En el régimen de propiedad horizontal, la regla general es que, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 9.1.e) de la LPH (SP/LEG/1894) todos los comuneros están obligados al pago de los gastos comunes.
No debemos olvidar que estos son consecuencia del uso, conservación o mantenimiento de elementos y servicios de los que son copropietarios, de tal modo que, con excepción que aquellos que sean imputables de forma individual a uno o varios inmuebles, el resto, deberán ser asumidos por los componentes de esta Comunidad, por regla general, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo o lo especialmente establecido, es decir, se deberá tener en cuenta también las posibles exoneraciones, entre las que se pueden encontrar las derivadas de la no utilización de ciertos elementos comunes.
El problema estará en determinar si el uso de estos servicios o elementos puede variar la regla general, y aunque ya he tratado este polémico tema en otras ocasiones, (SP/DOCT/121454) ha sido una reciente consulta en la que se preguntaba si el cierre de una vivienda por una larga temporada, el propietario se va a residir fuera de España, podría suponer una disminución en el pago del recibo comunitario.
Desde luego, la respuesta sería negativa, pues, además de la obligación legal señalada en el citado art. 9.1.e) LPH, el apartado 2 del citado precepto legal, establece que, la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, es decir, no existe la posibilidad legal de exoneración derivada de no utilizar los elementos comunes, cuando esta no es consecuencia de cláusula estatutaria o acuerdo de Junta.
Por esta misma razón, tampoco sería causa para no proceder al pago; no utilizar las escaleras, no tener acceso al portal, que el conserje no atienda a la propiedad, suprimir los radiadores cuando en la Comunidad existe un sistema de calefacción central, etc. pues, en principio, se trata de elementos y servicios comunes, como puede ser el caso de la instalación de un nuevo ascensor y la obligación de pago por los locales y, además, como veremos a continuación, las circunstancias de cada propiedad se debieron tener en cuenta cuando se fijó la cuota de participación.
No obstante, pueden darse otras situaciones en las que esta sea la causa determinante para no pagar determinados gastos, por eso, me parece de interés, hacer un pequeño resumen de los distintos supuestos que se pueden dar en la Comunidad, en las que, el uso o no de los servicios o elementos comunes, pueden ser la causa o consecuencia para la citada exención y aquellos otros en los que, como regla general, no procede.
En primer lugar, habrá de estar a lo dispuesto en los estatutos, en los que se podrá establecer la exoneración por esta causa, aunque se deberá de estudiar cada cláusula.
1. Si esta es concreta, no habrá problema de interpretación, en este sentido se han pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 321/2009, de 25 de septiembre. Recurso 382/2009 (SP/SENT/483441), en la que se estima la validez de disposición estatutaria exonerando de gastos de portal por no uso sin que se considere suficiente el tener el contador de luz en el mismo
2. Puede darse el caso, como el de la sentencia de la AP Madrid Sec. 11.ª, 79/2024, de 28 de febrero. Recurso 761/2022 (SP/SENT/1221281), en el que exoneración estaba condicionada, es decir, esta procederá si no se usan determinados elementos o servicios.
a) En el supuesto objeto de la citada resolución, los estatutos contenían una cláusula por la que los locales comerciales estaban exentos del pago de ornamentación y luz de escaleras, así como del mantenimiento de piscina y zona ajardinada, siempre y cuando no fuesen utilizados por éstos.
El problema en este supuesto fue determinar si era necesario la manifestación de no uso por los propietarios, concluyendo que no se requiere declaración alguna cuando, por su ubicación, es imposible el acceso a estos elementos.
No obstante, si, por ejemplo, los locales se transformasen en vivienda y sus propietarios hiciesen uso de estos servicios o elementos, mi criterio es que, se podría pasar al cobro estos gastos, pues se trata, repito, de una cláusula condicionada.
b) Distinto sería si esta condición dependiese de la venta de la propiedad.
Es el supuesto en el que el promotor pretende no pagar los gastos comunes hasta la venta de la totalidad de los inmuebles, es decir, quedando esta obligación para los futuros compradores.
En este caso, la jurisprudencia ha declarado la nulidad de esta exoneración, casi siempre, como he señalado, a favor del promotor (SP/DOCT/122229).
En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP A Coruña de 13/02/2023 (SP/SENT/1178674) que considera abusiva la cláusula que exonera de los gastos a las propiedades que estén desocupadas; la AP Madrid, Sec. 18.ª, 9/10/2018 (SP/SENT/979903), anula la cláusula estatutaria exonera del pago de todos los gastos comunitarios a los inmuebles propiedad del promotor, al considerarla una exención personal a un determinado comunero.
La AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, en resolución de 17/07/2014 (SP/SENT/777029), declara la nulidad, por abusiva, de la cláusula predispuesta de exoneración parcial del promotor-propietario de los gastos ordinarios; en este caso del 85% y, además sin limitación temporal, quedando sujeto únicamente a la voluntad de la promotora.
La conclusión de todas ellas es que, ya se exonere de parte, un porcentaje o la totalidad, las cláusulas por las que la promotora se pretende exonerar del pago de gastos comunitarios, simplemente por estas desocupadas las propiedades (no por no haber sido vendidas), se declaran nulas.
Un segundo supuesto sería el ya citado, en el que, el propietario, de forma individual pretende dejar de usar los elementos comunes para no pagar estos gastos.
Como ya he señalado, esto no sería posible; existe una obligación legal, y el propietario no tiene capacidad de exonerarse de manera individual, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 85/2012, de 20 de febrero. Recurso 1029/2009 (SP/SENT/662440), pues incluso en el supuesto extremo en el que pudiese dejar de tener un servicio común, por ejemplo, la calefacción, aunque no deberá asumir los gastos específicos del consumo, imaginemos que ha quitado los radiadores, sí deberá hacer frente a las cantidades derivados del mantenimiento de los equipos o sistemas comunitarios.
Se puede dar el caso en el que el comunero deba participar en unos gastos derivados de servicios que incluso no puede utilizar, por ejemplo, el ascensor cuando se trata de locales que no tienen acceso al portal; si no existe exoneración alguna, deberá asumir estos pagos, por regla general, de acuerdo con su cuota de participación, ya que en la fijación de esta ya se debieron tener en cuenta las características específicas de la propiedad y el uso que previsiblemente se vaya a hacer de los elementos comunes, como señala el apartado 2 del art. 5 LPH.
Por lo expuesto, la conclusión sería que, salvo exoneración especifica o acuerdo en concreto, no utilizar un elemento o servicio común, aunque la propiedad esté desocupada, no legitimará al comunero para dejar de atender a la obligación de pago de los gastos comunes.