El Tribunal Supremo ha puesto fin a una cuestión sobre la que no existía una postura unánime entre las Audiencias Provinciales, como es la posibilidad de que en el juicio verbal de desahucio por falta de pago o de expiración de plazo en el que, además, se reclamaban las rentas debidas, se pueda acumular la reclamación de las cantidades derivadas de la aplicación de la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento.
Como es sabido, como regla general, en los juicios verbales no se admiten la acumulación objetiva de acciones, si bien se admiten excepciones, como son las establecidas en el art. 437.4 LEC (SP/LEG/2012), siendo, la que ahora nos interesa, la señalada en el número 3 de dicho precepto, que determina los siguiente:
«3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
El origen de la disyuntiva existente entre las Audiencias Provinciales lo encontramos en si las cantidades que son debidas en aplicación de una cláusula penal pueden ser encuadradas o no dentro del concepto de cantidades análogas al que se refiere el citado precepto.
Por un lado, nos encontramos con aquellas que consideran que, las cantidades derivadas de la aplicación de una cláusula penal, en ningún caso pueden ser equiparadas al concepto de rentas o cantidades análogas del art. 437.4.3ª LEC y que deben ser reclamadas mediante el proceso ordinario por razón de la materia, en virtud de lo establecido en el art. 249.1.6.º LEC, sin que puedan acumularse a la acción de desahucio que se tramita por lo cauces del juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). AP Málaga, Sec. 4.ª, 350/2024, de 14 de mayo. Recurso 106/2024 (SP/SENT/1230915); AP Girona, Sec. 1.ª, 732/2023, de 19 de octubre. Recurso 436/2023 (SP/SENT/1202225)
En sentido contrario están las Audiencias Provinciales que consideran que estamos ante cantidades análogas, declarando que “que pocos conceptos pueden resultar más afines al de renta que la cláusula penal fijada para compensar al arrendador como consecuencia de seguir en el uso del inmueble finalizado el contrato de arrendamiento”. AP Madrid, Sec. 9.ª, 116/2025, de 18 de marzo. Recurso 1955/2024 (SP/SENT/1257917); AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 469/2022, de 10 de octubre. Recurso 264/2022 (SP/SENT/1168539)
Pues bien, la STS, Sala Primera, de lo Civil, 273/2026, de 20 de febrero. Recurso 5104/2025 (SP/SENT/1282875), ha tenido la oportunidad de examinar esta problemática y decidir si es o no posible acumular en el juicio verbal de desahucio en el que se reclaman las rentas debidas por el arrendatario, las cantidades devengadas con arreglo a la cláusula penal pactada, llegando a la conclusión de que “en la medida en que se trata de cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas en el plazo contractualmente previsto, el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debemos concluir que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas.»
