El voto del ausente en la Junta de Propietarios

 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La votación de los propietarios ausentes ya fue objeto de otro post, no obstante, por el tiempo transcurrido y las sentencias que se han pronunciado al respecto, consideramos de interés, tratar nuevamente esta polémica cuestión.

Sin querer reiterar lo ya comentado en aquella ocasión, creemos necesario aclarar cuándo se considera que un propietario no ha estado presente en las votaciones de la Junta. Está claro que en el supuesto del que, habiendo sido convocado no asiste, pero igualmente lo será, en principio, el que  asiste a la Junta, pero se marcha antes de las votaciones, abandona la Junta, en este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 21.ª, 214/2019, de 23 de mayo (SP/SENT/1014251), Ciudad Real, Sec. 2.ª, 230/2018, de 24 de septiembre (SP/SENT/979085), en ambos supuestos, consideran que el comunero está legitimado para impugnar al haberse marchado de la Junta antes de que se produjese la votación.

No obstante, habrá de estarse al supuesto específico pues, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 327/2015, de 12 de junio (SP/SENT/826661), no admite la legitimación al haberse producido esta ausencia al no querer votar un determinado acuerdo, habiendo estado en la discusión del mismo, en idéntico sentido se pronuncia esta Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 124/2014, de 20 de marzo (SP/SENT/768421) en la que tampoco legitima para impugnar al comunero cuando, habiendo participado en la Junta, la abandona voluntariamente antes de deliberar y además salva el voto, la AP Madrid, Sec. 25.ª, 309/2008, de 18 de junio (SP/SENT/175438) considera que carece de legitimación para impugnar el acuerdo quien, habiendo estado presente en la Junta la abandona para no votar.

El voto del ausente y la abstención en los acuerdos comunitarios

De este modo, la conclusión parece ser que, se trata de forma diferente a quien abandona sin que todavía se haya tratado el asunto objeto de acuerdo que a quien lo hace tras entrar en debate para, de algún modo, poder tener «una segunda oportunidad».

Desde luego, nunca se podrá considerar ausente el que otorga representación, pues incluso si el representante actúa en contra de los intereses de su representado, éste no podrá cambiar el sentido del voto ni votar una vez le es notificado el acuerdo, como si de un ausente se tratase en los supuestos en los que la LPH así lo prevé, art. 17.8.

Si el asistente es de un copropietario, el art. 15.1 de la LPH establece las condiciones para la representación de un piso o local cuando sean varios, determinando la necesidad de que se nombre a un representante para tener una sola voz y un voto uniforme, pues no cabe división a estos efectos, ni tampoco en la cuota o coeficiente de propiedad. La Comunidad debe actuar siempre como si de un único titular se tratara, es decir, remitir una citación, un acta, etc. De tal modo que se entenderá presente o ausente la “propiedad” con independencia de las personas, dueños del bien.

Por lo tanto, el ausente, habiendo sido convocado a Junta, como el resto de los propietarios, decide no asistir o ausentarse de misma, de tal forma que, en principio, parece delegar al resto de los componentes, asistentes, la adopción de los acuerdos, pues siendo conocedores de los puntos a tratar, así deben aparecer en el Orden del día, no comparecen, de tal forma que, en la mayoría de los casos, todos aquellos acuerdos que solo necesitan el quorum de la mayoría de asistentes, los señalados en el art. 17.7 de la LPH, su voto no será necesario. En concreto el citado precepto legal establece: “para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.” Es decir, en segunda convocatoria, solo se necesita el acuerdo de los presentes, propietarios y cuotas.

Estos acuerdos, afortunadamente son los más frecuentes, se trata de todas las cuestiones meramente administrativas, de funcionamiento comunitario, desde la aprobación de presupuestos, nombramiento de cargos directivos y administrativos, hasta la decisión, por ejemplo, del cambio de color de la pintura del portal.

Ahora bien, para el resto de los acuerdos comunitarios, la LPH siempre señala que ha de contarse con la totalidad de cuotas y propietarios y, es aquí donde ha de tenerse en cuenta el voto de los propietarios ausentes a tenor de lo preceptuado en la regla 8ª del citado artículo 17 de la LPH y es precisamente la interpretación de este artículo lo que está siendo objeto de numerosas discusiones doctrinales y resoluciones  jurisprudenciales que parecen contradictorias, sin que tras años de aplicación, podemos dar todavía una respuesta concreta a todas las dudas que este precepto suscita.

Veamos, primero, lo que parece claro:

  • Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Es decir que, si el ausente no contesta en este plazo de 30 días, se entenderá que su voto está a favor del acuerdo, se tiene en cuenta para conformar las mayorías necesarias para la adopción del acuerdo.

En una primera interpretación de este precepto en relación con el art. 18.2, legitimación para impugnar, se consideraba que, si era necesario “salvar el voto” o votar en contra para impugnar, del mismo modo, los ausentes deberían contestar en sentido negativo para estar legitimados a estos efectos, pues parecería que si el voto presunto era positivo no se podría ir en contra de sus propios actos, impugnando algo a lo que, aunque de forma tácita, habían dado su consentimiento. Pero, por otra parte, el citado art. 18, señala que “los ausentes” pueden impugnar, parece que con este único requisito, no haber asistido a Junta.

En cualquier caso, esta es una discusión ya superada pues el Tribunal Supremo parece admitirlo, es decir, se puede impugnar sin haber contestado en contra en el plazo de 30 días, así se ha pronunciado el Alto Tribunal en la reciente sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 590/2020, de 11 de noviembre (SP/SENT/1072947), así como de este mismo Tribunal, en la resolución 930/2008, de 16 de diciembre (SP/SENT/441811),que fija, como doctrina jurisprudencial, que copropietario ausente que no discrepa, puede impugnar el acuerdo, salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto. Pese a todo, nuestra recomendación es contestar siempre en contra, para evitar una posible falta de legitimación, máxime en los casos en los que la impugnación se hace fuera de los 30 días, pues algunos de los argumentos de estas sentencias consideran que no se entienden vinculados porque la impugnación se hizo antes de transcurrido este plazo, por eso, la seguridad siempre estará en la contestación en contra y por medios que permitan tener constancia del envío y recepción.

Estudiamos ahora, las dudas que plantea este precepto:

  • Esta regla general que hemos visto, notificar a las ausentes y esperar el plazo de 30 días, se aplicará en todos los supuestos que la LPH señala que ha de contarse con todos los propietarios, salvo dos excepciones; 1. En los casos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo y, 2. Cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

Son estos dos supuestos los que, todavía no tienen una interpretación unánime.

¿Se refiere la primera de estas excepciones a los acuerdos que se adoptan como una mejora de la regla 4ª del artículo 17?

El citado precepto señala que han de computarse las tres quintas partes de cuotas y propietarios sobre la totalidad, por lo que, en principio, habría que aplicar el citada regla 8ª del art. 17, es decir, notificar a los no asistentes y esperar el plazo de 30 días entendiendo que, los que no contestan estarán vinculados al acuerdo, de tal modo que, como en los acuerdos de mayorías cualificadas, sería suficiente con que en la Junta se acorde por mayoría de los presentes y será con silencio de los no asistentes con los que se pueda conseguir este quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Pero en este caso, si se adopta como una mejora, que es lo que prevé este precepto, y supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los disidentes no estarán obligados al pago de los gastos que se generen.

¿Es lo mismo no poder repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado expresamente a favor que no repercutirlo a los disidentes? Todavía no podemos dar una respuesta avalada por la doctrina ni la jurisprudencia, pues en ambos casos parece estar dividida.

Nuestro criterio, con todas las cautelas, está ahora más a favor que no se ha de aplicar la excepción, porque es la regla 1ª del art 17 la que literalmente señala este caso, es decir, en los supuestos en los que se adopten ese tipo de acuerdos sobre infraestructura de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos, no se les podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado expresamente a favor en la Junta, por lo que si el legislador hubiese querido aplicar la citada excepción, debería hacer redactado ambos preceptos de la misma manera, lo que puede hacer pensar, que otra fue la intención, aunque todo ello no es mas que una interpretación, no obstante, la citada sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 590/2020, de 11 de noviembre (SP/SENT/1072947), sin tratar la polémica, reconoce que se debe contar con los propietarios ausentes para obtener las mayorías..

No obstante, repetimos, la jurisprudencia está dividida, así, por citar dos ejemplos, la AP Madrid, Sec. 10.ª, de 24 de junio de 2020 (SP/SENT/1062890), señala que el acuerdo de instalación de piscina como mejora, no se pueden computar el voto de los propietarios ausentes. Mientras que la AP Toledo, Sec. 1.ª, 208/2017, de 27 de septiembre de 2017 (SP/SENT/924072) entiende que en el caso de acuerdos del párrafo 4 del 17 no rige tal excepción al cómputo del voto de los ausentes como favorable.

En cualquier caso, citada sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 590/2020, de 11 de noviembre (SP/SENT/1072947), aunque entiende que, sí deben computar los ausentes, nos resulta curiosa pues si bien el voto se considera positivo por no contestar en contra, sin embargo, entiende que, como no han votado expresamente a favor, no deberán pagar los gastos derivados de las mejoras.

Con respecto a la otra excepción, “modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo” en este caso, salvando aquellas instalaciones privativas, las que señala la regla 1ª del art. 17, en cuyo caso no existe duda, el problema estará en las obras privativas en elementos comunes, art. 10.3.b), pues en estos casos, también se trata de este tipo de aprovechamiento de tal modo que, si así fuera, el cómputo de la totalidad de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios ha de salir de la Junta, lo que significa que, al menos este porcentaje es el que deberá asistir a la Junta, lo que resulta bastante difícil, pues volviendo al comienzo de este post, son una mayoría los propietarios ausentes y aunque no conocemos todavía sentencias especificas al respecto, consideramos que en este caso, a diferencia del anterior, la interpretación parece más clara, una obra privada en elemento común, suele ser siempre para aprovechamiento privativo.

¡eBook gratis! El voto en las Comunidades de Propietarios

3 comentarios en “El voto del ausente en la Junta de Propietarios

  1. En este tema siempre me ha surgido la duda respecto de los propietarios morosos, en principio privados del derecho al voto. ¿Cuál es su trascendencia en aquellos acuerdos en los que se computa sobre la totalidad de propietarios y cuotas? El moroso no puede votar, por lo que sólo le queda dar a conocer su discrepancia para evitar que se compute su silencio -forzado- como positivo. Si no es así, y el moroso sigue sin derecho a voto en ninguno de los asuntos, nunca se podría obtener la unanimidad o, en un caso de mayoría cualificada, podrían faltar los votos de los morosos para completar dicha mayoría. En resumen, se produce otra discordancia entre el concepto ‘totalidad de propietarios y cuotas’ y la norma que impone la privación de voto al propietario moroso.

  2. Una demostración más de lo pésima que es la LPH y que cada modificación va siempre a peor, cuando necesita de tanta aclaracion y hay tanta discrepancia en los propios juzgados. Este artículo pone de manifiesto la gran importancia de que la Junta se celebre en primera o en segunda convocatoria, mucha gente no es consciente de ello y los administradores de fincas no hacen hincapié en ello, creo que porque les es más comodo. En la mayoría de las ocasiones se celebra en segunda convocatoria cuando se podía haber realizado en primera, hay ocasiones que incluso el propio presidente y el administrador no están a la hora de la primera convocatoria. Creo que este punto debería cambiarse en la propia ley y obligar a que la segunda convocatoria se realice en distinto día y no media hora más tarde en el mismo dia.
    En segundo lugar con respecto a la contabilización de los votos, ¿que pasa cuando un acuerdo necesita mayoria cualificada, hay multitud de ausentes y los presentes no lo aprueban? ¿hay que esperar a ver que dicen los ausentes y contavilizarlos como positivos, según marca la ley? pues en ese caso podría darse la vuelta a lo que inicialmente parecia que iba a pasar en la Junta. La ley no explica este caso.

  3. En este post, se habla del caso de acuerdos sobre infraestructura de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos; es sabido que el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de Febrero, modificó la LPH, especialmente en su artículo 17, pero sin embargo no ha tenido en cuenta, ni ha recogido en sus posteriores modificaciones el RD 401/2003 del 4 de abril que modifica el anterior y que en su artículo 6.2 d llega a regular que no es necesario el acuerdo previo de la comunidad para instalar en zona común una instalacion de telecomunicación para uso privativo. ¿No es esto una contradicción manifiesta de la LPH que es de superior rango que el RD?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.