Yo impugno

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En la Comunidad de Propietarios es la forma de defensa de los comuneros que consideran que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o que suponen un grave perjuicio para cualquier propietario, así lo establece el art. 18 de la LPH.

Ahora bien, la citada impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial, es decir, de nada servirá que en la propia Junta y posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA aquél, pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario a la repetida acción judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1.8º de la LEC.

En cualquier caso, hay que dejar claro que, si una determinada cuestión ha sido aprobada en Junta, el mismo día de la celebración para los acuerdos de mayoría simple de la regla 4ª del 17 o pasados treinta días desde la notificación del acuerdo en los de mayoría cualificada o unanimidad; los acuerdos son válidos y ejecutivos como señala el art. 18.4 LPH, por lo que, en principio, no habría de esperarse el año por si existe impugnación judicial, pues ni en el supuesto en el que esta se produjese  paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar; no obstante, cuando se prevea conflicto y siempre que no se ocasionen mayores perjuicios, la prudencia recomienda la espera.

La Ley prevé esta posibilidad de defensa pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial, incluso cuando quien le representó votara de forma diferente a los intereses del mandante, pues la responsabilidad sería exigible sólo por quien otorgó la representación al mandatario que se sobrepasó de las instrucciones, pero sin que afecte lo más mínimo a la Comunidad.

Conviene aclarar que no es necesario avisar en la Junta la intención de impugnar, simplemente votar en contra, que ha de ser lo mismo que “salvar el voto, expresión utilizada en el art. 18.2.

Aunque a este respecto existe numerosa interpretación jurisprudencial, la seguridad estará siempre que se vote en contra, AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 6-7-2012 (SP/SENT/683903), AP Burgos, Sec. 3.ª, 11-11-2011 (SP/SENT/653719), AP Valencia, Sec. 6.ª, 8-11-2011 (SP/SENT/662792). No desconocemos las sentencias que, además, exigen una oposición expresa, AP Cádiz, Sec. 2.ª, 22-2-2011 (SP/SENT/633037), AP Castellón, Sec. 3.ª, 13-9-2010 (SP/SENT/538863), AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 15-1-2010 (SP/SENT/506601).

La Ley concede también posibilidad de impugnar a los ausentes, precisamente porque no votaron a favor, naturalmente dentro del plazo legal, contado a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que pudo tener conocimiento por la vía del artículo 9.1 regla h).

A este respecto, la duda surge en relación a los acuerdos de unanimidad y mayoría cualificada en los ausentes que estan en contra del acuerdo deben manifestar su voto en contra dentro de los treinta días desde esta notificación, requisito que parece obligatorio para impugnar. no obstante la sentencia del Tribunal Supremo de 16-12-2008 (SP/SENT/441811),  establece: «Procede, en consecuencia, fijar como doctrina jurisprudencial que el copropietario ausente de la junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 LPH , redactado por la Ley 8/1999, de 6 abril , no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto»

Se niega esta legitimación cuando el propietario es moroso, salvo cuando se trate de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que supone que podrá acudir a la vía judicial para la impugnación de los acuerdos que se refieran a esta cuestión, aunque no esté abonando las derramas que se emitan por dichos conceptos.

Para poder impugnar es obligatorio estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o haber procedido a la consignada de la deuda, nunca condicionada. La morosidad sólo cuenta en el momento de interponer la demanda.

Por último señalar que en plazo será de un año para los acuerdos contrarios a Ley o estatutos y de tres meses para el resto, y que se trata de un período es de caducidad, por lo que cuentan los días inhábiles.

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4 comentarios en “Yo impugno

  1. En una junta celebrada el día 25 de Mayo de 2021 a la que yo no asistí y era moroso debiendo dos meses de comunidad, se aprobó una derrama de 100.000 euros a pagar en 4 años de forma no muy coherente pues no hay empresa para acometer las obras en el futuro y se utilizó una base de cálculo de una empresa que en su día dió un presupuesto pero que por jubilación va a cerrar. Yo como propietario al enterarme del acuerdo al que se había llegado con implicaciones económicas tan importantes, me negué en rotundo a la aprobación de la derrama. Ayer 31 de mayo pague los meses que adeudaba a la comunidad y me puse al corriente de pago, dejando de ser moroso. ¿Tengo derecho a impugnar judicialmente el acuerdo cuando reciba el acta notificándolo?. ¿O por el hecho de ser deudor el día de celebrarse la junta me impide impugnar el acuerdo?. Gracias y un saludo.

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  2. Hola, En mi comunidad son 4 escaleras y se hace una junta general cada año. Pero al salir la neva ley que se puede hacer juntas sin estar presentes, el nuevo presidente elegido en junta, ha puesto un cartel de que quiere poner camaras en la escalera, basandose en que se hablo en la junta general de propietarios y si que se hablo, pero no entraba dentro del tema ya que no estaba en el orden del dia.
    No se ha hecho esperar y a las semana, se tira adelante, las camaras han salido 4 si 2 no. Pero lo disutible son de donde salieron los votos, ya que hay un vecino que no es propietario si no es el hijo.
    No hay suficiente que encima, no nos dio la manera de pagar y hace 2 dias, llega una carta del adminstrador diciendo que se pagara asi (un supuesto).
    El tema de las camaras, se comento hace 3 años en dos ocasiones y las dos salieron negativas, pero el caso es que solo quedo reflejado la de la junta general y no la que entonces fue la propuesta de la expresidenta de la escalera. Por desgracia mia, perdi el correo donde decia los votos, pero el administrador de fincas, tampoco lo anoto en el libro de actas.
    Tambien decir, que aun no sabemos que puede gravar la camara ya que no ha venido ningun profesional a informarnos ni el coste del mantenimento

    Gracias

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