El blog jurídico de Sepín

El ya famoso Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, permite en su disposición adicional segunda la expropiación forzosa del derecho de uso de la vivienda en aquellos supuestos en los que nos encontremos ante un proceso de ejecución hipotecaria instado por entidades financieras o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y resulte adjudicatario del remate una de dichas entidades, con la necesidad de cumplir por el afectado una serie de requisitos establecidos en la citada disposición y con un plazo máximo de duración de tres años.

A primera vista, y desde un punto de vista social, nos encontramos con una norma cuyo fin es, al igual que las normas estatales dictadas sobre esta cuestión, el conseguir de alguna forma que las viviendas deshabitadas puedan ser ocupadas y que los ciudadanos que se ven abocados a abandonar su domicilio tras una ejecución hipotecaria puedan tener acceso a una vivienda acorde con sus necesidades o seguir usando su propia vivienda, aunque no como propietarios.

La cuestión más polémica, y donde surge el punto de discusión, es el establecimiento mediante una norma legal autonómica de la expropiación forzosa del derecho de uso de una vivienda.

Por si no existían problemas en relación con las ejecuciones hipotecarias en nuestro país, como tratamos anteriormente y que están causando un revuelo social de una magnitud hasta ahora desconocida, hay que sumar uno más tras la sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (SP/SENT/709017) ha dictado en el día de hoy, referente a la petición de decisión prejudicial interpuesta por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona, mediante el auto de 19 de julio de 2011 (SP/AUTRJ/692709), objeto de comentario por nuestro departamento de derecho procesal.

Una práctica habitual cuando se solicita una hipoteca con un interés variable, es el establecimiento de las denominadas cláusulas suelo y techo. El funcionamiento de este tipo de cláusulas, consisten en el caso de la cláusula suelo en la fijación de un interés mínimo que el cliente siempre deberá abonar aunque se produzca un descenso por debajo del mismo del índice de referencia aplicable, mientras que la cláusula techo, establece un interés máximo a abonar en el supuesto que se produzca la elevación del tipo de interés y por encima del cual el cliente no deberá proceder a su pago.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en su disposición adicional, encomendaba al Gobierno para que promoviera con el sector financiero la creación de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuya finalidad principal será el facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Un gran problema que se está dando hoy en día en el sector inmobiliario y con el que se encuentran los compradores de una vivienda en construcción es el referido a la declaración del concurso de acreedores del promotor-vendedor con anterioridad a la entrega del inmueble.

Tras los últimos acontecimientos sucedidos en nuestro país en relación con los desahucios tras una ejecución hipotecaria, que ha llevado a algunos afectados que iban a ser desalojados de sus viviendas hasta la consecuencia más extrema, como es la de quitarse la vida, mayoritariamente la sociedad española, incluidos los poderes políticos, se han puesto de acuerdo sobre la necesidad de realizar una reforma de nuestra legislación para de alguna forma poder paliar la dramática realidad existente.

Ante tal situación, el Gobierno ha promulgado el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que supone la tercera norma publicada en dos años, tras el Real Decreto-ley 8/2011 y el Real Decreto-ley 6/2012  para intentar proteger a las personas que se enfrentan a la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario.

Nos hacemos eco de la noticia aparecida estos días en los medios de comunicación en relación al informe que el CGPJ ha encargado a un grupo de siete magistrados en relación al marco jurídico que ordena en nuestro país las ejecuciones hipotecarias.

En el mismo, se realiza un análisis crítico de la situación actual, acusando a las entidades bancarias de mala praxis ante la ligereza en la concesión de los créditos hipotecarios sin valorar las posibilidades reales del deudor e indicando el aumento espectacular del número de ejecuciones hipotecarias en los últimos cuatro años, gracias en gran medida al procedimiento privilegiado del que goza la banca para el cobro de los créditos hipotecarios.

Si uno observa la jurisprudencia existente sobre esta cuestión, se da cuenta, a primera vista, de que es una de las cuestiones más controvertidas y que genera más inseguridad en los supuestos en los que el comprador se embarca en un proceso judicial para intentar resolver el contrato de compraventa de una vivienda en construcción o comprada sobre plano por no cumplir el vendedor con el plazo establecido de entrega. Entiéndase dicha entrega no solo como la puesta a disposición física de la vivienda, sino, además, con la licencia de primera ocupación debidamente obtenida.

Tras el boom inmobiliario de hace unos años, en el que se construyeron un número de viviendas incalculables ante la demanda generalizada de los compradores, en el que los precios de las mismas fueron elevándose de forma imparable y en el que la facilidad de conseguir un préstamo hipotecario hizo que viviéramos una época de bonanza y transacciones inmobiliarias sin precedentes, hemos pasado en tres años, a una situación totalmente contraria.