de Propietarios?