¿Qué es y qué puede regular el reglamento de régimen interior de las Comunidades de Propietarios?

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

¿Qué es? 

A diferencia del Estatuto, el Reglamento, a tenor de lo dispuesto en el art. 6 de la LPH, es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, teniendo en cuenta que no es necesaria su existencia.

La Ley no lo exige, no obstante, en caso de disponer de Reglamento comunitario, su cumplimiento es obligatorio, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418) y de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y de Almería de 14 de noviembre de 2013 (SP/SENT/750858), pero lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.

¿Cuándo debe otorgarse?

Puede hacerlo el promotor, pero no tiene fuerza o categoría de Estatuto, por lo que podrá ser modificado en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 de la LPH, de este modo, igualmente podrá se acordado con posterioridad en Junta por este mismo quorum.

¿Es necesaria la inscripción registral?

No, además, no cabe esta inscripción.

La Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349), señalan que no tiene acceso al necesitar solo aprobarse por mayoría, mientras que para el Estatuto se requiere de la unanimidad y modifica derechos y obligaciones.

Entonces, ¿no vincularía a los nuevos propietarios?

Cualquier nuevo propietario no estará vinculado por no figurar estas normas en el registro de la propiedad.

Únicamente cabría la exigencia al que incumple mediante el juicio ordinario del art. 249.1. 8º de la LEC, siempre y cuando conste que dio la conformidad en su momento, es decir, que está actuando en contra de sus propios actos.

¿Cuál puede ser su contenido?

Regular los innumerables supuestos que existen en cada Comunidad. Por ejemplo, los horarios o uso de piscina (https://blog.sepin.es/2015/07/normas-comunitarias-piscina-incumplimiento/) y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, y así otros muchos supuestos similares, pero siempre sin restricciones innecesarias, como bien dicen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 16 de febrero de 2009 (SP/SENT/461606) y de A Coruña de 5 de febrero de 2015 (SP/SENT/802721).

No es aconsejable una regulación exhaustiva, pues ello lleva siempre al incumplimiento y a las discusiones sin sentido, pues lo mejor es ir acomodando las normas en las sucesivas Juntas, con o sin Reglamento, teniendo en cuenta la experiencia y las necesidades en cada momento.

¿Cuáles podrían ser sus límites?

No cabe establecer obligaciones y prohibiciones de la propiedad privada. No es posible, por lo tanto, que en el Reglamento se diga, por citar algún supuesto concreto, que el piso no podrá destinarse a despacho o que en el local no se instalará un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor, y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, su voluntad carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica. Así lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 26 de noviembre de 2007 (SP/SENT/150218), de Zaragoza de 16 de abril de 2013 (SP/SENT/722666) y de Baleares de 11 de junio de 2014 (SP/SENT/772107). Y lo mismo si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exoneraciones, toda vez que son cuestiones que están fuera del Reglamento y que únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Teniendo en cuenta que, la Comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable, una norma comunitaria, dentro del reglamento, que permita el corte de luz o de servicios generales, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva, que puede dar lugar incluso a la denuncia penal.

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la Comunidad pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso.

De este modo, cuando un propietario lo incumple, la única vía es acudir a la acción judicial, juicio ordinario en el caso de propiedad horizontal, siempre costosa y lenta y nunca con resultado asegurado.

Todo ello sin perjuicio, de que la actividad pueda ser incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, con las acciones previstas en dicho precepto, o que hayan producido daños o perjuicios materiales, los cuales igualmente pueden ser objeto de reclamación.

Es decir, en el caso de infracción no hay soluciones inmediatas, por lo que en el supuesto si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos verbales, nada más se puede hacer, se trata de un problema de convivencia.

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