El blog jurídico de Sepín

Si bien las viviendas de protección oficial tienen establecido un precio máximo de venta tanto para la primera transmisión como para las segundas o posteriores, conforme la legislación que les sea aplicable dependiendo del tipo de vivienda ante el que nos encontremos, en muchas ocasiones ocurre que dicho precio, cuando se produce la segunda o posterior venta no se respeta, figurando en el contrato un precio superior al legalmente establecido, siendo la cuestión a resolver, si el incumplimiento de una normativa administrativa tiene efectos en el ámbito civil.

Si observamos la jurisprudencia, vemos que la postura actual mantiene que el simple hecho de establecer ese sobre precio, en principio y desde el punto de vista civil, no tiene ningún efecto sobre la validez del contrato, siempre y cuando, se den todos los requisitos de validez legalmente exigidos para los contratos de compraventa, es decir, consentimiento, objeto y causa, y que el comprador conociera que la vivienda adquirida estaba sometida al régimen de protección oficial.

Lo primero que hay que indicar es que la normativa a nivel estatal que regula esta materia viene establecida por la Ley 57/1968, de  27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y por lo establecido en la Disposición Adicional Primera de la LOE.

En primer lugar, y aunque muchas personas conocen el funcionamiento de este tipo de préstamos, vamos a intentar explicar brevemente en que consiste una hipoteca en mutidivisas.

Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria pero formalizado en una moneda distinta al euro, y si bien no es un práctica generalizada, si que hay un número importante de personas que a la hora de contratar su hipoteca decidieron en su momento acudir a esta figura contractual, debido a que existía una posibilidad real de ahorro para el consumidor ante la situación de superioridad del euro en relación con el resto de monedas en las que se contrataba este producto, normalmente yenes o francos suizos, así como por el pago de un menor interés en relación con la divisa elegida al no ser de aplicación el EURIBOR, sino el LIBOR.

El Tribunal Supremo, mediante dos sentencias que fijan doctrina jurisprudencial, una de 10 de septiembre de 2014 y otra de 16 de septiembre de 2014,  ha establecido la línea a seguir en relación a si el vendedor debe indemnizar por lucro cesante al comprador en el caso del incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, y en relación al supuesto de si el incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa de un bien inmueble es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 CC.

Ante el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de San Sebastián, se presenta demanda por unos padres que avalaron a su hija en un préstamo hipotecario, solicitando la nulidad por abusiva de la cláusula del contrato que establece lo siguiente: “los afianzadores o garantizadores de la presente operación, por sí y por sus herederos, en su caso, responden del cumplimiento de todas las obligaciones contraídas por el prestatario en virtud de este contrato, y de las consecuencias de aquellas y de este, relevan a Kutxa de toda obligación de notificación por falta de pago del deudor afianzado y renuncian expresamente a los beneficios de orden, excusión, división y al de extinción determinado por el artículo 1.851 del Código Civil que legalmente les pudiera asistir por su condición de fiadores. El aval aquí regulado estará sujeto a las mismas estipulaciones de la operación principal, en tanto en cuanto sean de aplicación”.

Se alegan como fundamentos para solicitar la nulidad que la renuncia a sus derechos no se acomoda a las previsiones de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores ni a la normativa española establecida en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación ni en la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios.

La Sentencia del TJUE de 17 de julio de 2014, que fue objeto de un post por parte de nuestro departamento de derecho mercantil, declaraba una nueva vulneración de los derechos de los consumidores por parte de nuestro procedimiento de ejecución hipotecaria.

Nuestros Tribunales no dejan de sorprendernos con las decisiones e interpretaciones que hacen en algunos supuestos de las normas que rigen nuestro ordenamiento.

En este caso, la resolución la ha adoptado ni más ni menos que el Tribunal Constitucional, que, mediante un Auto de 5 de mayo de 2014, determina que para poder acceder al derecho de suspensión del lanzamiento en un proceso de ejecución hipotecaria en los supuestos de viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables es necesaria la existencia de hijos para ser considerado como una unidad familiar, eso sí, no establece que haya que tener uno, dos o cinco, por lo que entendemos que será suficiente con la existencia de un hijo, ni establece que sea necesario que ambos miembros de la pareja sean los padres o basta con que sea uno de ellos.

El supuesto que da origen a esta interpretación, proviene de la solicitud de suspensión,  en aplicación de la ya famosa Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, del lanzamiento de la vivienda habitual por parte del deudor ejecutado, que cuenta con una incapacidad superior al 33 % y se encuentra en situación de desempleo sin prestación por tal concepto y que convive con su esposa, también desempleada, pero que no tienen hijos.

El Gobierno de Cataluña pretende la aprobación de una Ley que modifique el Libro V del Código Civil de Cataluña con el objeto de introducir dos nuevas figuras jurídicas en su derecho, que son la propiedad temporal y la propiedad compartida.

De momento ya se ha aprobado el proyecto de ley, y dicha modificación tiene como finalidad el que exista una fórmula intermedia más flexible y adecuada a las necesidades actuales para facilitar el acceso a la vivienda.

Ya se sabía o se podía intuir que tras la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 y las modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, tanto en la Ley Hipotecaria como en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se iban a producir diferentes supuestos en los que el Juzgador iba a aplicar la normativa conforme a su propia interpretación.

Cuando se pretende  inscribir una hipoteca que grava una vivienda, uno de los requisitos exigidos tras la modificación del artículo 21 LH por la Ley 1/2013, es la necesidad de hacer constar si la vivienda que se pretende hipotecar tiene el carácter o no de habitual, ya sea del deudor o del hipotecante no deudor.