El tiempo tiene una gran influencia en el ámbito de las relaciones jurídicas, hay que tener en cuenta que el mundo jurídico es un mundo de plazos, de días de término y de expiración. Son muchas las pretensiones que se ven frustradas ante los Tribunales, no por la ausencia de razón de la parte actora, sino porque ha transcurrido el plazo para poder ejercitar una acción.
Debemos tener en cuenta que el transcurso del tiempo afecta tanto al nacimiento de los derechos (usucapión o prescripción adquisitiva), como a la pérdida de estos (prescripción extintiva). La prescripción adquisitiva o usucapión, que es un modo de adquirir la propiedad y demás derechos reales, es el tema al que hemos querido dedicar el presente espacio. Se trata de un fenómeno jurídico frecuentemente invocado ante los Tribunales, que posibilita por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su dueño, siempre que se cumplan una serie de presupuestos legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria. Por lo tanto, existen dos tipos de usucapión:
- La ordinaria, que requiere:
A) Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.
Es doctrina reiterada la que afirma que la buena fe, en el campo de los derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento de que el transmitente puede transmitir su dominio, así lo ha declarado el TS, en su sentencia de 12-1-2015.
B) Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca. (arts. 1952 y 1953 CC).
Señala el TS en su sentencia de 23-4-2012 que un título será apto para producir la prescripción, aunque exista algún defecto o vicio originario, pues para subsanar tales vicios o defectos existe esta, que, de otro modo, sería una institución inútil. Así pues, pueden comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, ahora bien, es importante saber que quedan excluidos los títulos nulos de pleno derecho y los inexistentes.
El justo título ya fue objeto de análisis en este post, donde se enumeran los diferentes actos o contratos que pueden tener esta consideración, así como la interpretación que hace la jurisprudencia de este requisito.
C) Plazos. Varían según la naturaleza mueble o inmueble del bien:
Bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
Bienes muebles: 3 años.
2. En cuanto a la extraordinaria:Se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo título, siendo necesario para que pueda ser apreciada el requisito de la posesión, requisito que es común a ambos tipos de prescripción (tanto ordinaria como extraordinaria).
La posesión ad usucapionem (la posesión apta para adquirir el dominio por el uso de la cosa, y que se diferencia de la posesión tolerada o la mera tenencia) del art. 1941 CC, ha de ser:
– En concepto de dueño. Este es un presupuesto que tiene una gran relevancia, es uno de los más importantes de esta institución, la propia jurisprudencia lo califica como un requisito “esencial básico”, explicado reiteradamente por la jurisprudencia, sirva de ejemplo la STS 24-10-2014 (SP/SENT/783115) que señala que la posesión en concepto de dueño supone la tenencia de una cosa por una persona, o el disfrute de un derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios. Es preciso, por tanto, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación, ya que si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión, lo mismo ocurre si posee en otro concepto distinto de propietario (usufructuario, depositario, precarista, arrendatario..), esa posesión no aprovecha para adquirir el dominio por usucapión.
IDEA FUNDAMENTAL: La posesión en concepto de dueño requiere, no que el poseedor se crea o sepa que es dueño, sino que se comporte externamente como titular del derecho, generando en los demás la indubitada creencia de ser efectivamente el titular del derecho de que se trate (que el poseedor aparezca frente a terceros como propietario.)
Esta actitud externa de titularidad es lo que se conoce como el concepto posesorio. Para delimitar qué actos revelan esta posesión en concepto de dueño recomendamos la vista de este post en el que se analiza pormenorizadamente el requisito de la posesión a efectos de la usucapión.
– Pública. Lo que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.
– Pacífica. Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene por la fuerza.
– Ininterrumpida. A pesar de que la posesión puede ser interrumpida natural o civilmente, la apta para usucapir no debe interrumpirse por alguna de las causas recogidas en los arts. 1943 y ss. del CC. .
– Plazos. En este caso se requiere:
Bienes Inmuebles: 30 años.
Bienes muebles: 6 años.
¿Qué bienes pueden ser objeto de usucapión?
Son susceptibles de prescripción todas las cosas que estén en el comercio de los hombres, es decir, aquellas que sean objeto de tráfico o comercio, debiendo excluir todo aquello que no es susceptible de apropiación, y lo que siéndolo no puede ser objeto del tráfico por prohibirlo una norma.
En relación al juego entre la usucapión y el Registro de la Propiedad, podemos distinguir dos situaciones:
– Usucapión en favor del titular inscrito o Usucapión secundum tabulas, que, como presunción, se recoge en el art. 35 de la Ley Hipotecaria, según el cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus anteriores de quienes traiga causa«. Esta presunción es de carácter iuris tantum, por lo que puede ser destruida mediante prueba en contrario.
– Usucapión contra el Registro o Usucapión contra tabulas que es la adquisición del dominio por parte de quien inicialmente no es titular del mismo por la posesión continuada, en contra de lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Hay que tener en cuenta la reciente Sentencia de 21 de enero de 2014, que sienta doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, declarando que esta materia se rige por lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria, frente a lo establecido en el art. 1.949 CC, que ha de entenderse derogado.
La usucapión produce como efecto la adquisición del dominio o del derecho real de que se trate, y esta adquisición se entiende que es automática y que se produce «ipso iure», una vez trascurrido el término de posesión fijado legalmente.
La sentencia que declare la usucapión tiene eficacia retroactiva, es decir, se considera que el usucapiente ha sido propietario desde que se inició la posesión.
Es posible renunciar a la usucapión adquirida. Pueden renunciar, de acuerdo con el art. 1.935 CC, las personas con capacidad para enajenar la cosa, renuncia que podrá ser expresa o tácita. Lo único que no está permitido es renunciar al derecho de prescribir en el futuro.
Para finalizar, señalar que se trata de una institución de Derecho civil no fundada en principios de estricta justicia, sino en los de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho, y que permite adecuar a la realidad dominical ciertas situaciones de hecho, por ello su aplicación por los Tribunales debe ser cautelosa y restrictiva, tal y como mantiene el TS en su Sentencia de 2-11-2021.
Para un estudio más detallado de la usucapión, recomendamos nuestra Guía práctica publicada en enero de 2023, con Doctrina, Esquema y Cuadro, Preguntas y Respuestas, Formularios y Jurisprudencia:
