Cooperativas de Viviendas y Entidades Gestoras. ¿Quién tiene la consideración de promotor?
Es práctica habitual que una Cooperativa de Viviendas cuya finalidad es la de llevar a cabo todo el proceso constructivo de un edificio para posteriormente transmitirlos a sus socios, contrate a una empresa, denominada entidad gestora, cuya función es la prestación de servicios en relación con toda la asistencia técnica, económica, jurídica y administrativa que sea necesaria para llevar a cabo la promoción, debido a que normalmente, los socios cooperativistas carecen de esos conocimientos técnicos y legales.
El artículo 9 de la LOE, establece que será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Aplicando esa definición, parece claro, a primera vista, que la condición de promotora, a efectos de una posible reclamación, ya sea en base a la LOE en base al Código Civil, debe recaer en la propia Cooperativa, que es quién impulsa la construcción y es la que va a proceder a entregar la vivienda a los socios, y por tanto, será la que debe responder ante los mismos.
Ahora bien, en muchas ocasiones y debido a que la labor de esa entidad gestora va mucho más allá de un simple prestación de servicios a la Cooperativa, nos encontramos ante la dificultad de definir quien es realmente el promotor.
Así, pese a la existencia de la Cooperativa, sucede que la entidad gestora contratada actúa en todo el proceso constructivo como un verdadero promotor y es quien verdaderamente impulsa, programa y financia la obra de edificación y quién además persigue un ánimo de lucro con la construcción del edificio y su posterior transmisión, siendo quién tiene encaje dentro de figura establecida en el citado artículo 9.
Como es lógico, en el supuesto de que existan reclamaciones por los adquirientes de las viviendas por la aparición de vicios de la construcción, la Cooperativa intentará exonerarse de su responsabilidad alegando la condición de promotora de la entidad gestora y viceversa, por lo que habrá que estar al caso concreto para determinar cuando nos encontramos ante uno u otro supuesto, dependiendo de la labor realizada tanto por la Cooperativa como por la entidad gestora.
Promotor Cooperativa
La entidad gestora no tiene la condición de promotor, ya que únicamente prestaba servicios de asistencia técnica, económica, jurídica y administrativa a la Cooperativa para la edificación de las viviendas de protección oficial: TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-5-2015
La cooperativa puede ser declarada responsable de los defectos constructivos en su condición de propietaria promotora: AP Navarra, Sec. 3.ª, 18-6-2014
Las cooperativas actuaron como promotoras de la construcción, por lo que tienen legitimación pasiva frente a la reclamación realizada por vicios en la construcción: AP Sevilla, Sec. 8.ª, 16-7-2013
Las entidades demandadas actuaron como meras gestoras y asesores, sin que realizaran nada al margen de las decisiones adoptadas por el órgano de la Sociedad Cooperativa que es quien debe considerarse como promotora: AP Murcia, Sec. 4.ª, 31-1-2013
Responsabilidad de la cooperativa que actuó como promotora al ser quien adquiere el solar, busca cooperativistas y se reserva la venta a terceros: AP Barcelona, Sec. 14.ª, 26-11-2012
La cooperativa de viviendas que promueven la construcción de un edificio, se someten a la LOE en cuanto promotores, por lo que está legitimada pasivamente para soportar la reclamación del actor: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-11-2011
La entidad gestora no tiene la condición de promotora en una construcción de VPO en régimen de cooperativa, siendo los cooperativistas los que son los socios copromotores: AP Madrid, Sec. 12.ª, 14-2-2011
La cooperativa de viviendas que promueven la construcción de un edificio, se someten a la LOE en cuanto promotores, por lo que está legitimada pasivamente para soportar la reclamación del actor: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-11-2011
La sociedad cooperativa tiene responsabilidad en los defectos constructivos como promotora cuando su objeto social es el de promoción de construcción de viviendas y no solo la gestión de los cooperativistas correspondientes: AP Madrid, Sec. 11.ª, 7-9-2010
La cooperativa es responsable de los vicios constructivos de las viviendas adjudicadas por considerarse promotor-mediador del proceso de edificación: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 22-10-2009
Responsabilidad de cooperativa como promotora en régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación: AP Barcelona, Sec. 14.ª, 17-1-2008
Promotor Empresa Gestora
La empresa demandada no realizaba una función como mera gestora, sino que que sus funciones eran las de las denominadas sociedades de gestión inmobiliaria, cuya responsabilidad es la misma que la del promotor: AP Málaga, Sec. 5.ª, 10-6-2013
Aunque la sociedad no aparece en el contrato de compraventa, tiene responsabilidad contractual por vicios constructivos cuando actuó como promotora: AP Cáceres, Sec. 1.ª, 14-5-2013
Dado que la demandada se lucró con la venta de los pisos, realizó la memoria de calidades y se le comunicaban los cambios que se querían realizar en la construcción, se la considera promotora y por tanto debe responder por los defectos constructivos: AP Madrid, Sec. 12.ª, 18-4-2013
La entidad gestora actuaba como verdadera promotora pese a la existencia de la cooperativa, por lo que debe responder por los defectos en la construcción: AP Madrid, Sec. 13.ª, 4-3-2013
Las entidades demandadas actuaron como meras gestoras y asesores, sin que realizaran nada al margen de las decisiones adoptadas por el órgano de la Sociedad Cooperativa que es quien debe considerarse como promotora: AP Murcia, Sec. 4.ª, 31-1-2013
Responsabilidad de la entidad gestora ya que actuaba como un verdadero promotor: AP Alicante, Sec. 6.ª, 7-2-2012
La gestora contratada por la comunidad de bienes no tiene la condición de promotora, ya que solo realiza labores de gestión y asesoramiento: AP Valencia, Sec. 7.ª, 6-5-2011
El gestor de cooperativas es un figura análoga al promotor por lo que debe responder de los vicios: AP Cádiz, Sec. 2.ª, 21-6-2010