El voto de los propietarios ausentes en el régimen de PH en Cataluña

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

En un post anterior, trate el tema de las votaciones en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña en esta ocasión me centraré en “los ausentes” ¿se han de tener en cuenta para todo tipo de acuerdos?

Evidentemente no, para los que requieren la simple mayoría, se habrá adoptado o no entre los presentes en la Junta y una vez reflejado en el acta, deberá notificarse a todos los propietarios en la forma y plazos que marca el art. 553.27 del CCCat.

No obstante, tanto en el régimen estatal como en el de Cataluña, para determinados quorum, la ley ha previsto que se ha de tener en cuenta a la totalidad de propietarios; los presentes en la Junta y los ausentes, así, el art. 553.26.3 del CCCat señala: “Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:

a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.”

La redacción de este precepto es mucho más fácil que la estatal, pues aquí queda claro algo que ha tenido que ser objeto de interpretación jurisprudencial, es decir, no existe duda alguna del quorum necesario para poder dar por válido el acuerdo de la Junta, en definitiva, que ha de enviarse a los propietarios para que, en su caso, pueden manifestar su voto en contra.

Así, en el caso de unanimidad se requiere que todos los presentes hayan votado a favor, mientras que para la obtención de las cuatro quintas partes bastará con el voto a favor de la mayoría.

Una vez adoptado el acuerdo tal y como señala el precepto legal se notificará a los ausentes que podrán aceptarlo o dejarlo sin efecto, lo que deberá quedar reflejado en un anexo del acta que, además, debe enviarse a todos los propietarios, para poder saber, como señala el art. 553.27.4, si los citados acuerdos susceptibles de formación sucesiva, han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votación.

Es decir, y este es otros de los puntos a favor de esta regulación del CCCat, los comuneros deben saber, mediante la comunicación de este anexo, el resultado de la votación, momento, que, por otro lado, será desde que empiece a computar el plazo para una posible impugnación judicial a tenor de lo dispuesto en el art. 553.31.4, donde también se aclara específicamente que la fecha a tener en cuenta es desde la notificación del acta o el anexo.

Así, para estos acuerdos de “formación sucesiva” como señala la Ley, son importantes las notificaciones, tanto las realizadas por la Comunidad como la de los comuneros. En este sentido, a efectos de verificar el dies a quo del plazo legal de oposición, la recomendación es que la Comunidad los notifique de alguna forma que quede constancia de la fecha y de la recepción de la notificación, por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo, con el problema añadido en Cataluña con las dificultades prácticas que implica la necesidad de tener que notificar a los propietarios que hayan designado un domicilio fuera del territorio del Estado español, dada la imposibilidad material de tener constancia de la fecha de recepción por su destinatario, además se admite por el mismo art. 553.27.4 que remite a la notificación de la convocatoria, 553.21, que, no habiéndose podido realizar la notificación personal, por causas que no fueran imputables a la Comunidad, la publicación en el tablón de anuncios “produce el efecto de la notificación efectiva”, y además, también se han incluido los medios telemáticos.

Por otra parte, los propietarios que una vez notificado el acuerdo quieran oponerse, si no lo hacen su voto se considera a favor, deberán hacerlo en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, debiendo enviar su voto negativo a la secretaria, por cualquier medio fehaciente.

De este modo y por lo expuesto, para la unanimidad y mayorías cualificadas, cuatro quintas partes, es necesario contar con los ausentes, para el resto, los de mera administración, habrá que notificarlos, pero no se podrán, los ausentes, manifestar en contra, el acuerdo será el adoptado en la propia reunión.

Las votaciones en el régimen de PHCT

One thought on “El voto de los propietarios ausentes en el régimen de PH en Cataluña

  1. Hola,
    me gustaría conocer su opinión sobre el siguiente asunto, tenemos una administradora que no tiene nombre, hasta el punto que se ha adueñado de la comunidad. el pasado día 1 se celebro junta ordinaria, he dedicado horas en recopilar información de todo lo que presuntamente esta haciendo y he conseguido una empate a 7 a la hora de votar su renovación en el apartado de Renovación y nombramiento de cargos, he de decir, que los coeficientes suman mas los que no queremos que siga, en principio yo soy el presidente y digo en principio porque incluso intento que no lo fuera intentando cambiar el orden rotatorio que hemos echo toda la vida, la cuestión es que esta señora calla y ella se considera elegida por un año mas, que es lo correcto, hablo de Barcelona , yo entiendo que no ha obtenido la mayoría simple y al tener un empate no puede contar ella como favorables los que no asistieron a la junta.
    Gracias por su ayuda

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