Es bien sabido que la prescripción y la caducidad son instituciones de vital importancia en nuestro ordenamiento jurídico. Recientemente el Tribunal Supremo, en su sentencia 419/2023, de 28 de marzo se pronuncia sobre uno de los requisitos de la usucapión ordinaria, la buena fe, resolución que considero interesante ya que interpreta el art. 1950 CC y expone la vigente doctrina jurisprudencial imperante, lo que es de gran utilidad para la delimitación de este presupuesto. Para situar al lector hay que comenzar diciendo que la prescripción adquisitiva del dominio o usucapión, regulada en los arts. 1930 y ss del CC, es uno de los modos originarios de adquirir la propiedad de las cosas y demás derechos reales. Es una institución que contempla la posibilidad, por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su dueño, siempre que se cumplan una serie de requisitos legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria. En cualquier caso, hay que tener presente que dos son los presupuestos básicos de la usucapión, que requiere:
• la posesión
• el transcurso del tiempo
Nuestro CC dedica 30 artículos (arts. 1930 a 1960) a esta figura, preceptos que son importantes para tener un conocimiento preciso de la usucapión, aunque también es relevante no perder de vista los pronunciamientos judiciales que desempeñan un papel fundamental en esta área, estamos ante un fenómeno jurídico frecuentemente invocado ante los Tribunales y conocer la interpretación jurisprudencial de los requisitos exigidos puede determinar el éxito de nuestra demanda.
A la prescripción adquisitiva ordinaria hace referencia el art. 1957 CC cuando establece que “El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título“.
Los requisitos que son exigidos para la usucapión ordinaria son la posesión (que ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida), así como la buena fe del poseedor y el justo título, todos ellos han sido objeto de análisis es este post, hoy vamos a ocuparnos de la buena fe, sobre la que versa la sentencia que comentamos. .
La buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla (art. 1950 CC). En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.
Es doctrina reiterada la que afirma que la buena fe, en el campo de los derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento de que el transmitente puede transmitir su dominio, así lo ha declarado el TS, Sec. Pleno, 12-1-2015.
También es importante recordar que la buena fe se presume siempre (art. 434 CC), y al que afirma la mala fe corresponde la prueba (cuestión de hecho que requiere declaración expresa), por lo que si existen dudas sobre la existencia de la buena fe es necesario aportar elementos suficientes de los que poder deducir con certeza la existencia de la mala fe.
La buena fe no puede definirse solo desde un punto de vista subjetivo o psicológico, sino que debe ser conjugada desde una perspectiva objetiva que requiere que el poseedor actúe con la diligencia exigible para que pueda ser disculpable el supuesto error sobre la titularidad dominical, lo que supone valorar si el poseedor contó con medios racionales y motivos suficientes para conocer las posibles irregularidades concurrentes.
En el caso comentado el vendedor no presentó sus títulos de dominio, lo que el comprador toleró, pese a la advertencia del notario, además se renunció voluntariamente a la información del registro de la propiedad sobre las fincas agrupadas, no se exigió la referencia catastral y no se fue diligente en apreciar la falta de coordinación de los lindes con la realidad física de la finca sobre el terreno.
Estos hechos conducen a que el Alto Tribunal estime que no concurre en el supuesto enjuiciado el requisito de la buena fe estableciendo que esta ausencia del cuidado debido no carece de transcendencia jurídica, sino que, sin duda, la alberga; toda vez que la ignorancia de la compradora debe ser excusable, al encontrarse sometida a la carga ética de diligencia básica que requiere actuar, de forma prudente, en la adquisición de los derechos reales.
¿Ha de concurrir la buena fe en el momento de la adquisición, o tiene que persistir durante toda la posesión?
Esta es otra de las cuestiones que aborda la resolución. La respuesta es clara, ya que es un requisito ineludible que la buena fe se mantenga durante el transcurso del plazo de la posesión ad usucapionem (apta para usucapir).
En nuestro Código Civil rige la regla “mala fide superveniens nocet” (la mala fe sobrevenida perjudica), y en este sentido, el art. 1957 CC exige que la buena fe se tenga "durante" todo el tiempo de la prescripción.
En este punto podríamos plantearnos ¿Cómo se pierde la buena fe inicial? La respuesta nos la da el art. 435 CC que señala que la buena fe se pierde como consecuencia de "actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente".
En el caso examinado, la denuncia penal y la tramitación del proceso para investigar los hechos determinó que la demandada perdiera la condición de poseedora de buena fe, pues durante la sustanciación de dicho proceso tuvo cabal constancia de la creación ficticia del título dominical con la que el vendedor fundó su derecho de propiedad sobre la finca litigiosa, con la finalidad de atribuirse el dominio que no ostentaba, por estos motivos señala el Tribunal Supremo que no se puede computar el tiempo de duración del proceso penal como de posesión de buena fe a efectos de la prescripción adquisitiva ordinaria.
Para un estudio más detallado de la usucapión, recomendamos nuestra Guía práctica publicada en enero de 2023, con Doctrina, Esquema y Cuadro, Preguntas y Respuestas, Formularios y Jurisprudencia:
