Compraventa de un inmueble por un consumidor y aplicación del art. 36 del RD-ley 11/2020, de 31 de marzo

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Entre las medidas adoptadas por el Gobierno en estos momentos de máxima tensión e incertidumbre para todos los ámbitos económicos de la sociedad, nos encontramos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con el artículo 36, que regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.

Señalar que, el apartado 1 del citado artículo, ha sido modificado por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, con entrada en vigor el 23 de abril de 2020.

Como premisa, hemos de apuntar, que el objetivo perseguido por el legislador, aunque el título del artículo pudiera llevar a pensar lo contrario, no es facilitar al consumidor la resolución del contrato, sino que, lo que se quiere conseguir es, en la medida de lo posible, el mantenimiento del negocio jurídico, para evitar las consecuencias económicas negativas que puede ocasionar a los empresarios la actual situación.

De igual forma, no podemos dejar de reseñar, las múltiples críticas de las que ha sido objeto la redacción de esta regulación desde las más autorizadas voces en la materia, entre las que se encuentra nuestro habitual colaborador Eugenio Ribón Seisdedos, que expresamente indica en su artículo doctrinal: Conflictos que se avecinan entre consumidores y empresarios por razón de una deficiente intervención legislativa: «Nos enfrentamos no solo a una norma innecesaria y perjudicial para los consumidores, sino a un precepto con una lamentable redacción en términos de mera inteligencia gramatical., debido a la deficiente técnica legislativa»

Debemos indicar que, si bien, esta regulación es de aplicación a todo tipo de contratos celebrados por consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, únicamente vamos a centrarnos en el supuesto del contrato de compraventa de un bien inmueble en el que el vendedor es un profesional y el comprador tiene la condición de consumidor.

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Así, debemos partir de la consideración de este tipo de compraventa como un contrato de tracto único siendo, por tanto, de aplicación lo establecido en los apartados 1 y 2 del artículo 36.

En primer lugar, como hemos indicado, es requisito imprescindible que el comprador tenga la condición de consumidor, sin que estas medidas puedan ser de aplicación a aquellos contratos en que ambas partes sean particulares o se celebren entre empresarios, los que deberán acudir, en su caso y aunque no sea en absoluto pacífico al día de hoy, al supuesto de fuerza mayor regulada en el artículo 1105 o a la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», tal y como recoge nuestra Directora de Sepín Obligaciones y Contratos, Iciar Bertolá Navarro, en su post : El impacto del COVID-19 en las obligaciones y contratos.

Cumplida esa exigencia ineludible, la norma establece que el consumidor tiene derecho a resolver el contrato, si este resulta de imposible cumplimiento, (no se determina si es de aplicación también en el supuesto de que sea el consumidor el que no pueda cumplir con lo pactado), como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. El plazo para resolver el contrato será de 14 días desde la imposible ejecución del mismo. (Con anterioridad a la modificación realizada por el RD-ley 15/2020, no se establecía desde cuando se computaban esos 14 días).

Para que la resolución pueda ser estimada, es necesario, que las partes hagan una o varias propuestas de revisión del contrato para ofrecer una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato, propuesta que ha de basarse en la buena fe. No se habrá obtenido propuesta de revisión cuando hayan transcurrido 60 días desde la solicitud del resolución contractual por el consumidor o usuario, sin que las partes hayan llegado a un acuerdo (Con anterioridad a la modificación realizada por el RD-ley 15/2020, se establecía que el cómputo de los 60 días era desde la imposible ejecución del contrato).

Si no existe acuerdo y el contrato, por tanto, resulta de imposible cumplimiento, se procederá a la resolución, estando el empresario obligado a devolver, en el plazo de 14 días, el dinero que hubiera recibido, si bien, podrá deducir los gastos en los que haya incurrido, siempre que estén debidamente desglosados y sean facilitados al consumidor.

Como se puede ver tras lo expuesto, estamos seguros que cualquier persona que lea el artículo 36 del RD-ley 11/2020, se hará preguntas de muy diversa índole sobre lo que realmente se pretende por el legislador y como ha de entenderse el citado precepto, preguntas a las que no se les puede una contestación clara y concisa, pues debido a su confusa redacción, no puede ser interpretada de una forma objetiva, de ahí la multitud de críticas recibidas desde el sector doctrinal, como indicábamos anteriormente.

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