El blog jurídico de Sepín

La tan esperada fecha para la extinción de determinados arrendamientos de local de negocio sujetos al Texto Refundido de 1964 ha llegado. Ya entrados en el año 2015, se empiezan a ver las reacciones de propietarios y arrendatarios; firma de un nuevo contrato, entrega voluntaria de la posesión de los locales, oposición frontal a la extinción, recibos de la renta que no se pasan al cobro, etc.

No me voy a detener ahora en analizar los contratos que se han extinguido el 31 de diciembre, pues ya lo comenté extensamente en el artículo «¿Qué contratos de arrendamientos urbanos se extinguen el 31 de diciembre de 2014?» , sino en los efectos que se derivan de esta extinción, también tratados en dicho artículo, pero a los que quiero dar la relevancia necesaria.

Aun cuando seamos fervientes defensores del arbitraje como solución extrajudicial de los conflictos, no podemos negar la realidad de que en el ámbito de las Comunidades de Propietarios, fuente inagotable de litigiosidad, el arbitraje no funciona.

Uno de los motivos es la inseguridad provocada por un sinfín de resoluciones contradictorias que, sin embargo, se vienen inclinando mayoritariamente por la postura contraria al arbitraje cuando el comunero afectado se halla ausente al aprobar la Comunidad el acuerdo de sometimiento de la controversia surgida a la resolución arbitral.

Uno de los supuestos que mayores quebradores de cabeza nos trae a los abogados en las reclamaciones judiciales en general, pero especialmente en las de morosos de las Comunidades de Propietarios, tiene lugar cuando el potencial demandado fallece antes de haberse iniciado el procedimiento judicial.

Dada la relevancia del tema y las continuas dudas que el mismo está suscitando, continuamos en el presente post tratando la problemática de la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad como ya hicimos en el anterior post.

Transcurridos ya unos meses desde la aprobación de la reforma introducida en la LAU por la Ley 4/2013, de 4 junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, las primeras impresiones de “decepción” “trabajo a medias”, “precipitación”, “pérdida de oportunidad” etc, lamentablemente se van confirmando.

Efectivamente, como ya se indicaba en el anterior post, uno de los puntos más incomprensibles de la Reforma y que nos muestra a un legislador totalmente alejado de la realidad social, ha sido sin duda la innecesaria potenciación del Registro de la Propiedad en materia arrendaticia, pues no hay que olvidar que con anterioridad nada impedía que los contratos de arrendamiento se inscribiesen en el Registro conforme a lo dispuesto en el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria.

Desde el pasado 17 de diciembre, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la Orden Ministerial que regula el formulario (modelo 696) para su presentación y pago, todos los ciudadanos de este país pueden sufrir los efectos devastadores de las tasas judiciales. Las consecuencias de su implantación son todavía impredecibles pero mientras se pronuncia la Audiencia Nacional sobre su suspensión cautelar o el Tribunal Constitucional, para lo que tendremos que esperar mucho más, sobre su inconstitucionalidad (buen presagio tenemos en la reciente Sentencia TC, Sala Segunda, 190/2012, de 29 de octubre – SP/SENT/694620-), los profesionales del derecho debemos buscar alternativas que amparen en la mejor medida posible los intereses de nuestros representados.

En la actualidad la mejor forma de resolver extrajudicialmente los conflictos entre particulares la hallamos en instituciones como la mediación o el arbitraje que en España no han tenido sin embargo la tradición y el raigambre de otros países de nuestro entorno.

En los últimos meses, estamos viendo una avalancha de resoluciones de nuestros órganos judiciales en las que el protagonista fundamental es la figura del error contractual como vicio del consentimiento. No se trata de ninguna novedad jurídica, puesto que la jurisprudencia es ya muy extensa, pero sí de un protagonismo ganado a pulso, consecuencia, principalmente, del incremento por las entidades bancarias de la comercialización de  determinadas permutas y derivados financieros.

Al ciudadano de a pie puede llamarle la atención encontrar, junto a un gran número de sentencias estimatorias, otras tantas, quizá en menor medida, que desestiman las pretensiones de los actores.

La situación de crisis económica que vive nuestro país, ha motivado que muchos contratos que se celebraron con anterioridad al inicio de aquella, se hallen en la actualidad en un contexto totalmente distinto y con unas condiciones díficiles de cumplir. Este desequilibrio orignado por la crisis lleva a muchos letrados a recordar la aplicación de la casi olvidada cláusula rebus sic stantibus como única salida para la resolución de un contrato perjudicial para los intereses de nuestro representado.

En Sepín estamos gratamente sorprendidos de la magnifica acogida que ha tenido la invitación hecha en nuestro último Boletín Especial de Arrendamientos Urbanos, para que nuestros suscriptores nos enviaran sus propuestas de reforma en esta materia.

Las más de cien propuestas recibidas ya han sido remitidas al Ministerio de Fomento a través de nuestro Presidente, Daniel Loscertales Fuertes, miembro de la Mesa de Trabajo para la Promoción del Acceso al Alquiler creada por la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento.

Si alguna de estas propuestas llega a buen puerto, nos daremos por satisfechos y desde luego todos nosotros tendremos la satisfacción de haber hecho llegar al legislador una visión práctica, no ideologizada, de lo que debería ser la Reforma. Algunas de estas propuestas, adelantamos ya, no van a ser ni tan siquiera consideradas; así ocurre por ejemplo con una coincidente en muchos de los suscriptores, como es la creación de un Registro Oficial de arrendatarios morosos, que ya se estudió en una de las reuniones de la Comisión y que se decidió apartarla, por lo menos, de momento.