¿Es conveniente inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

Begoña Costas de Vicente

 Directora Técnica de Arrendamientos Urbanos. Abogada

Desde luego si se trataba de flexibilizar el mercado del alquiler, pues así fue denominada la reforma Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, no se entiende la introducción de varios preceptos en relación a la inscripción del contrato en el Registro por la Ley 4/2013, modificadora de la LAU 29/94. Incluso el Preámbulo de esta norma señala “la búsqueda de mecanismos de dinamización de este mercado debe moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados”. Pues bien, después de tales calificativos, parece un contrasentido de los legisladores haber, prácticamente, obligado al arrendatario a inscribir el contrato si quiere que surta efectos frente a terceros y cierta protección ante acciones del arrendador para evitar la extinción inmediata del arrendamiento.

No hay que olvidar que con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma, esta posibilidad de inscribir los contratos de arrendamiento podía hacerse según la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/94, cumpliendo los requisitos del Real Decreto 297/1996, pero aquí no se establecía ninguna consecuencia de no hacerlo.

Actualmente, la LAU 29/94 reformada por Ley 4/2013, añade un apartado 2 al artículo 7, que indica: “ 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

Por tanto, a la vista de este nuevo añadido, sin ningún genero de dudas, es al arrendatario al que le interesa la inscripción, aunque ello suponga una carga más con gastos. Ahora bien,  éste debe tener muy presente que para ésta sea efectiva a su favor, tiene que ser la primera que conste inscrita en el Registro, pues de lo contrario no tendrá operatividad, es decir, deberá ser anterior a aquella que lleva consigo la ejecución, la venta, etc., pues si hay ya inscritos otros derechos preferentes sobre tal propiedad, que será lo más normal,  no tendrá sentido inscribirse al final de la lista de las anotaciones registrales.

Igualmente el artículo 10, introduce el apartado 2 que establece: “Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

Mucha importancia tiene este precepto para el arrendatario, ya que de la inscripción se hace depender la duración del contrato ante terceros adquirentes. Si se inscribe, el arrendamiento continuará, se impondrá a estos últimos conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria. Pero de no hacerlo, el plazo mínimo de tres años del artículo 9 y la prórroga de un año del artículo 10 no se mantendrán para el arrendatario, quien tendrá que ceder ante el mejor derecho de terceros adquirentes. De nuevo, nuestra recomendación de inscribir el contrato.

Otra norma que se ve afectada por la reforma de la LAU 29/94, y donde el tema registral resulta igualmente trascendente, es el artículo 14 sobre enajenación de la vivienda arrendada: “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

En esta norma se hace una distinción entre la adquisición de una finca, si la misma está inscrita o no en el Registro. En el apartado 1 plantea la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, siempre que el arrendamiento esté inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. En consecuencia, de nuevo, al arrendatario le aconsejamos acudir al Registro, pues en caso contrario, el contrato queda extinguido y tendrá que abandonar la vivienda.

En el apartado 2, si la finca no está inscrita en el Registro, se permite al arrendatario continuar tres meses, pagando la renta, desde que el comprador le notifique su propósito.  Por tanto, a la hora de realizar el contrato se deberán incluir cláusulas contractuales para que el arrendador esté obligado, en caso de venta y resolución del arrendamiento, a dar una indemnización considerable.

Por último, el art.27, apartado 4, vuelve a imponernos el requisito de la inscripción en el Registro, para poder resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago con restitución de forma inmediata al arrendador, previo requerimiento judicial o notarial.

“4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”.

Aún cuando no sea el objeto de este Post analizar este precepeto, solo queremos apuntar que el mismo resulta de todo punto incomprensible. Por un lado, no existe en la legislación procesal vigente un procedimiento que prevea el requerimiento judicial al que se hace referencia, y por otro; ni tan siquiera se otorga a este título la naturaleza de ejecutivo conforme a lo dispuesto en el art. 517 de la LEC, por lo que dicha causa de resolución va a ser de escasa aplicación práctica.

En definitiva, la respuesta a la pregunta que aquí nos planteamos no puede ser otra que, sin duda, resulta conveniente para el arrendatario, diríamos casi obligatorio, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, aunque esto sea costoso tanto por el tiempo en las gestiones como por el importe a satisfacer. Podríamos decir que la reforma de la LAU 29/94 tan solo protege la figura del arrendatario ante terceros y el arrendador, si se da esta premisa, que el contrato esté inscrito.

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2 comentarios en “¿Es conveniente inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

  1. Qué sucedería en el caso de que un adquirente, conocedor de la situación de alquiler, comprase la vivienda? Habría que mantener el contrato de alquiler?

    La ley protege el alquiler inscrito y no hace referencia al alquiler no inscrito.

    El simple hecho de informar el propietario al inquilino de la venta y este no ejercer el derecho de tanteo, al no estar interesado en la compra de la vivienda sino de continuar con el alquiler vigente, estaría protegido siendo el comprador consciente de la situación y, por tanto, no cumpliendo los requisitos del 34LH?

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