Arrendatarios con discapacidad: obras de adaptación en la vivienda
La cuestión relativa a las obras que necesita realizar el arrendatario, cuando tiene la condición de discapacitado, para adaptar y utilizar la vivienda arrendada, aparece regulada en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, reformado por la Ley 4/2013 de 4 de junio.
¿Cuál es la definición de “discapacitado”? El actual precepto indica “..aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…” Nos encontramos con un cambio en el propio concepto, de “minusvalía” a “discapacidad”, y se añade o equipara dicho estado a las personas mayores de 70 años, de acuerdo con la calificación de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limite del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, artículo 1.3.
La nueva concepción sobre qué se entiende por personas con discapacidad, aparece contemplada en el Real Decreto Legislativo 1/2013 , de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que deroga la Ley 51/2003. El artículo 4.1 establece que son “Titulares de los Derechos, aquellos que presentan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales. (reconocimiento de lo que establecía la Ley 26/2011, en relación con la Convención Internacional sobre Derechos de las personas con discapacidad aprobado por la ONU)” y el art. 4.2 añade, además aquellos que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Se consideran que presentan una discapacidad en grado o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total absoluta o gran invalidez. Y a los pensionistas de clases pasivas, que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
¿Para qué personas puede realizarse la obra? Es el arrendatario el que puede realizarlas para que pueda ser utilizada de forma adecuada, pero no es necesario que las mismas sean en su propio beneficio, sino que podrán hacerse para su cónyuge, la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y también para los familiares siempre que convivan igualmente de forma permanente. No cabría permitir estas obras para una estancia corta de otro familiar.
¿Qué ámbito puede tener la obra de adaptación? Antes dela reforma de la LAU 29/94 se establecía la realización de las obras en “la vivienda”, pero la reforma de la Ley 4/2013 ha añadido otros dos importantes matices, por un lado “en el interior de la vivienda…”, se trata de una acotación mayor que deja claro que no cabe extender las obras a otras zonas o anexos, y por si fuese poco, añade “siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad”, de tal forma que el arrendatario, en principio, no puede realizar obras en elementos comunes. Ahora bien, precisamente a veces son estas obras como rampas en los portales, la instalación de una salvaescaleras, etc. las que interesan al arrendatario.
Pues bien, en estos casos, lo que si es perfectamente posible es que sea el propietario (arrendador) el que lleve a cabo la solicitud para adaptar zonas comunes a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al igual que también, como última medida, puede el propio arrendatario realizar estas obras, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la Ley 15/1995, previa solicitud y acreditación y corriendo éste con el pago de las mismas.
¿Es necesario el permiso del arrendador? No, la Ley autoriza a hacer las obras de adaptación sin necesidad de contar con el consentimiento expreso de éste. Se trata de un derecho de las personas con la condición de discapacitados. El pago corresponderá al arrendatario, que se va a beneficiar de la mima.
¿Es necesario notificar la obra ? Si, es una obligación legal, el arrendatario debe notificar de forma escrita al arrendador la necesidad de realizar la misma para adecuar la vivienda arrendada a su condición o de cualquiera de las personas que permite la Ley.Dicha comunicación debe ser previa a comenzar las obras.
La Ley no establece que la notificación deba hacerse de forma fehaciente, pero lo cierto es que hay que acreditar esta situación, debe poder probarse su contenido, por lo que, aconsejamos utilizar el burofax o la simple carta si el destinatario firma el recibí, o en su caso, la vía notarial.
La falta de este requisito dará lugar a la resolución del contrato por no cumplir con la obligación que exige el artículo 24 de la LAU.
¿Quien otorga la declaración de discapacidad? El arrendatario debe acreditar y contar con la declaración oficial, condición básica para poder hacer obras sin el permiso del arrendador, ya que esta facultad es excepcional.
La competencia para esta declaración en todos los casos, ya sea el arrendatario profesional, autónomo, trabajador por cuenta ajena, pensionista, etc., corresponde a los diferentes organismos de las Comunidades Autónomas. Para la valoración deberá tenerse en cuenta el Real Decreto 1971/1999, de 23 diciembre, sobre Procedimiento para el Reconocimiento, Declaración y Calificación del Grado de Minusvalía, así como otras normas estatales o autonómicas que puedan existir ahora o en el futuro.
¿Al finalizar el contrato, que sucede con estas obras? En principio, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador, pero puede ocurrir que las mismas queden en su beneficio.
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