Aunque se trate de un problema que no conoce época del año, es en verano cuando estas resultan más evidentes; las piscinas, el aire acondicionado, las barbacoas, las reuniones al aire libre en elementos comunes, las fiestas con música alta hasta la madrugada y un largo etcétera que, aunque todos tengamos necesidad de desconexión en esta estación de año, no por ello debemos dejar aparcada la educación y las reglas de convivencia, porque de eso se trata en la mayoría de las ocasiones. Son numerosas las consultas que llegan a sepín en estos días sobre estos problemas, en las que se plantean qué medidas se pueden tomar ante el vecino que, por ejemplo, incumple las normas comunitarias de la piscina (SP/DOCT/19260). La respuesta es no puede hacer nada o casi nada, si se trata de conductas aisladas. Pues, aunque este tipo de situaciones estén reguladas en el denominado reglamento de régimen interior, (SP/DOCT/75462), la Comunidad, recordemos, no tiene capacidad sancionadora. Mi contestación, en estos casos, es que se trata de respetar las reglas de convivencia.
Entonces, ¿no existe solución? Sí, pero veamos, cuándo y cómo:
El artículo 7.2. de la LPH se refiere a la prohibición, tanto para el ocupante como para el propietario, de desarrollar en la propiedad como en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En este caso, me referiré solo a las citadas actividades molestas que, como señala el citado precepto legal, las supedita a que contravengan las disposiciones generales en este sentido; si bien la jurisprudencia viene admitiendo que, si se trata de actividades dañosas o molestas, se pueda aplicar igualmente el citado precepto legal, aunque, en todo caso, habrá de probarse, debiendo estarse a cada caso concreto.
Este artículo establece los pasos a seguir en el caso de que estas se produzcan, señalando que “El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.
El problema en este caso es que el citado supuesto trata de actividades prohibidas, por lo que, en este caso, no se necesitaría prueba. Pero si, como hemos expuesto, se realizan actividades molestas que no están prohibidas, estas deberán ser probadas. Por tanto, resulta necesario construir una buena prueba, por todos los medios posibles: atestados de la policía, mediciones de ruidos, testificales, etc., para que, llegado el caso de tener que accionar judicialmente, se pueda demostrar que no se trata de un supuesto aislado, sino que es algo que se prolonga en el tiempo y hace insoportable el confort de un hogar.
El citado requerimiento deberá hacerse de forma fehaciente, teniendo en cuenta que es el requisito exigible para la presentación de la demanda, como señala el artículo 7.2 de la LPH, es decir, se deberá acompañar de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado en Junta de propietarios, para ello no es necesario que sea realizado vía notarial, siendo suficiente un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
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Este apercibimiento dará al infractor la posibilidad de que cese en la actividad o tome las medidas oportunas a estos efectos, por lo que recomendamos que se fije un plazo prudencial para el cese.
Según este precepto, parece que es el Presidente el único que puede requerir, pero la jurisprudencia viene admitiendo también como válido el realizado por otros: letrado, administrador, Junta directiva, etc., como señalan las sentencias de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, de 20 de junio de 2022 (SP/SENT/1161343), Madrid, Sec. 13.ª, de 23 de mayo de 2022 (SP/SENT/1157212) y Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 6 de noviembre de 2008 (SP/SENT/446559).
Una vez requerido, si el infractor "persistiese en su conducta", el Presidente, previa autorización de la Junta convocada al efecto podrá entablar acción de cesación, es decir, no es posible la actuación directa del Presidente. Se puede concluir que, sin acuerdo de la Comunidad, no hay proceso y no cabe sanción de ningún tipo, pues faltaría el presupuesto previo de la acción.
No obstante, si el Presidente y la Junta se inhiben, cualquier comunero puede actuar en beneficio de la Comunidad. Pero en este caso, cuando la Ley exige exactamente unos requisitos previos (requerimiento y acuerdo) y no se cumplen, solo es posible la acción individual buscando la orden judicial de cesación.
Con respecto a la legitimación pasiva, deberá ser al infractor directamente, aunque por cautela y prudencia, siempre es conveniente hacer igualmente al propietario el oportuno requerimiento y que este se incluya en la demanda.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Así, la citada LPH establece unas sanciones, para lo que es necesario cumplir previamente una serie de requisitos por parte de la Comunidad.
En principio, parece claro que, llegado el caso, procederá al propietario la privación de la vivienda consecuencia de sus actos; y a los ocupantes la rescisión de sus derechos sobre la vivienda o local por los suyos. Sin embargo, dependiendo del caso, existe alguna resolución que priva al arrendatario del uso de la vivienda, como señala la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 27 de junio de 2006 (SP/SENT/97285).
También puede imponerse al propietario esta misma sanción por actos realizados por el ocupante; así, la AP Burgos, Sec. 2.ª, de 29 de marzo de 2021 (SP/SENT/1101498), por ser gravemente molestas las actividades desarrolladas en la vivienda y acreditada la pasividad del propietario en tomar medidas para su cese a pesar de conocerlas un año antes de la demanda. Incluso, la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, de 12 de diciembre de 2019 (SP/SENT/1043459) sanciona al propietario a no volver a arrendar la vivienda, habiéndose acreditado las molestias ocasionadas por anteriores inquilinos; en este caso, la privación de uso no podía afectar a los actuales moradores de la vivienda, sino al derecho del propietario de volver a arrendarla.
En definitiva, todos sabemos que las normas de convivencia no siempre se cumplen por todos los propietarios y es necesario tener paciencia con los vecinos, pero si este incumplimiento se vuelve insoportable, la LPH nos da las herramientas necesarias para poder accionar contra el infractor, siendo necesarias que, como he expuesto, todas ellas se cumplan.
En sepín hemos publicado una colección de 100 casos ganados en los que se priva del uso de la propiedad por la realización de este tipo de actividades. ¿Podrá ser alguno de estos supuestos el suyo?