Consideraciones generales sobre la nueva regulación de la adquisición de viviendas en España
La Constitución recoge, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, encomendando a los poderes públicos la responsabilidad de fomentar las condiciones necesarias para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales. Este mandato, en consonancia con el artículo 9.2 de la Constitución, cobra vida en el contexto de los principios rectores de la política social y económica, situados en el Capítulo III del Título I de la Constitución.
El derecho a la vivienda no solo afecta al ámbito residencial, sino que también incide en otros derechos constitucionales que resultan esenciales, como la integridad física y moral por el artículo 15 de la Constitución, la intimidad personal y familiar en virtud del artículo 18 de la misma norma, la protección de la salud según el artículo 43 de la norma fundamental y el medio ambiente adecuado en atención al artículo 45. Esta interconexión con valores de calidad de vida y libre desarrollo de la personalidad, a la que se refiere el artículo 10.1 de la Constitución, también se refleja en la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y en la doctrina del Tribunal Constitucional.
La expuesta vinculación se manifiesta en la modulación de los derechos de propiedad y libertad de empresa en el sector de la vivienda, considerando su función social y el interés general, según los artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 de la Constitución. Esto se enmarca en el principio de igualdad de todos los ciudadanos en el territorio español a tenor del artículo 139.1 de la Constitución, especialmente en el artículo 14 de la Constitución. Además, se atienden los intereses legítimos de consumidores y usuarios, en consonancia con el artículo 51.1 de la Constitución.
Precisamente, la vivienda, como bien jurídico reconocido constitucionalmente, abarca diversas dimensiones. Aunque no se constituye como un título competencial autónomo, el Tribunal Constitucional ha destacado que puede ser regulado bajo diferentes títulos competenciales estatales o autonómicos, dependiendo del enfoque y herramientas regulatorias empleadas por el legislador. Esta complejidad competencial es resultado de las múltiples dimensiones constitucionales que abarca la vivienda.
Sin duda alguna, la vivienda es trascendental para el bienestar social, ya que es el escenario de la vida privada y familiar y centro de políticas urbanas. Además, desde la perspectiva física, también constituye un activo en el sector económico, involucrado en su producción, comercialización y gestión.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, consigna en su artículo 1 el objetivo de regular, dentro de las competencias estatales, las condiciones básicas que aseguren la igualdad en el ejercicio de los derechos y deberes constitucionales relacionados con la vivienda. Esto incluye el acceso a una vivienda digna y adecuada en condiciones asequibles, en línea con los instrumentos internacionales y respetando las competencias autonómicas. La ley también aborda la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda, enfatizando su función social y el deber de conservación y rehabilitación, con la función de los poderes públicos de asegurar su cumplimiento.
Asimismo, la ley busca reforzar la protección en operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, asegurando el acceso a información completa y transparente. En definitiva, la vivienda se presenta como un pilar crucial en el entramado de derechos y principios constitucionales, cuya regulación precisa y equilibrada tiene un impacto directo en la calidad de vida de los ciudadanos y en la configuración del tejido urbano y económico del país.
El artículo 30 de la Ley de Vivienda y su gran ambigüedad al atribuir a los adquirentes de vivienda de los derechos de los consumidores y usuarios
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece en su artículo 30 una disposición fundamental que aborda los principios básicos de los derechos, facultades y responsabilidades de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, bajo la referencia normativa de la legislación de consumo. Sin embargo, la aplicación y alcance de este precepto ha generado interrogantes y debates jurídicos, en especial en relación con la interpretación de los términos y la atribución de la condición de consumidor a los compradores o arrendatarios de vivienda, siendo una muestra de cómo una norma con fines loables que se elabora sin buenos criterios puede llegar a generar más problemas de los que pretende resolver.
Concretamente, el artículo 30 de la Ley de Vivienda emerge con escasa claridad normativa al establecer categóricamente que las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute, ostentan el derecho inherente a los beneficios establecidos en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, al igual que en la legislación autonómica pertinente. Sin embargo, más allá de la aparente sencillez que acompaña a esta disposición, se despliega una cuestión de envergadura que ha suscitado interrogantes y debates en el entorno jurídico actual: la determinación de si la simple acción de adquirir o arrendar una vivienda otorga automáticamente a los compradores o arrendatarios de vivienda la categoría de consumidor.
La pregunta central gira en torno a si el mero hecho de adquirir o arrendar una vivienda implica automáticamente la condición de consumidor. La encuesta jurídica realizada en julio de 2023, coordinada por Félix López-Dávila Agüeros, Director de Sepín Derecho Inmobiliario (Tras lo establecido en el artículo 30.1.a) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ¿se debe entender que el comprador o arrendatario tiene siempre la consideración de consumidor? ), refleja la confusión existente en torno a esta cuestión. Los resultados de la encuesta evidencian que la interpretación del artículo 30.1.a) varía entre los profesionales del derecho, lo que pone de manifiesto la falta de claridad en la atribución de la condición de consumidor a los adquirentes de vivienda.
El artículo 30.2 de la Ley de Vivienda inyecta una complejidad adicional al asunto. Aunque en su concepción pudo haber pretendido dilucidar la situación, esta disposición, en vez de proporcionar claridad, suscita interrogantes. Estipula que todos los actores en el ámbito de la edificación y rehabilitación de viviendas, así como en la provisión de servicios inmobiliarios, están compelidos a observar el deber de suministrar información en conformidad con la normativa de defensa de consumidores y usuarios. No obstante, esta exigencia no lleva consigo automáticamente la atribución de la categoría de consumidor a los adquirentes de vivienda, sino que se refiere de manera específica a relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios. Esto plantea la cuestión esencial de si la disposición del artículo 30.2 contradice, en parte, la intención subyacente del artículo 30.1 de extender los derechos de los consumidores a los compradores o arrendatarios de vivienda.
La técnica legislativa empleada en el artículo 30 de la Ley de Vivienda parece estar imbuida de problemáticas en su implementación. Al fundamentar su enfoque en la presunción de que los adquirentes de vivienda no gozarán de una protección adecuada mediante las normas de consumo, el artículo 30.1 insinúa una sensación de desconfianza en la eficacia de las disposiciones de defensa de consumidores y usuarios a las que hace referencia. Esta elección legislativa pone en duda la coherencia y la correlación entre ambas disposiciones, así como la confianza en el sistema de resguardo de los consumidores y usuarios en el contexto de la vivienda.
En última instancia, la cuestión de la asignación de la condición de consumidor a los adquirentes de vivienda da pie a desafíos fundamentales en el ámbito jurídico. La carencia de claridad y uniformidad en la interpretación de la Ley de Vivienda engendra incertidumbre y ambigüedad, lo cual podría desencadenar resultados impredecibles y desequilibrios en las transacciones inmobiliarias. La urgencia de una legislación nítida y coherente, que establezca criterios precisos y justos para determinar la categoría de consumidor en el contexto de la vivienda, es esencial para fomentar la seguridad jurídica.
En el ámbito de la protección del consumidor, el primer paso fundamental radica en la definición precisa de quiénes pueden considerarse consumidores, lo cual determina su derecho a beneficiarse de las normas de protección. El artículo 3.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios señala, en líneas generales, que son consumidores o usuarios las personas físicas que actúan en el mercado sin propósitos comerciales, empresariales, oficiales o profesionales. Sin embargo, esta categoría se ha extendido y diferenciado en el contexto comunitario y jurisprudencial, dando lugar a dos subcategorías: el consumidor mixto y el consumidor vulnerable.
El marco legal español, en comparación con otros países, presenta un concepto de consumidor más amplio. El artículo 3.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en su segundo párrafo, también engloba a las personas jurídicas y a las entidades sin personalidad jurídica que actúan sin fines lucrativos en un ámbito no relacionado con la actividad comercial o empresarial. A pesar de esta amplitud, es crucial señalar que, en ciertas normativas de consumo y en el propio Texto Refundido, la definición de consumidor puede variar. Por ejemplo, en el ámbito de la responsabilidad por productos defectuosos, cualquier persona física perjudicada es considerada consumidora.
Junto a la definición de consumidor, es relevante analizar el concepto de empresario. Un empresario se define como cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que actúa directamente o a través de representantes en relación con su actividad comercial, empresarial, profesional u oficio. Es evidente que, en la actualidad, las Administraciones públicas y las empresas bajo su dependencia proveen bienes y servicios a los consumidores.
La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2018, dictada en el caso Schrems a tenor del asunto C-498/16, sintetiza la jurisprudencia de la Unión Europea y ofrece pautas valiosas para comprender el concepto de consumidor: a) en primer lugar, el término "consumidor" debe interpretarse en función de la posición de la persona en un contrato específico y la naturaleza de este, más que su situación objetiva, ya que una misma persona puede ser considerada consumidora o empresaria según la operación; b) en segundo lugar, solo se aplica el régimen de protección del consumidor a contratos celebrados fuera de cualquier actividad o propósito profesional, con el fin de satisfacer necesidades privadas de consumo. En contratos de carácter profesional, no se justifica esta protección; c) en tercer lugar, la condición de consumidor no se ve afectada por el nivel de especialización o la implicación activa en la defensa de derechos e intereses de los usuarios; y d) en cuarto lugar, para casos donde un contrato tiene un vínculo parcial con la actividad profesional, el Tribunal considera la marginalidad y la insignificancia del papel profesional en el contexto global del contrato. Estos principios han sido reafirmados por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 febrero de 2019 , en el asunto C-630/17. Estas clarificaciones jurisprudenciales aportan luces y sombras al concepto de consumidor, al mismo tiempo que plantean desafíos para la aplicación uniforme y justa de las normativas de protección del consumidor en diversos contextos y transacciones. La delimitación precisa de quiénes son los consumidores y empresarios, y las excepciones que pueden aplicarse, se convierte así en un ejercicio fundamental para garantizar una protección eficaz y equitativa en el mercado.
De todo lo expuesto, se puede inferir fácilmente la absolutamente carencia de necesidad de una regulación atributiva de los derechos propios de los consumidores y usuarios para los adquirentes de vivienda, pues los que son consumidores y usuarios ya estaban protegidos por la regulación que se encontraba vigente en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios antes de la aprobación de la Ley de Vivienda.
Desafíos para vendedores frente a los empresarios adquirentes de vivienda
La incertidumbre en la asignación de la categoría de consumidor a los distintos actores involucrados en el mercado de viviendas tiene repercusiones de gran envergadura, especialmente en el contexto de la reventa de propiedades. Esta problemática plantea un escenario en el cual los vendedores de viviendas podrían quedar en desventaja frente a adquirentes que ostenten la condición de empresarios, ya que estos últimos podrían acceder a los derechos que normalmente corresponden a los consumidores y usuarios. Este desequilibrio potencial genera complicaciones en la ejecución de contratos inmobiliarios y en la protección de los intereses de ambas partes.
No puede dejar de afirmarse que la ambigüedad presente en el artículo 30 de la Ley de Vivienda pone en relieve la trascendencia de redacciones claras y precisas en las leyes. Es fundamental que las normativas legales sean redactadas de manera inequívoca, especialmente cuando se trata de atribuir derechos y definir categorías jurídicas. La falta de precisión en la redacción de las leyes puede dar lugar a interpretaciones dispares por parte de los operadores jurídicos, lo que conlleva a la generación de inseguridad jurídica y dificulta la coherente aplicación de las disposiciones legales.
La confusión en la atribución de la condición de consumidor en el ámbito de la reventa de viviendas puede tener un impacto negativo en diversas dimensiones. En primer lugar, esta ambigüedad podría abrir la puerta a la explotación de lagunas legales por parte de ciertos actores en el mercado inmobiliario, pues la consideración de un adquirente como titular de derechos de consumidores y usuarios podría otorgarle derechos y ventajas que no le corresponden legítimamente, lo que podría resultar en desventajas para el vendedor y generar una dinámica de desequilibrio contractual. Además, la incertidumbre en torno a quién es considerado consumidor en el contexto de la reventa de viviendas también puede afectar la seguridad de las compraventas inmobiliarias y arrendamientos de vivienda, en la medida en que la falta de claridad en la identificación de los sujetos con derechos de consumidores puede dificultar la toma de decisiones informadas por parte de los involucrados en el proceso de compra y venta de propiedades. Esto, a su vez, podría desincentivar la participación en el mercado inmobiliario y obstaculizar la fluidez de las operaciones.
En este contexto, es esencial que la legislación defina de manera precisa y exhaustiva los criterios para determinar quiénes pueden ser considerados consumidores en el contexto de la reventa de viviendas. La normativa debe considerar factores relevantes, como la finalidad de la adquisición de la propiedad y la relación del adquirente con la actividad comercial o empresarial. Una definición clara y bien fundamentada permitirá a los operadores jurídicos y a las partes involucradas tener una comprensión sólida de quiénes pueden acceder a los derechos y protecciones asociados con la categoría de consumidor.
Conclusiones
La cuestión planteada por la atribución de derechos de los consumidores a las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, tal como se establece en el artículo 30 de la Ley de Vivienda, refleja un enigma fundamental en el ámbito jurídico contemporáneo. La falta de claridad en la redacción de esta disposición ha desencadenado una serie de debates y controversias en torno a la delimitación precisa de quiénes pueden ser considerados consumidores en este particular contexto. Esta confusión, más que un mero inconveniente, subraya una demanda urgente de legislación precisa y coherente, que aborde de manera inequívoca y justa los derechos y obligaciones de las partes involucradas en las transacciones de vivienda.
Debe resaltarse que la atribución de derechos de consumidores a los adquirentes de vivienda, aunque bienintencionada, ha demostrado ser una empresa desafiante en términos legales y prácticos. La ambigüedad en la definición de quiénes pueden acceder a la titularidad de derechos de esta categoría ha resultado en una serie de interpretaciones divergentes, lo que a su vez ha generado inseguridad jurídica tanto para los consumidores reales como para los actores empresariales. En un escenario donde la claridad y la previsibilidad son esenciales, esta incertidumbre normativa puede llevar a un terreno fértil para la explotación de lagunas legales, potencialmente perjudicando a las partes más vulnerables en estas transacciones.
Es fundamental reconocer que la ambigüedad en la atribución de derechos de los consumidores a los adquirentes de vivienda no solo afecta la protección y seguridad de las partes involucradas, sino que también desafía los principios fundamentales de equidad y justicia en las relaciones contractuales. En un contexto donde la adquisición de vivienda es una inversión significativa y un aspecto vital de la calidad de vida, es imperativo garantizar una distribución equitativa de derechos y responsabilidades entre las partes, independientemente de su posición en el mercado o su experiencia previa.
Para abordar esta problemática, es esencial que las autoridades legislativas y jurídicas se dediquen a una revisión exhaustiva y cuidadosa de la legislación vigente en materia de vivienda y consumo. Es crucial que se establezcan criterios claros y específicos para determinar quiénes pueden considerarse consumidores en el contexto de las transacciones de vivienda, tomando en cuenta factores como la finalidad de la adquisición, la relación con actividades comerciales y otros elementos relevantes.
Además, esta revisión debería tener en consideración los avances y las experiencias en otros países y sistemas jurídicos que abordan cuestiones similares. La adopción de mejores prácticas y enfoques exitosos puede servir como guía para la formulación de una legislación más precisa y equitativa en el ámbito de la atribución de derechos de consumidores en las transacciones de vivienda.
En definitiva, se debe reconocer que la cuestionable atribución de derechos de los consumidores a los adquirentes de vivienda resalta la necesidad imperante de una legislación clara y coherente que promueva la equidad, la justicia y la seguridad jurídica en el mercado de viviendas. La incertidumbre generada por la falta de claridad en la definición de consumidores en este contexto debe ser abordada con prontitud, en beneficio de todas las partes involucradas y en aras de una mayor confianza y estabilidad en las transacciones inmobiliarias.
Llevamos años en España comprobando como los legisladores siguen creando estratos normativos que solo contribuyen a la generación de antinomias, por contradicciones normativas a resolver por jerarquía o especialidad, y, con ello, a la inseguridad jurídica, desconociendo que el buen redactor de leyes es capaz de decir mucho con pocas palabras en general y, en particular, tiene la aptitud para regular muchas situaciones claramente usando pocos preceptos normativos.
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