El uso y abuso de los elementos comunes

En los edificios divididos horizontalmente hay dos clases de elementos:  los comunes (que se mencionan en el art. 396 CC) y los exclusivos de cada propietario.

Ahora bien, esto no siempre es fácil de determinar y de ahí los problemas que se ocasionan, partiendo de un principio general se podría decir que la propiedad privada alcanza todos los elementos que estén dentro del espacio independiente, sean o no conocidos, estén o no a la vista. Los anejos son aquellos elementos asignados de forma expresa como complementos de la propiedad singular, ya sea un trastero, un garaje, etc., que siguen idéntica condición que el piso o local, gozando de la misma independencia y disposición privada, siempre unidos al elemento principal.

El resto de la finca, todo aquello no contemplado como elemento privativo o independiente, es de propiedad común, incluso cuando no figura enumerado como tal específicamente, lo que supone que la propiedad individual queda realmente supeditada a que conste de forma expresa con carácter singular, salvo casos excepcionales en que haya un error material claro y manifiesto.

Por lo tanto, conforme al apdo. b) del art. 3 LPH, existe copropiedad de todos los dueños de pisos y locales sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes, insistiendo en que siempre con una interpretación amplia y en contra de considerar privada una zona o superficie no expresamente determinada como de titularidad individual.

No obstante, existen determinados elementos que se podrían considerar comunes, pero que específicamente aparecen en la escritura de división horizontal como de uso privativo, lo que será válido siempre que se haya hecho con anterioridad a la venta de propiedades, es decir, cuando existía un propietario único, así se establece en la Sentencia de la AP Madrid de 21 de mayo de 2013 (SP/SENT/724332), pues, con posterioridad, la jurisprudencia no admite esta posibilidad, de este modo se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2009 (SP/SENT/488247).

El propietario puede disfrutar de este elemento, pero nunca hacer obras en el mismo, tales como instalaciones permanentes. El problema que surge con estos elementos comunes de uso privativo es que, generalmente, la Comunidad pretende exonerarse de cualquier gasto, mientras que los propietarios beneficiados solicitan que las reparaciones sean a cargo de los fondos generales del inmueble, así, aunque habrá de estarse al supuesto concreto, no debe olvidarse que el citado elemento no ha perdido su naturaleza, es decir, continua siendo común, por lo que, si bien los gastos ordinarios de mantenimiento serán a cargo del usuario, el resto corresponderán a todos los propietarios.

Esta será, por lo tanto, la primera manera de atribución de uso y la más habitual, es decir, el otorgamiento a través del Título, pero, pueden existir otras formas; el uso continuado con el consentimiento tácito por la Comunidad y el consentimiento expreso, mediante el correspondiente acuerdo comunitario. En este último caso, la cesión puede ser gratuita u onerosa cuando se trate de un arrendamiento.

Veamos cada uno de ellos:

– El uso continuado con consentimiento tácito:

El criterio de la doctrina es que no se produce la adquisición de la propiedad por «usucapión», precisamente por las especiales características de estos elementos comunes, que son en copropiedad, y de pasar a ser privativo supondría la asignación de cuotas y el cambio de todas las demás para seguir con el total de cien centésimas del art. 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso, lo que nunca consigue el usuario es que un elemento común pase a tener la consideración de privativo por un uso particular continuado, pero lo que sí se adquiere es el derecho a seguir con ese privilegio cuando pasan 15 años, que es la acción personal aplicable a tenor del art. 1.964 del Código Civil, aparte, incluso antes, si existe una actitud de consentimiento tácito de la Comunidad, de este modo se han pronunciado las Sentencias de la AP Sevilla de 4 de febrero de 2014 (SP/SENT/763090) y de la AP Madrid de 19 de abril de 2013 (SP/SENT/724353).

Es decir, la Comunidad no puede actuar en contra de sus propios actos, el poseedor ha conseguido, de este modo, «uso privativo», siendo muy dudoso, incluso, que al no poder modificarse el coeficiente, la Comunidad consiga elevar la participación en gastos.

– El uso por acuerdo comunitario:

Si se trata de una cesión indefinida de un elemento común, supondrá la modificación del Título Constitutivo, escritura de división horizontal, lo que requeriría el acuerdo unánime, según establece el art. 17.6 LPH.

En ambos casos, en cuanto al régimen de mantenimiento y reparaciones habrá de aplicarse lo dispuesto en el primero de los supuestos; esto es, ordinarios para el comunero y extraordinarios para la Comunidad.

No obstante, hay que tener en cuenta que la cesión, como tal, no está contemplada en la LPH y hay que entender que, si se es un uso temporal, se trata de un arrendamiento, por lo menos según nuestro criterio, conforme al párrafo segundo del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo necesario sería el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Hasta aquí el uso privativo, pero ¿cuándo se puede considerar que el uso es abusivo?

En principio, se podría considerar como tal esta utilización privativa fuera de cualquiera de los casos expuestos.

Uno de los ejemplos más típicos es el uso de zonas comunes para aparcar los coches privados, cuando este no esel destino y existen plazas privativas. Este es un problema complejo, sobre todo si se trata de vehículos que se mueven cada día, es decir, que no se trata de un depósito, sino simplemente de un uso, este tipo de actuaciones abusivas, repito, no tienen fácil solución. Únicamente se podrá tomar el acuerdo en la Junta de reiterar la prohibición, considerando que sería válido, incluso, que se decidiera que en caso de incumplimiento se puede contratar a una grúa para sacar los coches mal aparcados, con obligación de resarcir los gastos los propietarios causantes.

Reconocemos que esto será complicado y dará lugar a muchos problemas y discusiones, por lo que si hay otra vía de hecho, por ejemplo, colocar barras o pivotes que impidan aparcar, será la solución más práctica.