Cuando un potencial comprador de una vivienda conoce físicamente la misma a través de una agencia inmobiliaria, es norma habitual que se firme la denominada hoja de visita, que en principio, tiene como finalidad que, en el caso de que la compraventa se lleve a cabo con esa persona presentada por el agente, este pueda acreditar este hecho ante el propietario con el que se ha firmado el encargo de venta, así como la realización de sus funciones derivadas de la intermediación, a efectos del cobro de sus honorarios.
Ahora bien, con frecuencia, en dicho documento, se incluye una cláusula en la que se establece que en el supuesto de que esa persona adquiera la vivienda, deberá abonar una comisión al intermediario, aún cuando este haya recibido el encargo de venta por parte del propietario de la vivienda o también la cláusula que establece que, en el caso de que el comprador adquiera la vivienda sin la intervención del mediador, este tiene derecho a la comisión o a una indemnización por daños y perjuicios, siendo la cuestión a determinar, la vinculación que supone para el potencial comprador la firma de la hoja de visita.
Así, nos encontramos con una primera y mayoritaria postura jurisprudencial que considera que, el simple hecho de firmar el parte de visitas, no implica que nos encontremos ante un contrato de gestión de compra entre el agente y el comprador del que nazcan obligaciones para ambos y mucho menos que en base a ese documento, se pueda solicitar el pago de una comisión al adquirente de la vivienda.
Los defensores de esta postura entienden que nos encontramos ante un documento creado de forma unilateral por el intermediario que no ha sido el resultado de un acuerdo de voluntades y que, en muchas ocasiones, ha sido redactado de forma ambigua y oscura, pudiendo ser considerada como una cláusula abusiva en contra de la normativa de consumidores, lo que implica que no pueda dar lugar al nacimiento de ningún compromiso para el comprador.
Ejemplos:
La hoja de visita de la vivienda no es documento suficiente que acredite el encargo realizado a la agencia y que legitime a esta para el cobro de la comisión
AP Madrid, Sec. 20.ª, 127/2020, de 30 de abril
La firma de la hoja de visita no equivale a la existencia de un contrato de mediación
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 420/2019, de 11 de diciembre
La firma de la hoja de visitas por el comprador en el que se establece el pago de una comisión en caso de adquirir la vivienda no goza de claridad y transparencia, sin que exista un consentimiento y aceptación de forma debida
AP Madrid, Sec. 9.ª, 305/2019, de 6 de junio
La firma de la hoja de visita por el comprador acredita que visitó la vivienda, pero no implica que asumiese el contenido de la cláusula sobre la indemnización por daños y perjuicios, que es una cláusula de adhesión que no tuvo la ocasión de negociar
AP Teruel, Sec. 1.ª, 128/2018, de 21 de mayo
La simple firma de una hoja de visitas firmada por el demandado no equivale a un contrato de mediación o encargo de compra del que nazcan obligaciones
AP Granada, Sec. 4.ª, 219/2017, de 29 de septiembre
Por otro lado, están aquellas Audiencias Provinciales, que en contradicción con lo citado anteriormente, consideran que la firma de la hoja de visitas, sí que puede ser considerado como un contrato de gestión de compra y por tanto, generador de obligaciones para el comprador.
En estos supuestos, se apela para dar validez al documento, que quede demostrado que ha existido una correcta información del establecimiento de la comisión o de la indemnización, que estemos ante una redacción que no sea ambigua ni oscura y que haya existido una negociación por las partes.
Ejemplos:
Es válida la cláusula incorporada en la hoja de visitas en la que se explica la obligación de pago de la comisión a cargo del vendedor en el caso de que se perfeccione la compraventa, sin que se trate de una cláusula abusiva
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 111/2020, de 13 de febrero
La firma de la hoja de visita, que incluye el compromiso del cliente de abonar a la inmobiliaria una comisión del 2% del precio de la compraventa en el caso de llevarse a cabo, acredita la celebración del contrato de mediación suscrito
AP Albacete, Sec. 1.ª, 411/2019, de 30 de octubre
Los compradores fueron conocedores desde el primer momento que asumían la obligación de pagar los honorarios del agente, pues así constaba en la hoja de visitas
AP Valencia, Sec. 7.ª, 542/2018, de 30 de noviembre
La agencia enseño la vivienda al comprador, que firmó la hoja de visitas en la que se establecía la cantidad a abonar en el caso de formalizar el contrato sin su intervención, y puso en contacto a las partes, por lo que tiene derecho a su comisión
AP Málaga, Sec. 5.ª, 371/2015, de 30 de junio
Por lo tanto, para determinar si estamos o no ante un contrato de intermediación inmobiliaria por la firma de la hoja de visitas, habrá que estar a cada caso concreto y valorar las circunstancias que se dieron en el momento de la rúbrica del documento, debiendo el potencial comprador prestar especial atención a lo que firma y solicitar la aclaración de cualquier concepto que pueda dar lugar a futuras reclamaciones.
El contrato de intermediación inmobiliaria
