Donación encubierta de bien inmueble bajo la apariencia formal de un contrato de compraventa

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

En esta ocasión, nos vamos a ocupar de la llamada donación encubierta de un bien inmueble, supuesto que se produce cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa en el que, de manera aparente, se dan todos los requisitos exigidos para su validez, pero siendo la verdadera intención de las partes,  realizar una donación del bien inmueble, que es el negocio realmente querido y simulado.

En dicho negocio, las partes proceden a formalizar un contrato de compraventa, en el que existe el consentimiento de ambos, hay un objeto cierto, como es el inmueble y se establece un precio de venta, procediendo a otorgar la correspondiente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, pese a dicha presunción de legalidad del contrato, lo que realmente sucede es que no ha existido una entrega del precio (o este fue irrisorio o establecido muy por debajo del precio real de mercado) y, por tanto, nos encontramos ante una compraventa que es nula de pleno derecho, al faltar uno de los requisitos establecidos en el art. 1.261 CC como es la causa, siendo la cuestión por resolver, si puede ser declarada válida la donación encubierta o simulada bajo aquella apariencia.

La respuesta actual de los Tribunales españoles es prácticamente unánime a esta cuestión, determinando que, declarada la nulidad de la compraventa por falta de precio, la escritura pública otorgada en dicho contrato no sirve para considerar como válida la donación que se encubría.

Los motivos que llevan a esta conclusión, en palabras del Tribunal Supremo, es que cuando el art. 633 CC establece que la donación de un bien inmueble debe realizarse en escritura pública, no se refiere a cualquier tipo de escritura, sino a una específica, en la que deben expresarse el “animus donandi” del donante y la aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, y ello es totalmente diferente de que esos consentimientos puedan extraerse de los restos de una nulidad de la escritura pública de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial, por lo que, en consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple con los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación pura no reúne para su validez y eficacia aquellos.

Igualmente, se determina que esa tesis es aplicable cuando la donación se califica como remuneratoria, ya que el art. 633 CC no hace ninguna excepción y no existe un régimen especial para esta figura, sino que, simplemente, el móvil remuneratorio es el que guía el “animus donandi” del donante, móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico.

 

La falta del requisito de escritura pública de donación no puede entenderse cumplido por la escritura pública de compraventa, pues, el art. 633 CC se refiere a una específica, donde consten la voluntad de donar y la aceptación 

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2014 (SP/SENT/789600)

Nulidad de donación y falta de validez por simulación de la compraventa en la que no ha existido precio 

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-2-2013 (SP/SENT/707571)

Es nula la donación de un inmueble disimulada bajo una escritura de compraventa, aunque se trate de una donación remuneratoria 

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 16-1-2013 (SP/SENT/712353)

 

Para saber más sobre la donación de bienes inmuebles, os recomendamos la Selección de Jurisprudencia en la que respondemos a preguntas como las siguientes: ¿Qué requisitos son necesarios para que la donación sea válida? ¿En qué casos es posible la revocación? ¿Cuándo estamos ante una donación encubierta o inoficiosa?

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