En Cataluña, ¿Se podría privar del uso de la piscina a los propietarios de locales o a los arrendatarios?

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Este servicio común, que suele estar sin uso durante el resto del año, comienza su puesta a punto para, normalmente, en el mes de junio, abrir sus puertas para el disfrute de los vecinos. Pero, ¿quién puede acceder a la piscina? ¿Podrá la Comunidad prohibir el acceso a determinados propietarios o a los arrendatarios? ¿Existe la posibilidad de sancionar a los morosos limitando el uso de este elemento común?

Si tenemos en cuenta la regulación en Cataluña, el art. 553-42 establece “El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad“. Por otra parte, conforme al art. 553-11.1 a), los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las cuestiones: a) el destino, el uso y el aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes”.

De este modo, lo primero que ha de hacerse es comprobar el Título Constitutivo, la escritura de división horizontal o los estatutos, para saber si existe limitación alguna al respecto; en el caso de que así fuese, hay que tener en cuenta que estas siempre han de interpretarse de forma restrictiva, por lo que solo afectaría a lo específicamente dispuesto, por ejemplo, si se prevé la limitación de acceso por el portal, ello no significa que no puedan disfrutar de la piscina, para lo cual debería existir una prohibición genérica al uso de “todos los elementos y servicios comunes” o una específica a la piscina comunitaria.

En este sentido se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2.ª, de 10 de junio de 2008 (SP/SENT/181063), que establece que los propietarios de las plazas de garaje no tienen que hacer frente a los gastos de la piscina y los jardines porque no tienen derecho de uso al constar de este modo en los estatutos: “(…) Aunque los locales, con salida directa la jardín y a la piscina, pueden disfrutar de estos elementos comunitarios y deben contribuir a sufragar los gastos que de ellos se deriven (según se decidió en la sentencia de la Sección Primera antes citada), distinta es la situación de quien no sea propietario de una vivienda o local del inmueble, y sí únicamente de una plaza de aparcamiento subterránea, cuya utilización es ajena (no se adecua la mera utilización de esa plaza de parking al servicio de jardín y piscina, si empleamos los términos estatutarios) a esos bienes comunitarios pensados para que sean utilizados por los “vecinos”, en sentido amplio, del inmueble (…)“.

Existiendo esta limitación, no habrá duda, pero el problema es cuándo nada se fija en los citados estatutos, en este caso, ¿puede la Comunidad acordar esta prohibición?

Teniendo en cuenta que, si no existe prohibición, todos tendrán derecho al uso, aplicando los ya citados artículos del CCCat., como lo señalado en el art. 553-37.1, que prevé que “Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra limitación que las que derivan del régimen de propiedad horizontal”, la respuesta sería negativa, la Comunidad no puede prohibir la utilización de la piscina comunitaria a los arrendatarios, a los propietarios de locales ni, en general, a ningún propietario, pues esto supondría una limitación a la plena propiedad.

Un acuerdo en este sentido sería, pues, contrario a la ley y podría ser impugnado por cualquier propietario, de acuerdo con el art. 553-31 CCCat.

De este modo se han pronunciado las Sentencias del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 20 de julio de 2015 (SP/SENT/828966), dónde se establece que los titulares de los locales destinados a aparcamientos tienen derecho a utilizar los elementos comunes porque así lo prevén sus Estatutos, y de la AP Girona, Sec. 1.ª, 14 de noviembre de 2017 (SP/SENT/936030), que señala que los propietarios de solo un aparcamiento en la Comunidad pueden acceder a la piscina porque pagan su mantenimiento con la cuota que abonan.

Además, hay que tener en cuenta que, aunque en en régimen de propiedad horizontal de Cataluña se podría modificar el Título por las 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-26.2 a) CCCat, también habrá de contarse con el consentimiento del propietario afectado, así lo establece el art. 4 del art. 553-25.

Todo ello con independencia de los aspectos meramente de funcionamiento que puede regular el Reglamento de Régimen Interior tales como horarios, vestimenta o uso de envases de vidrio, uso de las duchas o de flotadores en caso de menores, etc., como señala el art. 553-12 del citado CCCat.

No olvidemos, además que, tanto si los arrendatarios como los propietarios hacen en general un mal uso de los elementos privativos o de los servicios comunes, esta conducta tiene su propio tratamiento en el art. 553-40 del CCCat, que recoge la existencia de una acción para hacerlos cesar.

A este respecto, Sepín preguntó a sus colaboradores en la Encuesta Jurídica (SP/DOCT/18088) del Cuaderno de Propietat Horitzontal Catalunya sobre el tema consultado y, aunque fue realizada antes de la reforma, las respuestas siguen siendo de aplicación.

Dejaré para otra ocasión “la posibilidad de poder sancionar a los morosos con la privación del uso de la piscina”. Sobre  este tema ya he escrito en aplicación de la LPH estatal,  y, a pesar de tratarse de una Ley distinta, en este caso, la respuesta parece ser la misma.

One thought on “En Cataluña, ¿Se podría privar del uso de la piscina a los propietarios de locales o a los arrendatarios?

  1. A raíz de todo lo expuesto en este articulo, uno se hace una gran cantidad de interrogantes como por ejemplo:
    1º.- Si un propietario de varios pisos que los tiene en alquiler (como negocio), tienen derecho los inquilinos al uso de los elementos comunes como piscina, canchas de tenis, ascensor portales, jardines….etc.
    2º.- Tendría derecho también el único propietario de todos los pisos.
    3º.- Los locales …..tendrían derecho al uso de esos elementos comunes los propietarios de esos locales o los inquilinos …..o ambos.
    4º.- Y si no existiese TITULO DE CONSTITUCION y sólo unos ESTATUTOS donde NO se cita o nombra a los “locales” comerciales y se dice textualmente que sólo podrán hacer uso de los elementos comunes aquellos que residan en la Comunidad.
    Creo que el dilema es importante y ni siquiera abogados de fama son capaces de solucionarlo o aclarar el problema.
    Un saludo

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