Begoña Costas de Vicente
Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos
*NOTA: En fecha posterior ha habido una nueva prórroga de los contratos y moratoria de las rentas de alquiler de vivienda, realizada por el RDL 2/2021, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo. Más información pulsando aquí.
No hay duda de que la crisis sanitaria originada por COVID-19 ha tambaleado los alquileres de vivienda y local de negocio, afectando, por una parte, al arrendatario que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y sobrevenida y que no puede afrontar el pago de la renta, y por otra, al arrendador, por la falta de ingresos necesarios para el mantenimiento de su economía. Se han dictado varias normativas para paliar esta situación, Real Decreto-Ley 11/2020 y 15/2020, cuyas medidas de flexibilización han sido modificadas en varias ocasiones por otros Reales Decretos-leyes posteriores 16/2020 y 26/2020. Sin embargo, actualmente la persistencia de los efectos negativos en el alquiler de vivienda exige mantener las medidas excepcionales, que se establecen en el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, con entrada en vigor el 30 de septiembre.
La Disposición Final Cuarta modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en estas cuestiones:
I.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
La primera medida de ayuda al alquiler de vivienda habitual incluida en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, preveía en su art. 1 la suspensión extraordinaria durante un período máximo de seis meses de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, plazo que vencía el 2 de octubre de 2020, al haber transcurrido el mismo desde la entrada en vigor del citado RDL.
La D. Final Cuarta del RDL 30/2020, de 29 de septiembre, amplia esta posibilidad hasta el 31 de enero de 2021.
El artículo 1, apartado 1 queda redactado:
«1. Una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo hasta el 31 de enero de 2021.»
II.- Prórroga extraordinaria del contrato por seis meses
El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para hacer Frente al COVID-19 (SP/LEG/29028), con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, contemplaba en su art. 2 la prorroga extraordinaria de seis meses, previa solicitud del arrendatario, durante los cuales se seguirían aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, que afectaba a los arrendamientos de vivienda cuyo plazo establecido en los arts. 9.1 y 10 de la LAU finalizara dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley hasta el día en que hubiesen transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. Este requisito temporal fue modificado posteriormente por el Gobierno en el Real Decreto-Ley 26/2020, de 7 de julio, de Medidas de Reactivación Económica para Hacer Frente al Impacto del COVID-19 en los Ámbitos de Transportes y Vivienda, con entrada en vigor el 9 de julio. La Disposición Final Novena extendía la posibilidad de solicitar la prórroga extraordinaria de seis meses, hasta el 30 de septiembre.
Pues bien, ante las consecuencias debidas a esta segunda ola de la pandemia, se amplía de nuevo este plazo para que el arrendatario solicite la prórroga del contrato por seis meses hasta el 31 de enero de 2021, recordando que el mismo queda con las mismas condiciones pactadas, lo que implica que no habrá revisión de la renta.
Como novedad, que no se preveía en el RDL 11/2020, contempla tan solo una excepción, siempre que el propietario, persona física, no haya comunicado la necesidad de la vivienda para sí, en cumplimiento de los plazos y condiciones establecidos en el art. 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El artículo 2 del RDL 11/2020 queda redactado:
“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de enero de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»
III. Moratoria en el pago de la renta, arrendador gran tenedor
En este tema llevamos numerosas modificaciones respecto al plazo para solicitarla. En principio, el RDL 11/2020, de 31 de marzo, establecía un mes desde la entrada en vigor del RDL, por tanto, hasta el 2 de mayo, ya fuese el arrendador una empresa o entidad pública o gran tenedor, o bien pequeño propietario. El mismo fue modificado por el RDL 16/2020, de 28 de abril, estableciendo el plazo de tres meses. Y posteriormente, se aprueba una segunda modificación en el RDL 26/2020, de 7 de julio, donde se extendía el plazo hasta el 30 de septiembre la posibilidad de solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta, pero solo en el caso de arrendador gran tenedor o entidad pública, en los términos establecidos en el Real Decreto-Ley 11/2020, sin afectar a los arrendadores que no sean grandes tenedores, a los pequeños propietarios.
Con el recién aprobado RDL 30/2020 se extiende hasta el 31 de enero de 2021 la posibilidad de solicitar esta moratoria o condonación parcial de la renta, cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública, en los términos establecidos en dicho Real Decreto-Ley.
El artículo 4, apartado 1 del RDL 11/2020 queda redactado como sigue:
«1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.»
