Begoña Costas de Vicente
Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
La crisis originada por la COVID-19 hace más de dos años no cabe duda de que ha producido enormes efectos negativos ante la imposibilidad de los arrendatarios de hacer frente al pago de la renta, debido a la disminución de sus ingresos por la paralización de la actividad laboral y económica.
Desde el mes de marzo de 2020, en el que fue declarado el Estado de alarma, fue dictada numerosa normativa con medidas extraordinarias de flexibilización con el fin de obtener del arrendador una reducción o aplazamiento de la renta durante un periodo determinado, sin embargo, es cierto que las mismas se aprobaron muy especialmente para los alquileres de viviendas, donde se dictaron un sinfín de Reales Decretos Leyes, que han sido modificados y ampliados en su plazo de aplicación, concretamente hasta el 30 de septiembre de 2022, por el Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero. Por el contrario, respecto a los arrendamientos de locales de negocio, se aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, y posteriormente el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, que contemplaban las medidas para solicitar la reducción de la renta o moratoria en el pago, cuyos plazos finalizaron el 31 de enero de 2021 a tenor de los arts. 1 y 2 del último Real Decreto-Ley, y que, desde luego, resultaron ser totalmente insuficientes para solucionar el problema derivado de los cierres de negocios y la reducción de aforos en sus actividades, con grandes consecuencias económicas. Ante dicha situación, la única solución posible se centraba entonces en conseguir un acuerdo voluntario entre arrendador y arrendatario que permitiera la rebaja de la renta o bien su aplazamiento, pero si éste resultaba inviable, no quedaba otra que acudir a la vía judicial alegando la situación imprevisible causada por la COVID-19, aplicando la cláusula rebus sic stantibus.
Nos encontramos ante una cláusula que continúa siendo de elaboración puramente jurisprudencial, esperando que en algún momento nuestros legisladores regulen esta emblemática y necesaria figura para la negociación de los contratos, tan recurrente y utilizada en los últimos años. Ha habido algunos intentos, por una parte, el Proyecto de Ley de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia proponía la modificación del art. 1258 del Código Civil, propuesta que fue rechazada por la Comisión de Justicia del Congreso. Por otra parte, la Ley 3/2020, de 18 de septiembre de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19 en el ámbito de la administración de justicia, incluyó en la Disposición Adicional Séptima con el título «Cambio extraordinario de las circunstancias contractuales», el análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus, señalando que el Gobierno presentaría dichos estudios a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, pero finalmente no se llegó a solución alguna.
Mientras tanto, nuestros Tribunales siguen dictando resoluciones judiciales acerca de la admisión o no de esta polémica cláusula, a la que nos conta están acudiendo muchísimos profesionales para basar la defensa de los arrendatarios en una alteración de las circunstancias debido a la crisis sanitaria de la COVID-19, partiendo de los requisitos necesarios señalados por el Tribunal Supremo, la alteración sustancial de las condiciones del contrato debido a circunstancias extraordinarias, con el objeto de reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes.
Desde hace ya más de dos años los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales de distintas ciudades continúan fallando a favor o en contra de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, dictándose Autos ante la solicitud de medidas cautelares, así como Sentencias. No podemos establecer un número exacto de sentencias a favor o en contra de la aplicación de la cláusula rebus respecto a las distintas actividades de negocio, comercio, ocio nocturno, aeropuertos, centros de estética, etc., puesto que siempre hay que estar al análisis pormenorizado del caso concreto, pero con el objetivo de esclarecer por donde discurre el criterio de los tribunales, mostramos algunas sentencias de los últimos meses dictadas por las Audiencias Provinciales y los Juzgados de Primera Instancia, recopiladas del CENDOJ (Centro de Documentación Jurídica) y analizadas exhaustivamente por la Editorial Jurídica Sepín en el libro Selección de Jurisprudencia “Dos años de jurisprudencia de la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de locales por la crisis de la COVID-19 (en versión papel y digital)»
Entre las últimas sentencias de las Audiencias Provinciales que admiten la aplicación de la cláusula, con reducción de la renta, la Audiencia Provincial de Badajoz, Sec. 2.ª, de 14 de enero de 2022 que señala que el cierre forzoso del local de negocio durante el estado de alarma se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus, pues la arrendataria vio paralizada totalmente su actividad económica, procediendo reducir la renta al 50% durante ese período. De esta misma Audiencia y sección, la resolución de 30 de diciembre de 2021 establecía la reducción de la renta al 50% durante el período de cierre de actividad de venta de ropa, repartiendo así el riesgo entre ambos contratantes, sin que proceda tal reducción a partir de la apertura del comercio. En el mismo sentido de rebajar la renta, otras sentencias recientes como la Audiencia Provincial de León, Sec. 2.ª, de 27 de diciembre de 2021 y de Baleares, Sec. 3.ª, de 22 de noviembre de 2021, al igual que otras muchas que acuerdan modificar el contrato que afecta a los arrendatarios de locales situados en los aeropuertos, en función de la evolución del tráfico de pasajeros. En definitiva, podemos observar que el criterio es admitir la moratoria o reducción de renta
Por el contrario, existen otras resoluciones que no estiman la demanda basada en la aplicación de la cláusula rebus, a pesar del cierre del local de negocio, cuando la arrendataria no aporta datos suficientes de facturación y ventas, o bien porque la mala situación económica y de salud de la arrendataria sucedía antes de la pandemia sin que hubiera intentado soluciones alternativas. En este mismo sentido, existen varias sentencias dictadas recientemente por los Juzgados de Primera Instancia que no estiman la demanda en aplicación de esta cláusula, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles han finalizado, pretendiendo trasladar a la arrendadora el futuro incierto de la economía.
Una de las cuestiones que despiertan mayor interés es la alegación de la cláusula rebus en el procedimiento de desahucio por falta de pago, señalando varias sentencias que no cabe su aplicación como oposición al desahucio, al no ser una causa del art. 444.1 LEC, y que debe hacerse valer mediante el correspondiente juicio declarativo, sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 10.ª, de 11 de octubre de 2021. Sin embargo, el fallo de otra resolución de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25.ª, de 13 de octubre de 2021, estima que no cabe declarar el desahucio, al coincidir el impago con el confinamiento y limitación de horario y aforo por la COVID-19, resultando imprescindible la valoración de las alteraciones extraordinarias e imprevisibles, debiendo ofrecer a la arrendataria la posibilidad de alegación y prueba.
En definitiva, una muestra de las variadas sentencias de fechas muy recientes respecto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debido a la crisis derivada de la pandemia, utilizada por los profesionales en defensa de los arrendatarios, y que continuarán dictándose…. Incluso, podría ocurrir, ante la alta inflación de los últimos meses, las consecuencias de la guerra Rusia-Ucrania, que sigamos asistiendo a la alegación de esta cláusula debido a otra crisis económica de gran envergadura.
