El blog jurídico de Sepín

En los edificios divididos horizontalmente hay dos clases de elementos:  los comunes (que se mencionan en el art. 396 CC) y los exclusivos de cada propietario.

Ahora bien, esto no siempre es fácil de determinar y de ahí los problemas que se ocasionan, partiendo de un principio general se podría decir que la propiedad privada alcanza todos los elementos que estén dentro del espacio independiente, sean o no conocidos, estén o no a la vista. Los anejos son aquellos elementos asignados de forma expresa como complementos de la propiedad singular, ya sea un trastero, un garaje, etc., que siguen idéntica condición que el piso o local, gozando de la misma independencia y disposición privada, siempre unidos al elemento principal.

La respuesta es positiva, ya se trate de persona física o jurídica, el propietario designado debe asumir el cargo, como así lo señala la sentencia de la AP Asturias, Sec. 4.ª, 23-3-1998 (SP/SENT/14867).

El art 13.2 de la citada LPH, establece que el Presidente será nombrado entre los comuneros, por lo que no existirá, en principio, exoneración alguna, es decir, todos los propietarios tienen la obligación de asumir el cargo, ni siquiera la Junta puede prohibir a un propietario jubilado este ejercicio, como señala la sentencia de la  AP Madrid, Sec. 19.ª, de 16 de enero de 1997 (SP/SENT/14266).

Cuando, hace ya ocho años, leí  por primera vez la regulación del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, lo hice con grandes expectativas, pues teniendo en cuenta que en España llevábamos desde 1961 con una misma Ley que regulaba este régimen y, cuando la citada LPH, ya había pasado por importantes reformas, cuando tanto se había discutido, escrito, estudiado…, es decir,  cuando se podía haber aprendido de los errores ajenos y  legislado sobre esta misma materia… ¿qué sentido tenia si no era cubrir ciertas lagunas detectadas por la estatal?

Es este un problema con el que se enfrentan numerosos administradores frente a la cada vez mayor negativa de los propietarios a pagar ciertos gastos a los que no se creen obligados, lo que hace que en muchas ocasiones, el citado profesional, presionado por el resto de la Comunidad que entiende que los todos los propietarios han de hacer frente a la totalidad de los gastos comunes, no sepa qué hacer.

En principio, todos los propietarios deben pagar los gastos comunes, 

¿Pueden votar? ¿Cómo se computa su voto? ¿Cuándo pueden impugnar los acuerdos?

Este post va dedicado a la gran mayoría de propietarios que formamos parte de una Comunidad, porque, ¿cuántos asisten habitualmente a las reuniones?

Es difícil poder dar una respuesta concreta a este interrogante, porque en primer lugar se deberá definir lo que es una mejora.

Según la RAE, mejorar significa «adelantar, acrecentar algo, haciéndolo pasar a un estado mejor«, mientras que la definición de reparar es arreglar lo que está roto o estropeado.

Hablaremos de lo que hoy, mayo de 2014, es aplicable, pues hay que tener en cuenta que existe un Proyecto de reforma del Capítulo III del Título V del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo.

En la citada reforma, se vuelve a señalar que las notificaciones hay que hacerlas en el domicilio designado por el propietario, sin fijar límites geográficos, aunque se prevé en el art. 553.21.2 que la remisión se puede hacer por correo electrónico o por otros medios telemáticos de comunicación, o por correo postal siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación, quizás la utilización de estos medios telemáticos, supere el problema de la fijación de un domicilio en el extranjero, pero surge un problema; pues si interpretación de este precepto  es que se requiere esta «fehaciencia», para todas las comunicaciones, haría inviable, económicamente, el funcionamiento de las Comunidades. Esperemos, por tanto que la citada interpretación sea otra o que se modifique el texto para  hacerlo más sencillo.

La respuesta es clara; sin duda, deberá pagar siempre el propietario. Es una de sus obligaciones como comunero, según señala la LPH en su art. 9.1 e), sin que las relaciones que este pueda tener por cualquier motivo vinculen en modo alguno a la Comunidad.

No obstante, señalo a continuación algunos de los supuestos con los que nos podemos encontrar.

La respuesta, al menos hasta hoy, mes de marzo de 2014, es distinta si la finca está ubicada en Cataluña o en el resto de España, aunque, si finalmente se aprueba la modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales,  esta sería la misma.

No obstante, repito, la situación en estos momentos es diferente. En este último supuesto estatal, la persona obligada a comunicar este cambio de titularidad de la vivienda o local es el vendedor, como establece el art. 9.1 i) LPH, así, el transmitente deberá notificar al secretario de la Comunidad (o a cualquier representante de la Junta de Gobierno, conforme al art. 13 al que esta misma regla se remite), por un medio por el que se pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.

Los principales interrogantes, sobre este derecho de los comuneros, se podrían resumir en cuatro: