En el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, ¿qué acuerdo es necesario para autorizar obras privativas en elementos comunes?

Mª José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya. Abogada

Este es un tema polémico en el régimen de propiedad horizontal estatal pues, aunque la mayoría de la doctrina, entre la que se encuentra sepín, considera que es aplicable el art.10.3.b) de la LPH, no se trata de un criterio unánime, haciendo depender el acuerdo de la obra a realizar, teniendo en cuenta la alteración que se produce en los elementos comunes.

En Cataluña. ¿existe controversia sobre el quorum necesario?

Aunque el CCCat no se refiere a ellas de forma concreta, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 553.26.2.b), podríamos considerar que, la regla general, es que es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas”.

Este artículo no es específico para las obras realizadas por los comuneros, de tal forma que, se podrá aplicar igualmente, a las innovaciones realizadas por la Comunidad en relación con los elementos comunes, siempre que alteren la estructura del inmueble o configuración exterior.

Obras realizadas en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña

Nos encontramos, no obstante, con algunas excepciones:

  • Se pueden adoptar por mayoría simple

El citado artículo 553.26.2.b) señala en su último párrafo, “salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas”, en este supuesto, si es la Comunidad la que pretende realizarlas será aplicable el artículo 553.25.2. letras a) y b) que señala el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios y cuotas, por lo que, consideramos que este deberá ser también el quorum exigible para los comuneros que, además, es el mismo acuerdo que señala el artículo 553.25.2 f) al tratarse de acuerdos que no tienen fijada una mayoría diferente para su adopción. Es esta, no obstante, una interpretación, sin que, hasta el momento, conozcamos sentencias que se hayan pronunciado sobre este caso concreto.

Podemos encontrar otras situaciones en las que, por ejemplo, las obras sean menores o necesarias para la habitabilidad, para lo que hemos visto, bastaría la mayoría, pero se pretende que accedan al Registro de la Propiedad, dado que se modificaría el Título Constitutivo, de tal modo que, en estos supuestos, defenderíamos el acuerdo de las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por aplicación del citado artículo 553.26.2.a) CCCat. Este podría ser el ejemplo de la división de dos propiedades, sin necesidad de realizar obras que afecten a la estructura o configuración del inmueble, imaginemos que ya existen dos puertas independientes y tan solo es necesario, por ejemplo, instalar unos telefonillos, pero al querer que sean fincas registrales distintas se produce, repetimos, una modificación del Título, lo que nos lleva a esa necesidad de mayoría cualificada, cuatro quintas partes, por aplicación de lo señalado en el repetido artículo 553.26.2.a).

  • No es necesario el acuerdo comunitario

– El artículo 553-36.1 y 2 CCCat., que se refiere a la realización de obras de conservación y reforma por los propietarios en sus elementos privativos siempre que no perjudiquen a los demás ni a la Comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble del edificio, su estructura, ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.

Así, podría defenderse que, si las obras que se pretenden realizar, aunque en ese caso, en elementos privativos, son de este tipo, conservación y reforma y no alteran, como señala el precepto, la configuración o estructura del inmueble, es decir, no tienen gran importancia, será suficiente, como señala el apartado 2 del citado artículo 553.36, comunicarlas a la presidencia o a la administración de la Comunidad y solo si la obra supone esta alteración de elementos comunes, sería preciso el acuerdo comunitario.

– La instalación de un punto de recarga individual del vehículo eléctrico, en este caso, solo es necesario enviar al Presidente o al Administrador el proyecto técnico con treinta días de antelación al inicio de la obra, así como la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación. Dentro de este plazo, la Comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses generales. Si la instalación alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado podrá ejecutar la instalación que había proyectado inicialmente.

– La obra que consiste en la modificación de una ya existente y que fue autorizada o admitida por la Comunidad, en este caso, aunque habrá de estar al supuesto concreto y al alcance de la misma, se podría considerar que solo se trata de una actualización de lo ya existente y por tanto no ser necesario el consentimiento de la Comunidad, bastando con la simple notificación, aplicando el artículo 553.36.2 y 3 del CCCat. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 14.ª, 109/2020, de 30 de junio (SP/SENT/1060304).

-Las autorizadas en los estatutos, para las que no será necesario tampoco acuerdo, aunque deberán interpretarse de manera restrictiva, no pudiendo realizarse ninguna otra de las estrictamente permitidas.

  • Se requiere la unanimidad

Los supuestos contemplados en el artículo 553.26.1. b), c) que señala que se requiere el acuerdo unánime para desvincular un anexo o vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos, así como la letra e) del citado precepto legal, que exige este mismo quorum para constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.

Por regla general se trata de cuestiones jurídicas más que de índole físico, pero en estos casos, aunque las obras podrían adoptarse por acuerdo de las cuatro quintas partes, si nos hallamos ante alguno de estos supuestos, se aplicaría el régimen de la unanimidad.

Consecuencias de realizar las obras sin consentimiento

Si se han efectuado sin acuerdo, en los casos en los que es necesario, la Comunidad, como señala el artículo 553.36.4 del CCCat., podrá exigir la reposición al estado originario.

No obstante, si las obras son notorias y no se ha opuesto a las mismas en el plazo de caducidad de cuatro años desde la finalización de las mismas, nos hallaríamos ante un supuesto de “consentimiento tácito”, como establece el último párrafo del citado el artículo 553.36. 4 del CCCat. Teniendo en cuenta, como como señala la sentencia de TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 76/2019, de 21 de noviembre (SP/SENT/1042752)  que, conocimiento no es lo mismo que consentimiento y además es necesario la citada notoriedad, como indica la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 663/2019, de 12 de diciembre (SP/SENT/1036595).

No se considera que existe este consentimiento cuando las alteraciones disminuyan la solidez del edificio, supongan la constitución de servidumbres o se trate de la ocupación de elementos comunes. Sobre este último supuesto se ha pronunciado, la sentencia de  AP Barcelona, Sec. 11.ª, 150/2020, de 16 de junio (SP/SENT/1060655)

Por último, se podrían aplicar también, los denominados “ejemplos precedentes”, es decir, no se podrá negar a un comunero lo que se ha consentido a otros, sin que puedan alegarse en los casos en los que estas obras sean distintas como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 206/2014, de 21 de mayo (SP/SENT/778065), teniendo en cuenta que la mayor parte de la jurisprudencia está a favor de que no se pueda prohibir a algún propietario una obra o instalación si hay otras similares en la Finca, que hayan sido autorizadas expresamente, no considerando, desde nuestro punto de vista ,que se pueden aplicar a las simplemente «consentidas»  siempre que no haya pasado el plazo para que la Comunidad pueda reclamar, es estos casos, cuatro años como establece el artículo 553.36.4 del CCCat.

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