Los morosos, ¿podrán utilizar la piscina comunitaria?

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Aunque por aplicación de la LPH la respuesta siempre me ha parecido clara, la conversación con un compañero me hizo reflexionar y creo conveniente escribir sobre lo que a priori me parece obvio, pero entiendo que no es la visión generalizada.

La polémica surgió cuando me comentó una sentencia que, si bien no es reciente, sí puede tener importancia. Se trata de la resolución de la AP Valencia de 13 de mayo de 2016 (SP/SENT/902731), que permite esta privación de derechos en la que se establece: “(…) ponderando todos los intereses en conflicto, como son el uso de unos elementos comunes de carácter accesorio y la necesidad de contribuir a su sostenimiento, estimamos que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como puede ser el uso de las zonas deportivas, esto es, club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscinas y pádel, cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizados en el art. 17 LPH, no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen interior (…)”.

Pues bien, antes de seguir con mis argumentos, diré que mi criterio y el mantenido por Sepín es que la Comunidad no puede prohibir el uso de este u otro servicio común ni sancionar de modo alguno a estos propietarios.

Así se han pronunciado las Sentencias de la AP Alicante, Sec. 5.ª, de 21 de marzo de 2013 (SP/SENT/722640) y la de la AP Huelva, Sec. 2.ª, de 2 de diciembre de 2011 (SP/SENT/663028). Esta última, aunque relativa al ascensor, se podría aplicar igualmente al supuesto de piscina, pues se trata de un elemento común.

Las razones que apoyan mi argumentación son:

– La privación de derechos siempre ha de interpretarse de manera restrictiva y la citada Ley de Propiedad Horizontal solo señala dos sanciones para los morosos; la privación del voto y la posibilidad de impugnación, salvo que paguen o consignen judicialmente.

Importante tener en cuenta que para la impugnación no será válida la consignación notarial, lo que sí se permite para poder votar.

Estas son, por tanto, las únicas limitaciones de derechos que se podrían aplicar.

Ahora bien, a parte de la Sentencia de la AP Valencia antes indicada, la DGRN de 23 de octubre de 2012 (SP/SENT/701158), también se ha pronunciado al respecto, considerando ajustada a Derecho la cláusula estatutaria que impide al comunero moroso el acceso a elementos comunes como la piscina y la pista de tenis, admitiendo la inscripción de esta cláusula por la cual los morosos no podrán utilizar estos elementos, aunque sí el resto de los servicios comunes.

La base de esta resolución es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales y que, por ello, se puede perfectamente prescindir de ellas.

– La citada resolución admite que esta prohibición aparezca en los estatutos, pero si nada se ha fijado en ellos, habrá que modificarlos, y, para hacerlo, es preceptivo el acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH.

Es aquí dónde nos encontramos con otro impedimento para esta limitación o restricción de derechos, ¿se puede privar a los morosos del derecho de voto en todo tipo de acuerdos?

Considero que, igualmente, ha de hacerse una interpretación restrictiva, de tal forma que, solo podrá privarse del voto, como señala el art.15.2 LPH en los acuerdos de mayorías y no los de unanimidad, aunque existe al respecto jurisprudencia a favor o en contra, como se podrá comprobar en este post.

De este modo y defendiendo mi argumentación, solo se podrían modificar los estatutos, para incluir esta prohibición, con el voto a favor del propietario que es moroso, lo que, sin duda, resultaría bastante improbable.

– Otra de las razones es la casi segura “incapacidad” de la Comunidad para poder hacer efectiva esta privación de uso, ¿qué medidas puede adoptar la citada Comunidad para impedir que el propietario acceda a un elemento común? ¿Se le expulsa, aunque sea necesario utilizar la fuerza física? Evidentemente, no es el sistema, pero lo cierto es que no hay camino pacífico de sanción económica, ni hay organismo o tribunal que lo pueda condenar por “desobediencia”.

Podría hacerse por vía de hecho, aunque con el riesgo de denuncia penal por “coacciones”.

Por otra parte, no podemos olvidar que el propietario afectado, y que finalmente se pueda ver privado de estos derechos de uso, podrá reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido generar, como establece la Sentencia de la AP Alicante, Elche, de 26 de octubre de 2009 (SP/SENT/496080).

Así, ningún acuerdo de la Junta de Propietarios, reglamento del régimen interior o estatuto (con las salvedades expuestas) puede establecer válidamente que, por la falta de pago, el propietario o los ocupantes sean privados del derecho a usar la piscina, las instalaciones deportivas o cualquier otro servicio común, por lo menos desde un punto de vista legal.

La única forma de cobrar los recibos pendientes de pago es utilizar las vías de la Ley de Propiedad Horizontal contra el propietario, nunca contra el arrendatario u ocupante, mediante la reclamación judicial prevista en el art. 21.

Para un estudio detallado sobre este tema, os recomiendo nuestro Estudio de Jurisprudencia al Detalle que reúne las resoluciones judiciales más destacadas sobre las sanciones a los propietarios morosos:

2 comentarios en “Los morosos, ¿podrán utilizar la piscina comunitaria?

  1. ¿Y que la Comunidad regule el acceso, de/con invitados ajenos a la comunidad?
    Casos:
    1. Comunidad donde para acceder a la piscina común (hay control de acceso) se entregan bonos sellados de X pases. (Para entregar el bono se requiere estar al día en los pagos).
    2. Comunidad donde para acceder a la piscina se prohiben más de dos invitados por comunero y además se regula hacerlo en bañador y utilizar gorro de baño y duchas etc. ¿También consideras ilegales esas prohibiciones o restricción de uso de servicios comunes?

  2. Y que una Comunidad de chalets no permita según los Estatutos el uso de los elementos comunes, piscina, pista de tenis, vestuarios, etc. a un Edificio Comercial independiente, que no consta en ellos. Y si en cambio le reclame las cuotas comunitarias de mantenimiento de esos elementos comunes, los cuales le prohíbe.
    ¿ Es ilegal, este acto por parte de la comunidad?

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