En principio, es la Comunidad la obligada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.1.a) de la LPH, a llevar a cabo las reparaciones que sean necesarias en el inmueble, señalando este precepto legal que, “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Este artículo señala como obligatorias, sin necesidad de ser adoptadas en Junta, todas estas actuaciones siempre que vengan impuestas por la Administración o sean solicitadas por los propietarios.
Nada que objetar en el primero de los supuestos, es decir, si son solicitadas por las Administraciones, además, en este caso, como señala el apartado 2 b) de este artículo 10, “los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”. El problema en este caso, estará en determinar cómo se produce y se acredita esa oposición, sin que consideremos que por el simple hecho de dejar de pagar la derrama pueda entenderse que se ha opuesto a la realización, pero sí se podrá considerar como tal, por ejemplo, si impide el paso por su propiedad para que se cumpla la orden administrativa y siempre que la Comunidad no tenga otros medios para poder realizarlas pues, recordamos, se trata de una obligación comunitaria que ha de cumplirse y, todo ello, además, sin perjuicio de que este comunero, sea responsable de sus actos y omisiones que causen perjuicio a otros y a la finca, conforme a los artículos 9.1, letras a) y b), LPH y el artículo 1.902 del Código Civil.
En el resto de los supuestos, las reparaciones, pueden tener un carácter subjetivo, ¿quién decide?, pues como ya señalábamos en un post anterior, la Junta siempre será la encargada de determinar si una reparación es necesaria o no, si se puede demorar o si se podría considerar como una mejora, además de que, como señala el apartado 2 a) del citado artículo 10, el acuerdo siempre será necesario para adoptar la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, recordando que, en este caso, tan solo se requiere el quorum de la mayoría simple de cuotas y propietarios como señala la regla 7 del artículo 17 de la LPH.
También sería posible que, en un supuesto, de “necesidad”, fuesen ordenadas por el Presidente, aunque no lo consideramos aconsejable, pues, como ya hemos señalado en alguna otra ocasión, este comunero, solo es el representante de la Comunidad, como establece el artículo 13.3 de la LPH, por lo que cualquier decisión se deberá posponer para ser adoptada en Junta, o en su caso, si es de extrema necesidad, ratificarse cuándo sea posible celebrarla, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 11/2020, de 9 de enero (SP/SENT/1043619), es decir, que salvo que se trate de un supuesto de máxima urgencia o necesidad, repetimos, no la consideramos recomendable, ya que en el resto de los supuestos existe el riesgo de que se pida responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
Ahora bien, ¿serán «obligatorias» simplemente porque las solicite un propietario? En principio, no, la Comunidad deberá consensuar, como hemos expuesto la necesidad de estas reparaciones. No obstante, pudiera darse el caso de que, este tipo de reparaciones no solo sean necesarias, sino urgentes y es lo que parece desprenderse de este precepto legal cuando señala que sean solicitadas a instancias de un propietario. Entendemos así, que el que comunique esta necesidad, será quizá el afectado más directo. Veamos, en este caso, cómo actuar.
Como señala el artículo 7.1. de la LPH, es obligación de los copropietarios comunicar al Administrador cuando observen la necesidad de reparaciones u obras urgentes, pero es conveniente decir que la posible falta de diligencia solo puede dar lugar a responsabilidad si se acredita que era consciente de la situación y de su peligro, actuando con la culpa o la negligencia a la que se refiere el artículo 1.902 del Código Civil. Hay que entender, aunque la LPH solo habla del Administrador, sobre todo cuando este no reside en la finca, que la obligación legal está bien cumplida dando cuenta al Presidente o al Vicepresidente, quienes, de hecho, son órganos representativos de la Comunidad.
Ahora bien, cuando no sea posible la comunicación o haya pasividad del receptor, si se produce, por ejemplo, la rotura de una conducción general y esto lleva consigo que entre agua en el piso o en el local, los interesados tienen capacidad para realizar la reparación urgente y luego pasar al cobro el coste de la misma, naturalmente acreditando la necesidad, la urgencia y la imposibilidad de dar cuenta a los órganos de la Comunidad, pues en otro caso ningún propietario puede decidir la forma, el sistema y el coste de una reparación normal.
La sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero (SP/SENT/840853) fija, como doctrina jurisprudencial que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes …», ahora bien, lo que no puede hacer el propietario es, además, proceder a realizar mejoras en su propiedad, aprovechar esas reparaciones para su beneficio privativo o considerar como urgente o necesario aquello que lo sea, por ejemplo, para el desarrollo del negocio o actividad en la propiedad privada.
En estos casos, siempre es recomendable un informe técnico, lo más detallado posible, que determine la citada urgencia, pues, si ante la pasividad de la Comunidad el propietario accionase, podría darse el caso de que no obtuviese el reembolso correspondiente al no considerarse como una urgencia. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 206/2021, de 12 de mayo (SP/SENT/1113953) considerando que la Comunidad no debe asumir el coste de las obras en la red de saneamiento realizadas por el comunero cuando no eran urgentes y sólo le urgían para el rápido inicio de su actividad a desarrollar en el local, o la de AP Baleares, Sec. 3.ª, 156/2017, de 22 de mayo (SP/SENT/911308) en la que señala que la Comunidad no debe abonar las obras de reparación de la cubierta efectuada por el comunero cuando no queda acreditada la necesidad y urgencia de las mismas.
La sentencia de la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 442/2021, de 22 de abril (SP/SENT/1107473), supedita la procedencia del reembolso en los casos de ejecución unilateral de obras en zonas comunes, a la acreditación de requerimiento previo, urgencia y pasividad de los órganos competentes
A estos efectos nos parece acertada la definición de urgente que señala la sentencia de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 120/2015, de 19 de mayo (SP/SENT/819500) ”podemos concluir que las reparaciones urgentes en el ámbito comunitario son aquellas que en consideración objetiva devienen inaplazables en su ejecución, no pudiendo ser demoradas en el tiempo para que en Junta de Propietarios se analice su procedencia y medios de actuación. Urgencia que no es ni puede ser de consideración subjetiva, sino objetiva, lo que habrá de analizarse en el caso concreto. …»
De este modo, por lo expuesto, podemos concluir que, para que un comunero pueda llevar a cabo este tipo de reparaciones se tiene que acreditar la urgencia de realizarlas y en su caso el requerimiento y pasividad de la Comunidad.
Reparaciones necesarias y nuevas instalaciones: Obligaciones de los propietarios y responsabilidad de la Comunidad
