El amparo judicial ante el incumplimiento de los contratos por la Sociedad Pública de Alquiler

Miles de afectados por las resoluciones unilaterales de los contratos de “gestión del alquiler” suscritos con la Sociedad Pública de Alquiler –SPAVIV, en lo sucesivo- están comenzando a ver algo de esperanza, a raíz de los primeros pronunciamientos judiciales obtenidos en sede de apelación y emanados de distintas Audiencias Provinciales.

Antes de entrar en el análisis de la fundamentación jurídica de esas sentencias que vienen dando la razón a los propietarios afectados, conviene exponer, de forma concisa, los orígenes de estos litigios.

La SPAVIV se constituyó el día 5 de mayo de 2005 teniendo como objeto social la realización de las actividades relacionadas con la dinamización del mercado de alquiler de viviendas, a través de la incentivación de productos que aumentaran el tamaño de este mercado, la promoción del aseguramiento de viviendas y la gestión, administración y asesoramiento en el alquiler de viviendas de terceros.

Días antes de su formal constitución, el Consejo de Ministros había anunciado la aprobación de su puesta en marcha, difundiendo una Nota de Prensa, en la que, entre otras cosas, literalmente indicaba que SPAVIV garantizaría “al propietario que desde la firma del primer contrato y mientras la vivienda permanezca en esta bolsa, percibirá esta renta independientemente de que la vivienda esté o no ocupada”.

En la propia web de la SPAVIV se confirmaba que a aquellos propietarios que pretendieran que la sociedad gestionara el arrendamiento de sus viviendas, la  Sociedad Pública de Alquiler les garantizaría el cobro de la cantidad acordada mientras el contrato de gestión firmado por ambas partes estuviera en vigor (cinco años), y siempre con independencia de que la vivienda estuviera desocupada.

Así pues, SPAVIV se encargaba de toda la gestión del arrendamiento: buscar el inquilino, preparar el contrato de arrendamiento e, incluso, soportar el aseguramiento de la vivienda. El propietario solo debía ocuparse de firmar el contrato con el arrendatario. Pero, lo más llamativo de todo y que con mayor énfasis publicitó la SPAVIV y el extinto Ministerio de Vivienda era que la renta estaba asegurada; es decir, encontraran o no un arrendatario, la SPAVIV asumiría la cantidad mensual convenida, abonándosela al propietario también en aquellos períodos de desocupación del inmueble.

Atraídos por estas óptimas condiciones, miles de propietarios, a lo largo de toda la geografía española, confiaron en esta sociedad pública (entidad pública empresarial) y suscribieron los correspondientes contratos.

El fracaso fue rotundo; tras los primeros años de existencia, la SPAVIV tenía pérdidas millonarias y ahora no solo se comprobaba que no había conseguido su objetivo de dinamizar el mercado de alquiler, sino que se veía obligada a satisfacer a los propietarios rentas de mercado por viviendas que seguían estando desocupadas.

Conscientes del error y de la absoluta falta de previsión cometida, la SPAVIV, en el segundo semestre de 2010, remitió un SMS a los propietarios indicándoles el cambio de las condiciones del contrato (básicamente, se eliminaba el abono de la cantidad pactada en los meses en los que la vivienda no estuviera alquilada). Aquellos propietarios que no aceptaron el cambio de tal condición esencial del contrato, recibieron un burofax dando por resuelto unilateralmente el contrato.

Pues bien, desde entonces muchos abogados iniciamos un periplo judicial contra estas resoluciones unilaterales, defendiendo que la SPAVIV no podía ampararse en la “rebus sic stantibus” para justificar, como pretendía, un desequilibrio de prestaciones que deviniera en imposible el cumplimiento del contrato.

Evidentemente,  ni quien suscribe ni otros compañeros que han tenido que luchar en los tribunales estos temas, entendemos que la dificultad que se  encontró la SPAVIV para conseguir arrendatarios interesados en las viviendas ofrecidas, pudiera ser concebida como una “alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de celebrarse el contrato” y, menos aun, que ello se debiera a circunstancias “sobrevenidas y radicalmente imprevisibles”, circunstancias todas ellas que, según el Tribunal Supremo en su constante jurisprudencia (por todas, STS de 27 de abril de 2012, deben concurrir para que pueda tan siquiera considerarse la aplicación de una cláusula de carácter extraordinario como la de “rebus sic stantibus”. A este respecto, me permito recomendar el estudio del “Análisis jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus» elaborado por el Departamento Jurídico de SEPIN.

Precisamente sobre la tentación de invocar la cláusula rebus sic stantibus en los contratos celebrados antes del inicio de la crisis económica del país, me permito recomendar la lectura del post publicado por Alberto Torres el pasado mes de julio.

Tras más de 2 años de procesos judiciales, con sentencias de primera instancia de todos los signos posibles, por fin se han comenzado a pronunciar las Audiencias Provinciales y, de momento, podemos congratularnos de que las primeras sentencias dictadas amparan nuestra defensa de los derechos de los propietarios.

No obstante, el sufrimiento de los propietarios no acaba aquí, puesto que el actual Gobierno ordenó la disolución y extinción de la ruinosa sociedad pública, por lo que el cobro de los créditos reconocidos judicialmente se presenta como una nueva traba, si bien, no debe olvidarse que la disolución de una sociedad no extingue sus obligaciones devengadas.