Entre las medidas que se recogen en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se encuentran las establecidas en el artículo 31, en cuanto a la información mínima que puede ser exigida por el interesado en adquirir o arrendar una vivienda y que quedan determinadas de la siguiente forma:
« Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda
1. Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
2. En los mismos términos de lo establecido en el apartado anterior, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
3. Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.»
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No se puede negar que la ley 12/2023 no intente otorgar la mayor protección posible a la supuesta “parte débil” cuando estamos ante una compraventa o arrendamiento de una vivienda, lo que, lógicamente, sería digno de alabanza por nuestra parte, si nos encontrásemos ante una normativa que cumpliera ese objetivo, pero desde luego, no estamos en ese supuesto, ya que, o mucho nos equivocamos o el desmesurado afán proteccionista que se ha pretendido por el Legislador, va a tener como consecuencia que, muchos propietarios, sobre todo cuando estos sean particulares, que pretendan vender o arrendar una propiedad, no estén dispuestos o no puedan cumplir, con todos los requisitos de información exigidos en el precepto transcrito, lo que, en la realidad práctica, va a suponer que, si un posible comprador o arrendatario, exige toda la información establecida en el art. 31, no sea él quién celebre finalmente el contrato, sino que lo será otro comprador o arrendatario que “ deje pasar de largo” ese derecho a ser informado.
Al margen del posible desarrollo reglamentario que pueda servir de aclaración de la Ley (si es que no se produce con anterioridad su derogación, si hay una cambio de gobierno, tras las elecciones generales del mes de julio) no podemos dejar de constatar algunas dudas de interpretación que nos surgen tras la lectura del citado precepto.
Hay información, que ya era exigible en cualquier contrato de compraventa o arrendamiento, cuando estábamos ante una relación entre un profesional y un consumidor, siendo la diferencia fundamental, con la regulación establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, que también será de aplicación en los contratos celebrados entre particulares y es, en estos supuestos, en los que, sin lugar a dudas, van a surgir más problemas y dificultades, puesto que, en muchas ocasiones, para el propietario particular que pretenda vender o arrendar la vivienda, le va a resultar muy costoso o prácticamente imposible, el poder reunir toda esa información.
Así, si bien, hay cuestiones que no ofrecen dudas y que pueden ser, de manera más o menos sencilla, facilitadas al futuro comprador o arrendatario, hay otros puntos que marca la Ley, que nos suscitan dudas y son a los que vamos a hacer referencia a continuación:
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora
En relación a este requisito, entendemos que no es suficiente con aportar la descripción de la vivienda que conste en el Registro de la Propiedad, pues normalmente aparece únicamente la superficie construida o la útil, pero no se hace mención a ambas. Por otro lado, si acudimos al catastro, aparecen los metros construidos de la vivienda y los correspondientes a elementos comunes, pero no figuran los metros útiles. Y además, en muchos supuestos pueden haber existido reformas de ampliación de la vivienda que no consten registradas o pueden no coincidir lo reflejado registralmente con la realidad extraregistral. Lo que supondrá que será necesario que se realice el pertinente informe pericial para hacer constar de forma separada la superficie útil de la construida y la privativa de las comunes.
- Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
El reflejo de la antigüedad del edificio no tendrá mayor complicación, pero la necesidad de hacer constar las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo, ya es otra cosa.
En primer lugar, porque no se define lo que es considerado como una reforma o actuación principal sobre el edificio, lo que puede dar lugar a que se omitan reformas que para el propietario no son de carácter principal, mientras que sí lo pueden ser para el comprador o arrendatario
En segundo lugar, en relación con la vivienda, nos preguntamos si, es suficiente con la declaración responsable del propietario indicando el tipo de reforma realizada o es necesario que se haga constar de forma detallada la actuación que se ha llevado a cabo y presentar el correspondiente informe pericial.
En tercer lugar, en relación con el edificio en el que se encuentra la vivienda, si el mismo se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, nos preguntamos si será suficiente, por ejemplo, con un escrito del Presidente de la Comunidad de Propietarios o del Administrador, en el que se indiquen de forma somera las actuaciones realizadas o con la entrega de una copia de las actas en las que se haya aprobado las reformas o será necesario, como indicábamos en el párrafo anterior, un informe técnico detallado. Y todo lo dicho, debiéndose tener en cuenta que, si nos encontramos ante un edificio de una antigüedad considerable, es muy probable, que no se pueda conseguir información sobre la totalidad de las reformas o actuaciones llevadas a cabo en el inmueble.
- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
No se indica en la norma que servicios e instalaciones deben ser objeto de información, pero a falta de determinación, entendemos que cuanto más detallada sea la información que se puede proporcionar, menos riesgo habrá de “incumplir”, es decir, habrá que indicar si la vivienda cuenta con calefacción, aire acondicionado, ascensor, conserje, piscina, pista de pádel, etc.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio
Como en los casos anteriores, consideramos, que no será suficiente con una simple declaración del propietario y será necesario realizar un informe por un profesional competente que conozca la legislación en materia de accesibilidad y, en base a ello, poder determinar si se cumplen o no con esas condiciones, sobre todo en edificios de antigua construcción o que se hayan construido con anterioridad a la normativa reguladora de las condiciones de accesibilidad en la edificación
- En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
Sobre este requisito, si bien, es cierto que, algunos municipios, se puede acceder de forma telemática al catálogo de edificios protegidos, así como al grado de protección y las condiciones y limitaciones existentes para las obras de reforma o rehabilitación, en otros muchos, dicha posibilidad no existe, por lo que no quedará más remedio que solicitar la debida información a la Administración competente y que esta, sea capaz de proporcionarla.
Además, en el supuesto de que pueda accederse telemáticamente a la información, hay que tener en cuenta que , por ejemplo, en las páginas web que hemos consultado, como son, la del Ayuntamiento de Madrid y la del Ayuntamiento de Barcelona, se indica que la información proporcionada es sin valor normativo, por lo que surge la duda, de si la información, extraída de esa forma, sería suficiente para cumplir con este requisito o si por el contrario, se debe solicitar mediante el correspondiente expediente administrativo.
- Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
Hemos de confesar, que no hemos conseguido descifrar que es lo que regula este apartado. Su ambigüedad hace que nos resulte imposible el determinar a qué se refiere y qué tipo de información puede ser requerida.
- Información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
En el caso de que sea solicitada esta información, no va a quedar más remedio que solicitar un informe elaborado por un perito, que determine si, efectivamente, existe o no amianto o cualquier otra sustancia peligros o nociva para la salud en la vivienda, ya que dicha información, es prácticamente imposible de conocer "a priori" por el propietario.
El resto de información que puede ser solicitada, consideramos que entra dentro de lo razonablemente exigible al propietario y que en muchas ocasiones ya era obligatoria, pero lo que tenemos claro es que, si al propietario se le solicita toda la información establecida en el art. 31, no va a tener más remedio que acudir a un profesional, con el consiguiente coste económico que supondrá y que, con casi toda seguridad, será repercutido, de una forma u otra, en el comprador o arrendatario, lo que supondrá el encarecimiento del precio de adquisición o del arrendamiento.
Además, en la Ley 12/2023, no se establece qué sucede si el propietario se niega a facilitar esa información ¿estamos ante una infracción administrativa? ¿conlleva algún tipo de sanción? ¿se le pueda obligar de forma coercitiva a su aportación? ¿qué plazo existe para facilitar dicha información en caso de ser solicitada por el comprador o arrendatario?. En el supuesto (hipotético) de que el propietario, hubiera recopilado toda esa información y constara debidamente en un informe, ¿qué plazo de validez tendría? ¿con que anterioridad se debe considerar válida la información recopilada? ¿Un mes, dos meses, tres meses o un año, dos años, tres años? Y en caso de aportar la información, si la misma no es veraz y luego la vivienda no cumple con lo establecido en cualquiera de los aspectos informados, ¿estaremos ante un incumplimiento del contrato? ¿será causa de resolución contractual? ¿podrá dar lugar a que el comprador o el arrendatario solicite una indemnización?
En fin, las dudas que pueden surgir, son muchas y muy variadas.
Además tal y como señala Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín y Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, en su artículo : Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda (SP/DOCT/122174), si ya tiene poco sentido, el que pueda solicitarse toda esa información en el supuesto de una compraventa, menos aún, lo tiene en los casos de que estemos ante el arrendamiento de una vivienda, señalando al respecto lo siguiente:
«la finalidad de la norma es que el arrendatario reciba toda la información posible sobre la vivienda que pretende arrendar y sobre las condiciones del contrato, y si bien no puede ser objeto de discusión de que dicha información y publicidad debe ajustarse a la realidad, como impone el citado precepto y la legislación especial, mucho más discutible, resulta la información mínima que en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda permite exigir el Art. 31 del nuevo texto. Si ya de por sí resulta imposible su aplicación en un contrato de compraventa, ninguna explicación tiene que la misma exigencia se prevea para un sencillo contrato de arrendamiento de vivienda.
De este modo, si bien tampoco hay nada que oponer a que por ejemplo se establezca la necesidad de identificar no solamente al arrendador sino también, en su caso, al intermediador; o de señalar las condiciones económicas del contrato, o incluso de las características esenciales de la vivienda y del edificio que puedan resultar de la información registral; no tiene sin embargo ninguna explicación que, por ejemplo, un arrendatario pueda exigir, dado que la Ley no distingue entre compraventa y arrendamiento, el Certificado o cédula de habitabilidad de la vivienda; su superficie útil y construida, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes; la antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones; los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes; la información acerca de la detección de servicios e instalaciones amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud etc.
Carece por lo tanto de sentido que, a partir de ahora, todo propietario que pretenda arrendar una vivienda requiera de la previa elaboración de un informe técnico complejo, costoso, y, en muchas ocasiones, imposible de completar.
Sí parece adecuado sin embargo que el arrendador deba informar, tanto en la publicidad como en el propio contrato, si la vivienda se halla incluida en lo que serán las Zonas de Mercado Residencial Tensionado y, en este caso la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años o el valor que pueda corresponder atendiendo al Índice de Referencia para la actualización actual de los contratos de arrendamiento de vivienda, imprescindible como luego comentaremos.
En definitiva, auguramos la imposibilidad de suministrar, aunque la solicite el arrendatario de una vivienda, gran parte de la información a la que se refiere el Art. 31 de la Ley, por lo que no podemos más que preguntarnos ¿de qué sirve entonces una norma imposible de aplicar en la práctica?»
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