Rescisión de la venta de un inmueble por realizarse en fraude de acreedores

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

El fraude de acreedores se produce cuando un deudor procede a la venta de sus propiedades para evitar que, el crédito que frente a él tiene un tercero, pueda ser cobrado mediante el embargo de esos bienes, sin que tenga más recursos para poder hacer frente a la obligación pendiente de pago.

Ante esta situación, una de las posibilidades que tiene el acreedor perjudicado para poder revertir la falta de bienes del deudor que se ha producido con la transmisión efectuada, es la acción rescisoria recogida en los artículos 1290 y ss CC.

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Así, en primer lugar, este tipo de acción parte de la existencia de un contrato de compraventa totalmente válido, en el que ha existido causa, objeto y consentimiento, si bien, el Código Civil establece que los contratos válidamente celebrados, pueden ser objeto de rescisión en los casos establecidos en la Ley, entre los que se encuentra el supuesto en el que nos hallemos ante un fraude de acreedores.

Es importante indicar que, esta acción, no tiene como finalidad el cobro de la deuda, sino que lo que se persigue, es la devolución del bien al patrimonio del deudor para que recupere su capacidad de pago y así poder hacer frente al crédito que mantiene frente al acreedor.

Los requisitos para que se pueda acudir a esta acción son:

  • Existencia de una deuda a favor del acreedor, anterior al contrato de compraventa que se pretende rescindir. En relación a este requisito, se viene admitiendo la rescisión de créditos existentes pero no exigibles al tiempo de la enajenación o incluso a los de próxima y segura o muy probable existencia.
  • Subsidiariedad de la acción, ya que solo puede ejercitarse si el acreedor carece de otro recurso legal para obtener el cobro de su crédito.
  • Animo defraudatorio. La jurisprudencia ha venido estableciendo que no es necesario que concurra una específica intención de causar daño, sino que es suficiente con que se tenga la conciencia de que se está causando un perjuicio al acreedor.
  • El inmueble no debe estar en poder de un tercero adquirente de buena fe.

Conforme establece el artículo 1295, la rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado. Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas objeto del contrato se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe. En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la lesión.

Si el adquirente ha sido de mala fe y no pudiera devolver el inmueble, deberá indemnizar al acreedor de los daños y perjuicios causados.

En relación a esta figura, existen dos presunciones legalmente establecidas en el artículo 1297, en las que considera que un contrato se ha celebrado en fraude de acreedores, a saber:

–  Aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.

– Enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

Por último, indicar que el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, conforme a lo establecido en el artículo 1299, es de cuatro años, plazo que es de caducidad y que por tanto no admite interrupción.

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