Diferencias entre la nulidad de compraventa de un inmueble por falta de causa y la nulidad por causa ilícita

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Entre los requisitos exigidos por el artículo 1261 CC. para la existencia de un contrato, se encuentra la causa de la obligación que se establezca. En el caso de una compraventa de un bien inmueble, al tratarse de un contrato oneroso, esa causa se representa, en la entrega del bien por el vendedor y el pago del precio por el comprador.

En el presente post, vamos a hablar sobre los dos supuestos establecidos en el artículo 1275 CC. que dan lugar a la nulidad de la causa, es decir, cuando nos encontramos ante una compraventa que carece de ella y cuando estamos ante un negocio que, si bien, tiene causa, su nulidad viene determinada, por ser aquella ilícita. Tanto en un caso como en el otro, hay que tener en cuenta que el contrato no produce efecto alguno.

Así, en primer lugar, con relación la nulidad de una compraventa por falta de causa, el caso típico y que con más frecuencia se da, es la falta de precio, entendida, no como la falta de su determinación o establecimiento en el contrato, sino como la inexistencia de pago de cantidad alguna por el comprador.

En estos supuestos, las partes contratantes establecen un precio y declaran que el comprador ha procedido a su pago, pero la realidad es, que el adquirente no ha hecho ningún desembolso, lo que implica que nos encontremos ante un contrato simulado de forma absoluta. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 54/2016, de 11 de febrero-SP/SENT/840847; TS, Sala Primera, de lo Civil, 285/2016, de 3 de mayo-SP/SENT/852610; AP Madrid, Sec. 11.ª, 290/2020, de 29 de junio-SP/SENT/1071484; AP Málaga, Sec. 5.ª, 219/2020, de 27 de mayo-SP/SENT/1077735).

Esta figura es utilizada en muchas ocasiones para encubrir otro negocio jurídico, como es la donación, tal y como ya tratamos en nuestro post: Donación encubierta de bien inmueble bajo la apariencia formal de un contrato de compraventa.

Interpuesta la demanda de nulidad por falta de precio, el actor deberá aportar los indicios que puedan indicar la inexistencia, mientras corresponde al demandado y supuesto comprador, debido al principio de facilidad probatoria, el acreditar que efectivamente hubo pago. (AP Córdoba, Sec. 1.ª, 827/2020, de 15 de septiembre-SP/SENT/1085132).

Si no se consigue probar la existencia de la causa y se declara la nulidad, las partes, deberán devolver las prestaciones que se hubieran prestado recíprocamente, tal y como establece el artículo 1303 CC.

Por último, hay que indicar que, en estos casos, al estar ante una nulidad absoluta de la compraventa, nos encontramos ante una acción de carácter imprescriptible, sin que sea de aplicación el plazo de cuatro años establecido en el artículo 1301 CC. (AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 10/2020, de 13 de enero-SP/SENT/1045765; AP Valencia, Sec. 11.ª, 141/2018, de 29 de marzo -SP/SENT/957968).

En segundo lugar, están las compraventas que sí tienen causa, pero esta es ilícita o torpe, por ser contraria a la ley o a la moral. En estos casos, las partes, con la celebración del contrato persiguen un fin contrario a la legalidad vigente.

Como ejemplos de causa ilícita podemos citar, entre otras, aquella en las que la finalidad perseguida y lo que motiva la celebración del contrato, es el fraude de acreedores, al servir la compraventa como medio para sacar los bienes del patrimonio del deudor y que estos no puedan ser embargados para hacer frente al pago de la deuda. (No hay que confundir este supuesto, en el que se trata de una acción de nulidad radical, con la acción rescisoria por fraude de acreedores establecida en los artículos 1290 y siguientes CC, tal y como vimos en el post: Rescisión de la venta de un inmueble por realizarse en fraude de acreedores) (TS, Sala Primera, de lo Civil, 575/2015, de 3 de noviembre-SP/SENT/831095; TS, Sala Primera, de lo Civil, 498/2014, de 23 de septiembre– SP/SENT/781902; AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 654/2019, de 2 de septiembre-SP/SENT/1019819; AP Málaga, Sec. 5.ª, 306/2012, de 29 de junio-SP/SENT/691201).

Otro ejemplo de causa ilícita es, cuando lo perseguido, es el perjudicar los derechos que un legitimario pueda tener sobre el inmueble transmitido. El vendedor y el comprador se ponen de acuerdo para la celebración del contrato con el único fin de perjudicar al heredero. (AP Granada, Sec. 5.ª, 251/2019, de 17 de mayo– SP/SENT/1033832; AP Barcelona, Sec. 11.ª, 367/2019, de 11 de junio– SP/SENT/1009504).

De igual forma, es nulo el contrato, cuando lo realmente celebrado es un pacto comisorio, en el que se pretende que el acreedor se apropie del bien objeto de la garantía por su unilateral voluntad y al margen de cualquier procedimiento legal de ejecución o apremio, lo que está prohibido en base a los art. 1859 y 1884 CC. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 77/2020, de 4 de febrero-SP/SENT/1036814; AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 603/2020, de 3 de diciembre-SP/SENT/1088070; AP Baleares, Sec. 4.ª, 163/2020, de 22 de mayo-SP/SENT/1056724).

Como en el caso de la inexistencia de causa, la acción de nulidad por causa ilícita es de carácter imprescriptible (AP Ourense, Sec. 1.ª, 318/2018, de 10 de octubre-SP/SENT/979188; AP Cuenca, Sec. 1.ª, 73/2015, de 28 de abril-SP/SENT/813771), si bien, las consecuencias son distintas, puesto que no es de aplicación el artículo 1303 CC, sino que hay que acudir a los artículos 1305 y 1306 CC.

En dichos preceptos, se determina distintas responsabilidades según la causa ilícita constituya o no un delito o falta común y diferenciando, además, si la culpa es de ambos contratantes o de uno solo.

Así, si estamos ante una causa ilícita constitutiva de delito o falta común al vendedor y al comprador, ambos carecen de acción entre sí y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal, respecto a los efectos o instrumentos del delito o estafa.

Si el delito o falta, solo es de parte de uno de los contratantes, el no culpado puede reclamar lo que haya dado y no está obligado a cumplir lo que prometió. (AP Barcelona, Sec. 11.ª, 515/2019, de 19 de septiembre-SP/SENT/1022903).

Por otro lado, si no existe delito ni falta y la culpa es de ambas partes, ninguno de ellos puede repetir lo que hubiera dado en virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento, mientras que, si solo es de uno ellos, el no culpable puede reclamar lo que haya dado, sin cumplir con la obligación comprometida, mientras que el culpable, no puede reclamar lo dado ni solicitar el cumplimiento. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 435/2021, de 22 de junio-SP/SENT/1105871).

Devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda en construcción

2 comentarios en “Diferencias entre la nulidad de compraventa de un inmueble por falta de causa y la nulidad por causa ilícita

  1. Buenas tardes, me gustaria hacerle una cosulta sobre el siguiente articulo» Ante el uso exclusivo por un copropietario de un inmueble, ¿pueden los otros copropietarios solicitar una indemnización?».
    En su opinion que pasaria en el siguiente supuesto.
    Una propiedad formada de la siguiente manera:
    Persona A nudo propietario al 100% y 50% del usufructo
    Persona B usufructuario al 50%.
    ¿Se formaria una copropiedad de derecho real entre las partes?, a pesar que una de las partes es tambien el nudo propietario.
    ¿Seria posible ser copropietario de derecho del uso y por otro lado nudo propietario?
    En fin la persona A busca una indemnizacion por parte de la persona A por el uso exclusivo de la vivienda o la extincion de la copropiedad si es que esta existe.
    Espero me pueda ayudar con esta duda.
    Muchas gracias

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