¿Qué acuerdos en el régimen de PH de Cataluña requieren el consentimiento del propietario afectado?

¿Se podría decir que existe un derecho de veto en determinados asuntos por parte de estos comuneros?

Este consentimiento ya se requería antes de la reforma del CCCat., aunque, tras la misma, se han concretado estos supuestos ante la ambigüedad existente cuando se señalaba: «los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente«. Ahora, es el apdo. 4 del art. 553-25 el que señala los casos en los que se requiere este consentimiento expreso, en concreto en:

• Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación.
• Los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes.
• Los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja.

En principio, se podría decir que, además de que estos acuerdos hayan de tomarse con los quorum legalmente exigidos, es necesario que los afectados expresamente den su consentimiento. No obstante, en el primero y el último, es necesario el acuerdo unánime, por lo que, en mi opinión, la clave estará en cómo ha de emitirse este consentimiento, que ha de ser expreso, igual que el voto a favor.

Veamos cada caso en particular:

 – Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación: El art. 553-26.1 a) señala que para la modificación de las cuotas se requiere, en todo caso, la unanimidad de los propietarios.

Para entender este supuesto hay que tener en cuenta como se ha de computar el quorum unánime, para lo que habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 553-26.3, dónde se establece la necesidad del voto de todos los presentes a la Junta y de los que no se hayan opuesto en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, lo que deberá hacerse mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

De este modo, nada que explicar cuando el comunero afectado está presente en la Junta, pues ahí ya debió dar su consentimiento, pero ¿como deberá hacerse cuando el citado comunero no asiste a la Junta?  Mi criterio es que, si bien valdría como voto a favor ese silencio de los ausentes, sí se da el supuesto de que se trata de un acuerdo que le afecta directamente y, por lo tanto, se necesita su consentimiento. Entiendo que el mejor medio para que el propietario lo haga constar, tanto por seguridad propia como de la Comunidad, es mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente, es decir, del mismo modo en el que se contestaría de forma negativa, aunque al no señalar el CCCat. ninguna forma concreta, sería válido cualquier medio que probase la recepción.

De este modo, en caso de ausencia del afectado, entiendo que no podría considerarse concedido por el transcurso de un mes sin oponerse al acuerdo, es decir mediante la adhesión tácita al mismo.

– El segundo de los supuestos son los acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes. Parece traer causa de este mismo supuesto antes de la reforma del CCCat., aunque se ha concretado la redacción anterior en un doble sentido: en primer lugar, es necesaria la privación de las facultades de uso y disfrute, y ya no se trata solo de una mera disminución; en segundo, esta privación se debe producir respecto de elementos comunes.

Ahora bien, este principio no significa que el propietario no esté sometido a las limitaciones y servidumbres forzosas que señalan los arts. 553-39 y 553-40 CCCat., incluso con la posibilidad de indemnización que le corresponda en cada caso. Es decir, en estos supuestos, no es necesario este consentimiento, pues existe la obligación legal, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 14.ª, de 12 de abril de 2016 (SP/SENT/863128), en la que se señala que no es necesario el consentimiento, queriendo dar a entender esta obligatoriedad legal.

– Los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja. Como en el primero de los supuestos anteriormente aludidos, estos acuerdos también requieren unanimidad de los propietarios [art. 553-26.1 f) CCCat.], por lo que será aplicable lo señalado a este respecto.

Así pues, consentimiento sí, pero para aquellas cuestiones que le afectan directamente, recordando que todo comunero, en el régimen de propiedad horizontal, está sometido, como ya he expuesto, a las limitaciones y servidumbres legales como se establece en el art. 553-39 del repetido CCCat. Entre ellas, se pueden señalar: la obligatoriedad de permitir el acceso a la propiedad para las reparaciones comunitarias o la de constitución de servidumbres en el caso de supresión de barreras arquitectónicas, entre otras.

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