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Directora de Sepín Propiedad Horizontal
Hoy, 27 de junio, se publica en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entrará en vigor mañana 28, y en la que se modifican, entre otras leyes, la de Propiedad Horizontal.
No asisto a la Junta, ¿puedo votar?
Lo que siempre se ha de tener presente es que si se pertenece a una Comunidad de propietarios y se esta interesado en la adopción o no de un determinado asunto, la asistencia a la Junta y el voto en ella será la manera más eficaz y sencilla para hacer valer esa determinada opción.
Es cierto y quizás más en el régimen de Propiedad Horizontal en Cataluña que el articulo 553.26 del CCCat concede igualmente el voto al propietario ausente, de este modo señala:
Se trata de un tema complejo, que las distintas reformas de la LPH han tratado de solucionar sin que, según mi opinión, hasta el momento lo hayan conseguido.
A estos efectos hemos de tener en cuenta, quiénes pueden solicitarlas y cuál debe ser la postura de la Comunidad ante la petición.
En la Comunidad de Propietarios es la forma de defensa de los comuneros que consideran que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o que suponen un grave perjuicio para cualquier propietario, así lo establece el art. 18 de la LPH.
Ahora bien, la citada impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial,
La respuesta es negativa.
En el régimen de Propiedad Horizontal no es posible esta forma de votación, la razón es la necesidad de la DOBLE MAYORIA para los acuerdos de la Junta de Propietarios, es decir, hay que contabilizar a los propietarios y las cuotas de participación de cada uno de ellos, teniendo en cuenta que cuando un determinado propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca, tiene un solo voto, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª 10-2-1995 (SP/SENT/10092), este debe ser el espíritu de la Ley y su finalidad no puede ser otra que buscar un equilibrio entre las partes y evitar el abuso de unos sobre otros propietarios, lo que haría inútil cualquier discrepancia de la minoría, que se vería completamente desprotegida.
La respuesta será, en principio, negativa, pues aunque asi se acordase mediante acuerdo comunitario, en caso de impugnación, esta tendría posibilidades de éxito, así se pronuncian las sentencias de AP Toledo de 18-2-1998 (SP/SENT/15162), la de AP de Valladolid de 22-11-1996 (SP/SENT/12816) o la de la AP de Madrid de 10-5-1985 (SP/SENT/3238).
Ahora bien, la reciente resolución de la DGRN de 23-10-2012 (SP/SENT/701158) comentada por Daniel Loscertales Fuertes en Sepín (SP/DOCT/17016), marca un camino interesante, como señala el autor, pues admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.
Se trata de un tema de suma importancia para cualquier propietario, es la forma de defender sus intereses frente a la mayoría, la base de la defensa individual a través de la acción judicial, por ese motivo es fundamental tener en cuenta los plazos en los que se puede ejercitar este derecho.
En la actualidad, sobre todo, por el descenso en las ventas del sector inmobiliario, gran número de propiedades, en edificios divididos horizontalmente, están todavía en manos del promotor.
Unos breves apuntes para una cuestión polémica que, todavía, no tiene una concreta respuesta.
La problemática surge por la interpretación del art. 553.31.3 del CCCat, consecuencia, posiblemente, de la aplicación del art. 18.3 de la LPH, pero, con la diferencia que en este precepto se distingue entre propietarios presentes, asistentes a la Junta y ausentes, mientras que en el citado del CCCat, no existe esta distinción, estableciendo, simplemente, que “la acción de impugnación debe ejercitarse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.”, es decir, no parece haber diferenciación alguna, por lo que la pregunta sería, ¿desde cuando se considera notificado el acuerdo?
Aplicando la Ley de Propiedad Horizontal, están claras las funciones de este comunero que pasa a ser, simplemente, el representante de la Comunidad, por lo que no tiene que suponer una excesiva carga de trabajo, siempre y cuando un verdadero profesional de la administración de fincas controle y asuma la gestión.
El art. 13.2 de la citada LPH establece que el Presidente será nombrado entre todos los comuneros, incluidos los morosos, es decir, no se puede excluir del cargo a un comunero porque tenga deudas con la Comunidad, como señala la Sentencia de la AP Madrid, Sección 18.ª, de 29 de noviembre de 2011, sin que tampoco pueda hacerse por ninguna otra causa, pues, si así fuera, se podría impugnar el acuerdo, a tenor de lo dispuesto en el art. 18, con todas las posibilidades de éxito.
No cabe duda de que la designación ha de ser siempre de un propietario, pero, igualmente, si por cualquier circunstancia se nombrará a un tercero,
