El amparo judicial ante el incumplimiento de los contratos por la Sociedad Pública de Alquiler

Julián López Martínez

Director de Sepin Administrativo. Abogado

Miles de afectados por las resoluciones unilaterales de los contratos de “gestión del alquiler” suscritos con la Sociedad Pública de Alquiler –SPAVIV, en lo sucesivo- están comenzando a ver algo de esperanza, a raíz de los primeros pronunciamientos judiciales obtenidos en sede de apelación y emanados de distintas Audiencias Provinciales.

Antes de entrar en el análisis de la fundamentación jurídica de esas sentencias que vienen dando la razón a los propietarios afectados, conviene exponer, de forma concisa, los orígenes de estos litigios.

La SPAVIV se constituyó el día 5 de mayo de 2005 teniendo como objeto social la realización de las actividades relacionadas con la dinamización del mercado de alquiler de viviendas, a través de la incentivación de productos que aumentaran el tamaño de este mercado, la promoción del aseguramiento de viviendas y la gestión, administración y asesoramiento en el alquiler de viviendas de terceros.

Días antes de su formal constitución, el Consejo de Ministros había anunciado la aprobación de su puesta en marcha, difundiendo una Nota de Prensa, en la que, entre otras cosas, literalmente indicaba que SPAVIV garantizaría “al propietario que desde la firma del primer contrato y mientras la vivienda permanezca en esta bolsa, percibirá esta renta independientemente de que la vivienda esté o no ocupada”.

En la propia web de la SPAVIV se confirmaba que a aquellos propietarios que pretendieran que la sociedad gestionara el arrendamiento de sus viviendas, la  Sociedad Pública de Alquiler les garantizaría el cobro de la cantidad acordada mientras el contrato de gestión firmado por ambas partes estuviera en vigor (cinco años), y siempre con independencia de que la vivienda estuviera desocupada.

Así pues, SPAVIV se encargaba de toda la gestión del arrendamiento: buscar el inquilino, preparar el contrato de arrendamiento e, incluso, soportar el aseguramiento de la vivienda. El propietario solo debía ocuparse de firmar el contrato con el arrendatario. Pero, lo más llamativo de todo y que con mayor énfasis publicitó la SPAVIV y el extinto Ministerio de Vivienda era que la renta estaba asegurada; es decir, encontraran o no un arrendatario, la SPAVIV asumiría la cantidad mensual convenida, abonándosela al propietario también en aquellos períodos de desocupación del inmueble.

Atraídos por estas óptimas condiciones, miles de propietarios, a lo largo de toda la geografía española, confiaron en esta sociedad pública (entidad pública empresarial) y suscribieron los correspondientes contratos.

El fracaso fue rotundo; tras los primeros años de existencia, la SPAVIV tenía pérdidas millonarias y ahora no solo se comprobaba que no había conseguido su objetivo de dinamizar el mercado de alquiler, sino que se veía obligada a satisfacer a los propietarios rentas de mercado por viviendas que seguían estando desocupadas.

Conscientes del error y de la absoluta falta de previsión cometida, la SPAVIV, en el segundo semestre de 2010, remitió un SMS a los propietarios indicándoles el cambio de las condiciones del contrato (básicamente, se eliminaba el abono de la cantidad pactada en los meses en los que la vivienda no estuviera alquilada). Aquellos propietarios que no aceptaron el cambio de tal condición esencial del contrato, recibieron un burofax dando por resuelto unilateralmente el contrato.

Pues bien, desde entonces muchos abogados iniciamos un periplo judicial contra estas resoluciones unilaterales, defendiendo que la SPAVIV no podía ampararse en la “rebus sic stantibus” para justificar, como pretendía, un desequilibrio de prestaciones que deviniera en imposible el cumplimiento del contrato.

Evidentemente,  ni quien suscribe ni otros compañeros que han tenido que luchar en los tribunales estos temas, entendemos que la dificultad que se  encontró la SPAVIV para conseguir arrendatarios interesados en las viviendas ofrecidas, pudiera ser concebida como una “alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de celebrarse el contrato” y, menos aun, que ello se debiera a circunstancias “sobrevenidas y radicalmente imprevisibles”, circunstancias todas ellas que, según el Tribunal Supremo en su constante jurisprudencia (por todas, STS de 27 de abril de 2012, deben concurrir para que pueda tan siquiera considerarse la aplicación de una cláusula de carácter extraordinario como la de “rebus sic stantibus”. A este respecto, me permito recomendar el estudio del “Análisis jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus» elaborado por el Departamento Jurídico de SEPIN.

Precisamente sobre la tentación de invocar la cláusula rebus sic stantibus en los contratos celebrados antes del inicio de la crisis económica del país, me permito recomendar la lectura del post publicado por Alberto Torres el pasado mes de julio.

Tras más de 2 años de procesos judiciales, con sentencias de primera instancia de todos los signos posibles, por fin se han comenzado a pronunciar las Audiencias Provinciales y, de momento, podemos congratularnos de que las primeras sentencias dictadas amparan nuestra defensa de los derechos de los propietarios.

No obstante, el sufrimiento de los propietarios no acaba aquí, puesto que el actual Gobierno ordenó la disolución y extinción de la ruinosa sociedad pública, por lo que el cobro de los créditos reconocidos judicialmente se presenta como una nueva traba, si bien, no debe olvidarse que la disolución de una sociedad no extingue sus obligaciones devengadas.

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16 comentarios en “El amparo judicial ante el incumplimiento de los contratos por la Sociedad Pública de Alquiler

  1. Muchas gracias por la información.
    LLevo intentando contactar con SPAVIV, email, llamadas, desde hace más de un mes sin resultado positivo.
    No se como obrar, no me gustaría llegar a los juzgados pero creo que me voy a ver abocado.
    En Octubre se acabó el contrato y los inquilinos dejaron la vivienda… en un estado LAMENTABLE.
    Los peritos de la sociedad publica realizaron el correspondiente «atestado» y desde la SPAVIV me aseguraron que en un par de meses abonarían lo tasado por los desperfectos (confirmado mediante email)
    El caso es que después de mas de tres meses no tengo noticias de ellos y, como comenté, no soy capaz de contactar para siquiera saber como se encuentra el expediente.
    ¿Que debo de hacer? ¿denunciar? ¿dejar todo en mano de abogados?

    Gracias por su atención

    • Antes de emprender trámites más complejos y costosos, te recomiendo intentar contactar (para el caso de que no lo hayas hecho ya) con el equipo liquidador de la SPAVIV, cuyas direcciones de correo electrónico aparecen reflejadas en el microsite de la web del Ministerio de Fomento.

  2. Aquí somos afectados tanto propietarios como inquilinos. En mi caso, finalizé el contrato en el mes de Octubre cumpliendo con el año completo como se requería y aún estoy esperando, casi 4 meses después que me devuelvan la fianza y el aval depositados, más de 2000€. Por supuesto no he recibido respuesta de ninguno de los mails que he enviado y las dos veces que he conseguido que me contestaran al teléfono la única solución que me dan es que me espere, que van con mucho retraso. Ya me gustaría saber a mi que hubiera pasado si yo me hubiera retrasado en mi pago del alquiler. Me gustaría saber si hay alguien en mi misma situación o que haya tomado algún tipo de medida. Gracias!

    • Estoy en tu misma situacion y cada dia veo que hay mas incongruencias en lo que leo y oigo… la ultima vez que hable con la spa, basicamente me contestaron algo mas real…nos toca esperar y aguantar el chaparron, algo indignate por otro lado. Yo alquilo la vivienda con la condicion de que está por la spa, mas cara sobre los precios del mercado, pero estimo que es mas seguro todo, y ahora me veo envuelta en una lucha que, con perdon a los propietarios, no me compete. Yo firmo con el propietario, y se que no tiene culpa, pero el es el que bajo mi criterio creo que tiene contrato legal con la spa. Solo se que yo di el deposito y la fianza justo el dia que entro ( sino no te dejan entrar) y ahora llevo tres meses esperando mi dinero… eso no es lo que pone en el contrato, lo que yo leo es que si esta todo al corriente de pago y en buenas condiciones, se devuelve….ja!

  3. La Abogacía del Estado, sigue defendiendo que la disolución de la SPA es causa de resolución del contrato conforme a estipulación tercera. Inaceptable. La estipulación fija periodo vigencia obligatorio para ambas partes, (5 años) transcurrido el cual prevee posibilidad de prórroga, sólo en caso de que el contrato estuviera en período de prórroga operaría la disolución como causa de resolución del contrato. La cláusula quinta establece las causas de resolución y no menciona la disolución. Ver sentencia Sec. 6ª Audiencia Provincial Valencia de 30/11/2012; Rollo núm. 666/2012.

  4. Para los que no reciben contestación de la spa: actuad, presentad demanda, la spa no puede desaparecer y dejar a sus acreedores a los pies de los caballos. Es más, aunque se otorgara escritura de extinción y cancelación de asientos en el Registro Mercantil, podría pedirse la reapertura de la liquidación y reclamación del crédito. Sentencia Tribunal Supremo de 25/7/2012 sobre efectos cancelación asientos Registro Mercantil.

  5. Lo hago encantada Julian, la actitud de la spa, entidad pública mercantil, estatal ¡me indigna!. Una aclaración, en caso de que se solicitara por ellos la cancelación en el Registro Mercantil, que lo dudo, en mi opinión sería una temeridad por parte del liquidador, habría que pedir tambien la anulación de la cancelación de los asientos

  6. Me gustaria saber si hay algún grupo de afectados ya creado para reclamar los impagos etc. Yo despues de dejarme el piso hecho un desastre, desaparicion de electrodomesticos, impagos de recibos de luz, agua y gas, me proponen darme una indemnización si me hago cargo del piso en las condiciones que me lo dejaron y hasta hoy. El pago deberia haberse efectuado en octubre del 2012.

    • No soy ni propietaria ni inquilina, por lo tanto no soy una afectada, pero se que en facebook existe una página en la que te podrás informar. No se si se ha presentado demanda colectiva, personalmente aconsejo procedimientos individuales. Busca en google por Sociedad Pública de Alquiler, afectados, propietarios y términos similares. De todas formas intentaré facilitar el nombre del grupo exacto. En esa página te podrás informar, además creo que pertenecen a la página perjudicados de toda España.

  7. Tengo un piso alquilado por dicha sociedad desde septiembre del 2008. En abril del 2010 me pidieron que le rebajara la renta al inquilino y si no lo hacía me rescindían el contrato. Como el inquilino ha sido una persona que no había dado problemas, así lo hice. Y ahora que no trabaja y dice que no puede pagar, me han rescindido el contrato dejándome el moroso dentro y lo mas chocante es que la renta del piso es una miseria,pero mi piso no me lo ha regalado nadie . Me ha costado mucho sacrificio de comprarlo, además de quedarme a mi todos los gastos e impuestos que conlleva.

  8. Yo entregé el dinero para que fuera depositado en la Junta de Andalucía, y la persona que se encargaba de ello, desapareció con el dinero, ahora a mi hacienda me multa con 500 euros menos. Ellos asumieron la culpa, pues a día de hoy estoy esperando que me devuelvan el dinero que es mio. Se disuelven mañana y sigo sin solución. No sé donde puedo reclamar ¿me podeis ayudar?

    Gracias

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