¿Cuándo y cómo puede el arrendador resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad?

Ya hemos comentado en otro post anterior que uno de los cambios importantes que introdujo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 es el plazo de duración del contrato, que ha pasado de cinco a tres años, para aquellos arrendamientos que se realicen desde el 6 de junio del pasado año 2013.  Igualmente, la prórroga legal, en caso de que el arrendador no notifique el vencimiento del contrato, ha disminuido de tres a un año. Pero quizá una de las cuestiones más interesantes, a parte de la reducción de la duración mínima de los arts. 9 y 10 LAU 29/1994, es que se ha retirado la exigencia para el arrendador de que el motivo para resolver el contrato figure de forma expresa en el contrato, lo que realmente era casi imposible de prever cuando se firmaba el mismo entre las partes.

Ahora bien, como en tantos temas dentro de los arrendamientos urbanos, es importante matizar que esta modificación no se aplica a todos los contratos, pues los anteriores al 6 de junio de 2013 tienen sus propias normas, por lo que habrá que diferenciar según la fecha.

Contratos posteriores a 6 de junio de 2013 (aplicable la Ley 4/2013 de reforma de la LAU 29/1994) :

 – No es necesario que se haga constar la «causa de necesidad» al firmar el contrato, era una obligación fuera de lugar que el arrendador supiera qué iba a suceder en su propia vida y la de sus familiares. Ahora solo se precisa que la necesidad se produzca para sí mismo y para cualquier familiar en primer grado de consaguinidad, o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

 – Basta la comunicación con la antelación de dos meses.

 – La necesidad deberá acreditarse, no bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución, sino que habrá que probarlo. Como, por ejemplo, sucederá con la sentencia de separación, divorcio o nulidad. Y, al mismo tiempo, no cabe confundir mera conveniencia con necesidad, habrá que acudir a la jurisprudencia referida a los arts. 62 y siguientes del Texto Refundido de 1964.

  – No cabe alegar la causa de necesidad en el primer año del contrato, debe ser pasado este período para que no se produzca la «prórroga». Por ello hay que aconsejar al arrendador que firme solo por un año si quiere gozar de esta posibilidad y al arrendatario, por tres o más para estar tranquilo en el plazo pactado.

 – La ocupación efectiva por la persona para la que se ha pedido la vivienda debe hacerse en el plazo de tres meses. Si no lo hace, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días a volver a ocupar la casa empezando otro período de tres años, con independencia del tiempo que antes la hubiera ocupado, en cuyo caso estaríamos ante un nuevo contrato, aunque con las mismas condiciones contractuales anteriores, aparte de la indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que naturalmente deberá acreditar, o bien con una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

Contratos anteriores a 6 de junio de 2013 (aplicable LAU 29/1994 antes de la reforma):

 – Es necesario que se haga constar de forma expresa la causa de necesidad al firmar el contrato.

 – No existe plazo de comunicación y antelación.

 – No cabe alegar la causa de necesidad en el primer año del contrato, debe ser pasado este período para que no se produzca la «prórroga».

 – La ocupación efectiva por la persona para la que se ha pedido la vivienda debe hacerse en el plazo de tres meses. Si no lo hace, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar por volver a ocupar la casa empezando otro período de cinco, aparte de la indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que, naturalmente, deberá acreditar, o bien con una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco.

Contratos anteriores a 1 de enero de 1995 (aplicable Texto Refundido de la LAU de 1964):

 – Cabe denegar la prórroga forzosa del art. 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964 para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, y los posteriores a dicha fecha si así se hubiese pactado según los arts. 62 y siguientes.

 –  Habrá que justificar la necesidad de la ocupación, practicándose mediante requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario con un año de antelación, indicando los datos de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.