El blog jurídico de Sepín

En la actualidad, sobre todo, por el descenso en las ventas del sector inmobiliario, gran número de propiedades, en edificios divididos horizontalmente, están todavía en manos del promotor.

Unos breves apuntes para una cuestión polémica que, todavía, no tiene una concreta respuesta.

La problemática surge por la interpretación del art. 553.31.3 del CCCat, consecuencia, posiblemente, de la aplicación del art. 18.3 de la LPH, pero, con la diferencia que en este precepto se distingue entre propietarios presentes, asistentes a la Junta y ausentes, mientras que en el citado del CCCat, no existe esta distinción, estableciendo, simplemente, que “la acción de impugnación debe ejercitarse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.”, es decir, no parece haber diferenciación alguna, por lo que la pregunta sería, ¿desde cuando se considera notificado el acuerdo?

Aplicando la Ley de Propiedad Horizontal, están claras las funciones de este comunero que pasa a ser, simplemente, el representante de la Comunidad, por lo que no tiene que suponer una excesiva carga de trabajo, siempre y cuando un verdadero profesional de la administración de fincas controle y asuma la gestión.

El art. 13.2 de la citada LPH establece que el Presidente será nombrado entre todos los comuneros, incluidos los morosos, es decir, no se puede excluir del cargo a un comunero porque tenga deudas con la Comunidad, como señala la Sentencia de la AP Madrid, Sección 18.ª, de 29 de noviembre de 2011,  sin que tampoco pueda hacerse por ninguna otra causa, pues, si así fuera, se podría impugnar el acuerdo, a tenor de lo dispuesto en el art. 18, con todas las posibilidades de éxito.

No cabe duda de que la designación ha de ser siempre de un propietario, pero, igualmente, si por cualquier circunstancia se nombrará a un tercero,

No existirá duda con respecto a los gastos ordinarios que se giran tras la compra, deberá asumirlos como propietario a tenor de lo dispuesto en el art. 553-45 CCCat., tanto si se hace uso o no de los elementos comunes, como establece el párrafo 2 del citado precepto legal. Es decir, no se exime de la obligación de pago por el hecho de que el comprador no explote, por poner un ejemplo, el local que acaba de adquirir o no habite, de momento, la vivienda.

 Tampoco habrá duda con respecto a la denominada “afección o afectación real”, como establece el art. 553-5 CCCat., pues se trata de un gravamen preferente, de tal modo que el elemento privativo responde por imperativo legal, con el límite temporal de la parte vencida del año en que se transmite y el año natural inmediatamente anterior, del pago de la deuda. En Cataluña, se deja claro que ha ser por todos los gastos, tanto los ordinarios como los extraordinarios, que pueda tener frente a la Comunidad, independientemente de quién sea el titular y quién el responsable último del pago. Es decir, la afección real grava el elemento privativo.

 Ahora bien, el problema puede surgir con:

 a) Los gastos extraordinarios girados con posterioridad a la compra pero aprobados con anterioridad.

 b) Aquellos que, pese a estar programados por la Comunidad, todavía no han sido aprobados, por ejemplo, porque se están pidiendo presupuestos.

 ¿Quién deberá pagarlos?

Tratando este tema en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, diríamos que es la fecha indicada para hacerlo en las viviendas vacacionales y no en las habituales.

Aplicando el art. 553.20 del CCCat, la ley no establece, como tampoco lo hace la LPH, un momento determinado en el que se deben celebrar, luego no existen unos meses concretos, pudiendo hacerse en cualquiera del año y, desde luego, en los del verano.

No obstante, ¿es este el momento adecuado para celebrarse?

Este interrogante que ha generado numerosas consultas, artículos y encuestas en Sepín, volvió a surgirme esta semana ante la pregunta de una compañera, el Presidente de una Comunidad, había acudido a su amparo ante una situación que consideraba insostenible. En su finca había una vivienda que, año tras año, era arrendada a estudiantes, cada temporada eran distintos, pero la casa era famosa en la universidad, por lo que las reuniones, a cualquier hora del día, fiestas, con o sin música, luego no hablamos de decibelios,  protagonizadas por diferentes personas, tenían siempre el mismo escenario: el piso arrendado, que era la gran pesadilla de la Comunidad. Además, este año, lo alquilaba también por el período de vacaciones, lo que colmó la paciencia del resto de los comuneros.

 Aplicando la Ley, habría de estarse a lo dispuesto en el el art. 7.2 LPH, que establece:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

(…) Si el infractor persistiera en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

(…) Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Hemos de tener en cuenta que no son ruidos que superen los decibelios permitidos, sino simples “molestias” de propietarios incívicos, tales como portazos, discusiones, noches en vela con la casa llena de gente, hablando o más bien gritando hasta altas horas de la madrugada, etc.

De este modo, si estas actividades no están en contra del Estatuto, ¿cabría aplicar el citado precepto aun sin contravenir normas administrativas?