Begoña Costas de Vicente
Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos
Ante la situación difícil y compleja motivada por la crisis sanitaria del COVID-19, que afecta al ámbito social y económico, tanto los arrendatarios como los arrendadores esperaban le tocara el turno al alquiler, a los contratos de arrendamiento urbano, para aclarar cuestiones tan básicas como ¿Puedo dejar de pagar la renta de una vivienda o local de negocio? ¿Cómo solucionar este inesperado problema?
Después de pasadas unas semanas, el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, regulando en el Capítulo I, Sección 1ª, las medidas para apoyar a “las familias y a los colectivos más vulnerables”, que han visto afectados sus ingresos por la paralización de la actividad económica. Y sorprendentemente, lo primero que nos llama la atención es que el texto legal aprobado resulta aplicable únicamente a las viviendas habituales y se olvida de los locales de negocio o arrendamientos de uso distinto al de vivienda, cuya regulación venía recogida en alguno de los borradores de este Real Decreto-Ley y que, según parece, se ha dejado para un nuevo Real Decreto-Ley que se aprobará probablemente en el próximo Consejo de Ministros.
A la espera de la regulación de la situación afectante a los locales de negocio, vamos a centrarnos en las medidas aprobadas para las viviendas, en mi opinión, no tan fáciles de cumplir al exigir unos requisitos concurrentes que deben darse en la figura del arrendatario, en cuanto a la definición de vulnerabilidad, y tener que considerar los límites de ingresos de la unidad familiar y el importe de la renta.
Es importante partir de la premisa de que las moratorias en el pago de la renta solamente podrán ser “impuestas” a los arrendadores que sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas definidas en el art. 4, puesto que el resto de arrendadores (art. 8) no tienen ninguna obligación de aceptarlas cuando se les soliciten, todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y social de solicitar avales y ayudas para minimizar el impacto del COVID-19 en su contratos de arrendamiento.
Se define en el art. 5 la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, quienes pueden acogerse a las medidas adoptadas en este Real Decreto-ley y se establecen en el art. 6 los requisitos de la acreditación de las condiciones subjetivas.
Se exigen unos requisitos que deben tener “concurrencia conjunta”, al establecer el art.5: “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos: …”
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– Arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica. Serán aquellos que se encuentren en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
– Límite de ingresos de la unidad familiar. No en todos los casos de vulnerabilidad, indicados en el párrafo anterior, el arrendatario de vivienda tendrá derecho a la carencia en el pago mensual, es necesario que se den además otras dos condiciones, debiendo tener en cuenta el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
En primer lugar, debemos conocer el significado de unidad familiar, y el art. 5, apartado 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo señala que se entenderá la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Los límites de ingresos serán:
– La suma de ingresos del conjunto de personas miembros de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM mensual, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que para el año 2020 es 537,84€, de ahí que si hacemos el cálculo significa que podrán acogerse a las medidas aprobadas en este RDL aquel arrendatario cuya unidad familiar no supere los 1.613,52€. (537,84 € IPREM 2020 x3=1.613,52€)
Existen excepciones a este límite que se incrementará por:
– Hijo a cargo, 0,1
– Hijo, en unidad familiar monoparental, 0,15.
– Persona mayor de 65 años, 0,1
– Miembro de la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
– Persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
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– Importe de la renta más gastos y suministros básicos. Además de cumplir con el requisito anterior en cuanto a los límites de los ingresos de la unidad familiar, existe otra condición para acceder a las ayudas, y es que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.– Requisito de no disponer de viviendas en propiedad o usufructo. No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquélla sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
En definitiva, hay que utilizar muchas variables y datos, que deben darse de forma conjunta para que podamos solicitar al arrendador la aplicación de estas medidas, ello sin valorar que deben aportarse numerosos documentos a tenor del art. 6 de este RDL 11/2010.
Debido a esto, debemos valorar los posibles acuerdos entre las partes, ya que, por poner algún ejemplo, una unidad familiar formada por dos personas, que superen los 1.613,52€ no podrán acceder a estas medidas, aunque el importe de la renta más los gastos si suponga un importe mayor que el 35% de sus ingresos. Al igual que una sola persona, que habita en Madrid y paga por su alquiler 900€, no podrá beneficiarse si sus ingresos eran, antes de encontrarse en un Erte, de 1700€. Podría poner varios supuestos, pero, además, tendremos que encajar en la definición de unidad familiar que antes he señalado, porque una pareja de hecho debe estar inscrita.
Ahora bien, si realmente se cumplen todas estas condiciones, el arrendatario, podrá solicitar de la persona arrendadora, ya sea pequeño propietario (art.8) o gran tenedor (art.4), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RDL, por tanto hasta el 2 de mayo de 2020.
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