El blog jurídico de Sepín

El Gobierno de Cataluña pretende la aprobación de una Ley que modifique el Libro V del Código Civil de Cataluña con el objeto de introducir dos nuevas figuras jurídicas en su derecho, que son la propiedad temporal y la propiedad compartida.

De momento ya se ha aprobado el proyecto de ley, y dicha modificación tiene como finalidad el que exista una fórmula intermedia más flexible y adecuada a las necesidades actuales para facilitar el acceso a la vivienda.

Ya se sabía o se podía intuir que tras la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 y las modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, tanto en la Ley Hipotecaria como en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se iban a producir diferentes supuestos en los que el Juzgador iba a aplicar la normativa conforme a su propia interpretación.

Cuando se pretende  inscribir una hipoteca que grava una vivienda, uno de los requisitos exigidos tras la modificación del artículo 21 LH por la Ley 1/2013, es la necesidad de hacer constar si la vivienda que se pretende hipotecar tiene el carácter o no de habitual, ya sea del deudor o del hipotecante no deudor.

Tras la ya famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (SP/SENT/714489), sobre la nulidad de ciertas cláusulas contenidas en un préstamo hipotecario por su falta de transparencia, muchos ciudadanos que tienen en sus hipotecas incorporada una cláusula suelo,han empezado a interponer la correspondiente demanda contra la entidad financiera, solicitando la declaración de nulidad de las citadas cláusulas, así como la devolución del dinero abonado de más por su aplicación.

Tras la compra de una vivienda de nueva construcción, uno de  los problemas más habituales con los que se suele encontrar el comprador es la existencia de defectos en la construcción que provocan daños en la edificación.

El Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, modificaba la Ley 1/2010,  de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda, estableciendo como medida más llamativa la posibilidad la expropiación forzosa del derecho de uso de las viviendas a las entidades bancarias.

Ha sido un año de cambios en cuanto a la normativa hipotecaria se refiere en nuestro país, dirigidos tanto a otorgar una mayor protección a los consumidores frente a la posición de superioridad que tenían las entidades otorgantes de los préstamos hipotecarios, como a intentar paliar y encontrar soluciones alternativas al abundante número de ejecuciones hipotecarias y posterior lanzamiento de los propietarios de sus viviendas.

Ante esta situación, en el último post de este año, consideramos interesante hacer un pequeño resumen de esos cambios:

En primer lugar habría que mencionar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (SP/SENT/709017), por la que se declaraba la vulneración por el sistema español de ejecución hipotecaria de la normativa europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, que ha tenido como consecuencia que nuestro Gobierno haya  promulgado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (SP/LEG/11773).

Dicha Ley ha supuesto una profunda modificación del procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil  (SP/LEG/2012), con el fin de garantizar que se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

Igualmente, ha supuesto, aunque en menor medida, la modificación de la Ley Hipotecaria (SP/LEG/2396), así como de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario (SP/LEG/4740) y del  Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos (SP/LEG/8942).

En la actualidad y debido a la situación que atravesamos, son muchos, los que han intentado la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” basada en el cambio de la situación económica, como medio para justificar el incumplimiento del contrato de compraventa de viviendas o para solicitar su resolución.

Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013:

Según una nota de prensa publicada en la página web del Parlamento Europeo, los eurodiputados han votado a favor de la aprobación de una Directiva para establecer medidas que mejoren la protección de los consumidores que vayan a contratar un crédito garantizado con una hipoteca o con otra garantía comparable en un Estado miembro, así como para los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios.

Nos encontramos, por tanto, ante una nueva Directiva comunitaria, a falta de que se proceda a su voto final, encaminada a proteger a los consumidores frente a las posiciones abusivas de las entidades financieras en la contratación de los préstamos hipotecarios, siendo necesario que todos los Estados miembros transpongan, en el plazo de dos años desde su aprobación, lo establecido en la directiva a sus legislaciones nacionales.

En primer lugar indicar, que dicha norma no está aprobada de forma definitiva, ni se establece cuando se procederá a su votación final, y en segundo lugar, que aun cuando se apruebe definitivamente, los Estados disponen de un periodo de dos años para proceder a su incorporación y adaptación de su legislación, por lo que habrá que esperar a que nuestro legislador proceda a dicha incorporación en la normativa española.