¿La reducción de los plazos de duración de los contratos dinamizará el mercado del alquiler?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

En varios medios de comunicación, durante estos últimos meses, nos vienen recordando que el mercado del alquiler en España es muy bajo. En la actualidad aproximadamente existe un 17% de viviendas alquiladas frente a un 83% de viviendas en propiedad, con un total de 700.000 inmuebles vacíos. Por otro lado, los juicios de desahucio por falta de pago aumentan sin cesar, ante la fuerte crisis que estamos viviendo, con el dato de 46.559 en el primer trimestre de este año.

El Proyecto de Ley de medidas para la flexibilización y fomento del alquiler aprobado en Consejo de ministros el viernes 24 de agosto, pendiente todavía de su tramitación en las Cortes, tiene como objetivo  solucionar estos problemas estableciendo unas normas que otorguen más equilibrio a la relación entre arrendador y arrendatario, con una mayor libertad de pactos, de tal forma que anime a muchos a poner en el mercado sus inmuebles y a otros a optar por este sistema de residencia, el alquiler, que hasta ahora no es práctica habitual.

Para ello, una de las principales medidas que se ha incluido en dicho Proyecto con el objeto de dinamizar el alquiler es una menor duración de los contratos reduciendo el plazo mínimo a 3 años.  Por tanto, la prórroga del contrato que contempla el artículo 9 de la vigente LAU se acorta, de tal manera que la obligación respecto al arrendador se modifica de 5 a 3 años. Se trata de que ambas partes puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.  Es decir, la duración continua siendo libre entre las partes, lo que ocurre es que si la misma es inferior a tres años, llegada la fecha del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un mínimo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación a la fecha de terminación o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. Podemos decir, a nuestro entender, que este Proyecto de Ley ha querido buscar un mayor equilibrio en el plazo obligatorio para que los arrendadores, tan reticentes en sacar sus inmuebles al mercado del alquiler, se animen al acortar la duración de las prórrogas a favor del arrendatario.

 De la misma forma, también se establece que la prórroga legal del artículo 10 de la LAU será de 1 año, y no 3, en caso de que el arrendador no denuncie la finalización del contrato. Pues bien, teniendo en cuenta ambos preceptos, artículo 9 y 10, lo que se conseguirá es que si con la actual Ley de arrendamientos urbanos era probable encontrarnos un arrendamiento de vivienda de 8 años, sumando los dos plazos, ahora será todo lo más de 4 años para el arrendador, medida que, creemos, puede animarle bastante más a alquilar.

 Pero unido a esta medida de reducción de los plazos de prórroga, y con el fin de  quitar el miedo de muchos propietarios a alquilar sus viviendas por la dificultad actual existente de recuperarla ante las distintas circunstancias personales, en este Proyecto se otorga al arrendador la posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por necesidad, bien para sí mismo, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, sin que sea condición para esta resolución tener pactada la causa o motivo en el contrato. Con la actual Ley, el artículo 9 párrafo 3 tan sólo permitía al dueño recuperarla para residencia habitual si así se había hecho constar en el mismo de forma expresa.  Por tanto, con esta reforma se suprime el rigor que antes se exigía, de tal manera que ahora el arrendador que necesite el piso alquilado podrá comunicar al arrendatario que no procederá la prorroga obligatoria con el plazo de preaviso de dos meses de antelación a la fecha de terminación o cualquiera de sus anualidades.

 Por contra, y con el objetivo de animar igualmente a posibles arrendatarios, otra de las medidas atractivas en este Proyecto es la posibilidad de desistir anticipadamente del contrato una vez hayan transcurrido seis meses y siempre que lo comunique al arrendador en el plazo de un mes, independientemente de la duración del contrato, postura muy distinta a la que señala en la actualidad el artículo 11 de la LAU, que permitía exigir indemnización. Realmente, con la legislación actual se planteaban muchas dudas a la hora de exigir la misma  y parece que en esta Reforma quiere fijar una norma mucho más clara.

Todas estas modificaciones señaladas están ya contempladas en un cuadro comparativo con los dos textos, Ley de Arrendamientos Urbanos actual y Proyecto de Ley.

 Desde luego, a la vista de estas concretas medidas, el criterio de Sepín es que no hay duda de la mayor seguridad para los propietarios que pueden dar por finalizados los contratos de arrendamiento sin tantas exigencias como antes; e igualmente para los arrendatarios que podrán resolver antes del plazo pactado, de ahí que tendremos que confiar que el mercado del alquiler aumente en España, pues es necesario encontrar otras vías de residencia que no sean la adquisición en propiedad de una vivienda.

3 comentarios en “¿La reducción de los plazos de duración de los contratos dinamizará el mercado del alquiler?

  1. La duda para el arrendador está siempre en el tiempo que puede tardar en recuperar el inmueble en caso de impago. Y mientras sigan atascados los lanzamientos la respuesta seguirá siendo mucho tiempo.

    • Si, comparto lo que señalas, el problema es el de siempre, por muchos preceptos y plazos nuevos que las Reformas establezcan, los pocos medios materiales y de personal en los Juzgados hacen que sea imposible conseguir rapidez en el lanzamiento del arrendatario y que un desahucio suponga varios meses.

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